Trouble anormal de voisinage: Définition et champ d'application (Partie 1)

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La théorie des troubles de voisinage n'est pas seulement limitée aux relations entre propriétaires voisins mais peut s'appliquer à tous types de voisins, à des locataires ou même à des voisins occasionnels, à la différence de la théorie de l'abus de droit qui suppose que l'auteur du dommage soit propriétaire.

 

  • Qui peut être victime d'un trouble anormal de voisinage?

La catégorie des personnes susceptibles de se plaindre individuellement d'un trouble anormal de voisinage est particulièrement étendue. Tout d'abord, cela concerne les propriétaires du fonds touché par le trouble. La charge de respecter le voisinage pèse d'abord sur le propriétaire ès qualités. Il doit répondre des troubles même s'ils sont dus en fait à son locataire, quitte à agir ensuite contre lui en responsabilité pour faute (Cass. 2e civ., 8 juill. 1987, no 85-95.193, Bull. civ., II, no 150).

 

Peu importe que le propriétaire soit erga omnes juridiquement le mieux placé pour faire cesser le trouble, par l'expulsion du locataire, au besoin. Cette charge réelle a pour contrepartie un droit réel, celui de faire cesser le trouble anormal d'autrui, même si l'on n'en subit pas personnellement les conséquences (Cass. 2e civ., 28 juin 1995, no 93-12.681, Bull. civ., II, no 222 ; RTDciv., 1996, p. 179, obs. Jourdain P.).

 

De là à conclure que l'action en cessation de trouble serait réservée au seul propriétaire, responsable à l'égard d'un occupant en cas de négligence. Il n'y a qu'un pas, que la jurisprudence n'a pas encore eu l'occasion de franchir (Sériaux A., Droit des obligations préc., no 125, p. 446).

La jurisprudence admet cependant qu'un entrepreneur puisse être responsable sur le fondement des troubles de voisinage, en raison des dommages causés aux voisins par les travaux réalisés. La justification avancée est que, pendant le chantier, le constructeur est le « voisin occasionnel » des personnes lésées (Cass. civ., 3ème, 22 juin 2005, no 03-20.068, Bull. civ., III, no 136 ; D. 2006, p. 40, note Karila J.-P.). Il y a alors place pour une responsabilité in solidum avec le propriétaire.

 

Plus largement, tous les titulaires d'un droit réel de jouissance sur l'immeuble peuvent se prévaloir de la qualité de victime d'un trouble de voisinage, qu'il s'agisse d'usufruitiers, de preneurs à bail ou encore de titulaires de droit d'usage ou d'habitation (Viney G., Jourdain P. et Carval S., Traité de droit civil, Les conditions de la responsabilité, LGDJ, 4e éd., 2013, no 947).

 

Le locataire pourra agir directement contre l'auteur du trouble (Cass. 2e civ., 7 mai 2009, no 08-12.385) sans attendre une action de la part de son propriétaire. D'ailleurs, cela n'empêchera pas le locataire de se retourner contre le bailleur sur le fondement contractuel pour manquement à l'obligation de délivrer la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, no 07-20.277).

 

Enfin et plus largement, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble du voisinage s'applique à tous les occupants d'un immeuble en copropriété, quel que soit leur titre d'occupation (Cass. 2e civ., 17 mars 2005, no 04-11.279, RLDC 2005/18, no 738, D. 2005, p. 2357, obs. Reboul-Maupin N., pour une ancienne copropriétaire continuant d'occuper l'immeuble).

 

  • Qui peut être responsable d'un trouble anormal de voisinage?

 

 

Locataire responsable de troubles de voisinage. Le locataire est le principal responsable des troubles qu'il cause au voisinage. La nuit : Il n'existe pas de définition du tapage nocturne (hormis les plages horaires concernées). Lorsque le bruit est commis la nuit, l'infraction pour tapage nocturne existe même lorsque ce bruit n'est pas répétitif, ni intensif, ni qu'il dure dans le temps.

Il y a tapage nocturne lorsque : l'auteur du tapage a conscience du trouble qu'il engendre et qu'il ne prend pas les mesures nécessaires pour remédier au tapage.

En journée, le bruit peut causer un trouble anormal de voisinage dès lors qu'il est répétitif, intensif, ou qu'il dure dans le temps. Il peut y avoir aussi dégradation ou encombrement des parties communes (cour, terrasse...), ou bien encore non-respect du règlement de copropriété.

En cas de troubles anormaux de voisinage causés par le locataire, le propriétaire peut d'abord mettre celui-ci en demeure de cesser ses nuisances et d'user paisiblement du logement qu'il occupe. Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le bailleur doit utiliser tous les moyens pour faire cesser les troubles. Peu importe qu'il y parvienne : sa responsabilité ne peut être engagée que s'il ne réagit pas. Un courrier recommandé avec avis de réception est nécessaire pour apporter la preuve de la démarche.

Plusieurs démarches peuvent être engagées successivement : s'entretenir avec l'auteur du bruit pour l'informer des désagréments. Demander à la mairie s'il existe un arrêté sur le bruit en cause (par exemple sur l'usage des tondeuses à gazon). Le propriétaire peut également faire appel à un conciliateur de justice.

Résiliation du bail. Si les nuisances persistent en dépit des démarches amiables, le propriétaire peut : lorsque le bail contient une clause de résiliation pour non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, saisir le tribunal d'instance pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion du locataire ; lorsque le bail ne contient pas cette clause, assigner le locataire par acte d'huissier devant le tribunal d'instance pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Le propriétaire peut aussi, lorsque le terme du bail est proche, adresser au locataire, au moins 6 mois avant cette date, un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués.

Pour que la responsabilité du bailleur à l'égard de son locataire soit engagée, il doit avoir été mis en demeure et informé officiellement de la situation : par les voisins, ou par le syndic en cas de non-respect du règlement de copropriété. En pratique, cette mise en demeure prend la forme d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit être justifiée à l'appui d'éléments constatant les troubles imputables au locataire notamment : témoignages, pétition, constat d'huissier, procès-verbal. Ce courrier doit lui demander de mettre fin aux agissements de son locataire.

Si le bailleur n'agit pas, les personnes se plaignant des nuisances peuvent saisir le tribunal contre le bailleur. Le tribunal compétent dépend du montant des dommages réclamés : La juridiction compétente dépend des sommes en jeu dans le litige.

À noter toutefois que le propriétaire d'un logement (maison ou appartement) ne peut pas être contraint à le faire insonoriser. En cas de nuisances sonores, seule la responsabilité de l'auteur des troubles (propriétaire occupant ou locataire, selon le cas) peut être engagée. Les voisins victimes des bruits peuvent poursuivre le propriétaire occupant ou le locataire du logement. S'il est dûment informé des nuisances engendrées par son locataire, le propriétaire doit engager certaines démarches auprès du fauteur de troubles. S'il ne le fait pas, sa responsabilité peut être engagée.

Si l'immeuble est en copropriété, que l'auteur du bruit est locataire du logement et le propriétaire, bailleur de ce logement, il est utile de vérifier le règlement de copropriété qui peut limiter ou interdire certains bruits. Il incombe au syndic de copropriété de s'assurer que le règlement de copropriété est bien exécuté.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

 

Me Gabriel SEIGNALET

 

 

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