Vente aux enchères: Principe, définition et organisation.

L'entrée en vigueur du nouveau régime de la saisie immobilière qui résulte de cette réforme a été fixée au 1er janvier 2007 (Ord. no 2006-461, 21 avr. 2006, JO 22 avr., art. 24 et D. no 2006-936, 27 juill. 2006, JO 29 juill., art. 168, al. 1er). Ce nouveau régime est donc applicable aux procédures de saisie immobilière engagées à compter de cette date, mais aussi aux procédures en cours qui n'ont pas donné lieu à cette date au dépôt du cahier des charges que prévoyait antérieurement l'article 688 de l'ancien Code de procédure civile, les actes régulièrement accomplis sous l'empire de la réglementation applicable avant l'entrée en vigueur de la réforme restant alors valables (sur ce que le décret no 2009-160 du 12 février 2009 n'est pas applicable aux actes accomplis avant le 1er mars 2009, date de son entrée en vigueur : Cass. 2e civ., 10 juin 2010, no 09-66.395). Au contraire, les procédures de saisie immobilière introduites avant le 1er janvier 2007 et qui ont donné lieu au dépôt du cahier des charges de l'article 688 de l'ancien Code de procédure civile sans être achevées à cette date, demeurent régies par les dispositions anciennes du Code civil et du Code de procédure civile, sauf l'application, depuis le 1er mars 2009, des dispositions nouvelles relatives à la capacité d'enchérir, au déroulement et à la nullité des enchères (D. no 2006-936, 27 juill. 2006, JO 29 juill., art. 168, dans sa rédaction issue de D. no 2009-160, 12 févr. 2009, JO 13 févr.).

C'est de ce nouveau régime de la saisie immobilière issu de l'ordonnance no 2006-461 du 21 avril 2006 et du décret no 2006-936 du 27 juillet 2006 qu'il sera exclusivement question dans cette étude, les règles antérieures étant signalées sommairement à titre de comparaison lorsque cela permet de mesurer les changements survenus. Plus précisément, les textes nouveaux seront envisagés dans la nouvelle numérotation et, exceptionnellement, la nouvelle rédaction que la codification de la matière issue de l'ordonnance no 2011-1895 du 19 décembre 2011 (JO 20 déc.) et du décret no 2012-783 du 30 mai 2012 (JO 31 mai) leur a données (voir no510).

Dans cette étude ainsi que les suivantes, on laissera en outre de côté, l'organisation spécifique de la saisie immobilière lorsqu'elle intervient dans le cadre d'une procédure collective.

Pour importants qu'ils soient, les changements survenus n'ont pas remis en cause le caractère le plus traditionnel de la saisie immobilière dans la législation française qui est d'être une procédure essentiellement judiciaire. Conformément à l'habilitation donnée au gouvernement de légiférer par voie d'ordonnance « pour simplifier les procédures civiles d'exécution immobilière et les rapprocher des procédures civiles d'exécution mobilière, renforcer le contrôle du juge et favoriser la vente amiable » (L. no 2005-842, 26 juill. 2005, JO 27 juill., art. 24), la réforme a en effet entendu rapprocher l'organisation juridique de la saisie immobilière de celle des procédures d'exécution mobilière réformées en 1991-1992, tout en confortant ce caractère judiciaire.

Ainsi, les règles et principes généraux de l'exécution forcée dégagés par la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 et le décret no 92-755 du 31 juillet 1992 ne sont plus seulement applicables en tant que de raison à la saisie immobilière, mais par renvoi exprès, les dispositions issues de ces textes et désormais inscrites dans le Livre Ier du Code des procédures civiles d'exécution étant formellement déclarées applicables à la saisie immobilière dans la mesure où elles ne sont pas contraires à l'organisation spécifique qui résulte de la réglementation nouvelle (CPC exéc., art. L. 311-2 et R. 311.1).

Au-delà, l'organisation technique de la procédure de saisie immobilière qui résulte des textes nouveaux est inspirée par la même recherche générale d'équilibre entre l'intérêt des créanciers qui sont légitimement soucieux d'efficacité et le besoin d'humanité que fonde dans la législation moderne la condition du débiteur saisi. Cela ne signifie pas forcément que cet équilibre ait été trouvé avec le même bonheur dans les deux cas ; mais, du moins, l'objectif de la réforme de la saisie immobilière a clairement été d'en améliorer les performances en simplifiant l'économie de la procédure et en accélérant son rythme, tout en favorisant les solutions négociées, comme cela avait été le cas pour les procédures d'exécution mobilière avec la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 et le décret no 92-755 du 31 juillet 1992.

Il reste qu'à l'inverse des procédures d'exécution mobilière que la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 et le décret no 92-755 du 31 juillet 1992 se sont efforcés de « déjudiciariser » dans l'ensemble, en limitant l'office du juge au règlement des incidents et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, la saisie immobilière a conservé son caractère de procédure judiciaire et ce caractère a même été accentué par la réforme. Dans le système antérieur, en effet, l'intervention du juge en dehors de l'audience d'adjudication, même si elle était envisagée dès le commandement et programmée dans les sommations de prendre communication du cahier des charges, n'avait rien de systématique, ainsi que le révélait clairement l'expression d'audience éventuelle réservée à la première intervention du juge dans la procédure. En outre, le rôle du juge de la saisie au cours de cette audience, si elle avait effectivement lieu, n'avait rien de très original par rapport à celui qu'il peut remplir dans les procédures d'exécution mobilière ordinaires, puisqu'il consistait seulement à trancher les incidents soulevés. Avec les nouveaux textes au contraire, l'intervention du juge en cours de procédure est systématisée par l'institution d'une audience d'orientation, dont la tenue, qui est obligatoire, se substitue à l'ancienne audience simplement éventuelle. Au cours de cette audience, le juge ne se contente plus de trancher les incidents précédemment élevés. Il lui appartient désormais aussi d'y vérifier que les conditions générales de la saisie immobilière sont réunies et surtout de déterminer les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur s'il estime qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes ou en ordonnant, à défaut, la vente forcée. C'est dire que le rôle du juge de la saisie immobilière est sorti largement renforcé de la réforme, le contrôle de la procédure opéré par ce magistrat étant beaucoup plus actif qu'il ne l'était auparavant. En même temps, sans qu'il en résulte un véritable changement dans l'office du juge qui demeure très en retrait sous ce rapport, le caractère judiciaire de l'adjudication a été conservé, lorsque la saisie débouche sur une vente forcée. Mais ce caractère judiciaire de la procédure de saisie immobilière est fort heureusement compensé par la possibilité désormais offerte au débiteur saisi de substituer à la réalisation forcée de l'immeuble une vente amiable, ce qui va bien au-delà de l'ancienne conversion de la saisie en vente volontaire, laquelle n'était en réalité qu'une prise de direction de la procédure.

On peut, évidemment, apprécier diversement ces solutions : regretter que le législateur ait cru devoir reconduire le caractère judiciaire de la procédure de saisie immobilière, du moins le maintenir jusque dans la phase d'adjudication, ou bien approuver au contraire ce choix au nom de la nécessaire protection des intérêts du débiteur et de l'importance majeure persistante de l'immobilier dans notre organisation sociale et juridique, en relevant que la possibilité nouvelle de la vente amiable permettra au débiteur soucieux de réaliser son immeuble au meilleur prix de s'en évader s'il l'estime opportun.

Il en résulte, en tout cas, que les textes ont tendance à concevoir la procédure de saisie immobilière comme une instance, ce que l'on constate par exemple dans la qualification de la traditionnelle jonction des procédures de saisie immobilière en jonction d'instances (CPC exéc., art. R. 321-11) ou bien encore dans la disparition de l'expression classique d'incidents de la saisie immobilière au profit de celle de contestations et demandes incidentes (voir encore : CPC exéc., art. R. 311-9, al. 2, qui assimile l'abandon des poursuites par le créancier saisissant à un « désistement »), ce qui est un glissement vers une conception éminemment discutable de la notion et plus généralement de la procédure de saisie immobilière, dans la mesure où la procédure de saisie a pour fin l'exécution par la contrainte, non pas l'obtention d'un acte de juridiction. Aussi bien, la saisie immobilière est engagée par un acte extrajudiciaire – la signification du commandement de saisie – tandis que la phase proprement judiciaire ne débute réellement que postérieurement, avec l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation. Ce glissement est du reste source de confusions regrettables (voir par exemple, Cass. 2e civ., 10 juill. 2008, no 07-18.448).

 

 

Je reste à votre entière disposition pour toute participation à une vente aux enchères, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier.

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