Syndic de copropriété: Désignation et contrat de syndic

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Tant la nomination (A°) que la fin des fonctions (B°) du syndic sont réglementés.

A°) La nomination du syndic

1°) Les personnes habilitées à exercer les fonctions de syndic

En principe, les fonctions de syndic peuvent être exercées par toute personne physique ou morale.

Ce principe connaît une exception :
Dans les HLM mises en copropriété, les fonctions de syndic sont exercées par l'organisme vendeur.

Le syndic est l'organe du syndicat, dont il est l'agent et le mandataire. Il est l'organe exécutif de la copropriété.

C'est-à-dire par l'office ou la société d'HLM, tant que cet organisme reste propriétaire de certains lots.

Cependant, l'organisme d'HLM peut renoncer à exercer les fonctions de syndic.

Ce principe connaît, en outre, des restrictions :

Dans le cas du syndicat coopératif, le syndic doit être choisi parmi les membres du conseil syndical ;

Aux termes de la loi Hoguet, les personnes qui prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui, doivent être titulaires d'une carte professionnelle. Il est ici précisé que la désignation d'un syndic professionnel non pourvu de la carte professionnelle est nulle. Et un syndic professionnel, même régulièrement désigné, ne peut plus poursuivre ses fonctions lorsqu'il n'est plus titulaire de la carte professionnelle.

Une dérogation est prévue à la loi Hoguet : il s'agit des syndics non-professionnels.

En effet, les personnes ou leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits divis ou indivis peuvent être désignées comme syndic.

Le président de l'AG peut être valablement désigné en qualité de syndic à condition que la désignation qui prononce sa nomination reporte le point de départ de son mandat après la fin de la réunion.

À défaut, il y a cumul des fonctions de président de séance et de syndic, ce qui est interdit.

2°) Le mode de désignation du syndic

La loi ALUR a modifié le mode de désignation du syndic.
Le syndic est toujours désigné à la majorité de l'article 25. Le renouvellement s'effectue dans les

mêmes conditions.

Cependant, la désignation d’un syndic intervient après mise en concurrence par le conseil syndical de plusieurs projets de contrats de syndic faisant état des frais liés au compte bancaire :

Le conseil syndical peut émettre un avis sur tout projet de contrat de syndic : Dans ce cas, il le joint par écrit à la convocation de l’assemblée générale pour information des copropriétaires.

Tout copropriétaire peut néanmoins demander au syndic d’ inscrire à l’ ordre du jour l’ examen d’autres projets de contrats de syndic.

Lorsque le marché local des syndics ne permet pas de mise en concurrence : le conseil syndical peut proposer, sans avoir à inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée

 

générale, de ne pas mettre en concurrence les contrats de syndic. Dans ce cas, le conseil syndical doit en informer les copropriétaires en leur notifiant la proposition de non mise en concurrence.

Lorsqu’aucun conseil syndical n’a été institué, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

Lors de la mise en copropriété, si un syndic provisoire a été désigné par le RCP (ou par les parties), il sera maintenu dans ses fonctions par décision d’AG uniquement après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic.

Jusqu’alors, un ou plusieurs copropriétaires pouvaient saisir le président du Tribunal de grande instance afin qu’il désigne le syndic.

La loi ALUR ouvre cette faculté au maire ou au président de l'établissement public intercommunal (agglomération, communauté de communes...).

Les petites copropriétés de logements, de bureaux ou de commerces ayant moins de 10 lots avec un budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs inférieur à 15.000,00 € bénéficient d’assouplissements des règles de désignation du syndic lorsqu’elles adoptent la forme coopérative :

L'AG peut décider à la majorité absolue de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres.

3°) Le contrat de syndic

Les syndics seront tenus d’établir un contrat conforme à un modèle type : Celui-ci comporte les modalités de sa rémunération, désormais mieux encadrées afin d’améliorer la lisibilité des honoraires et empêcher ainsi d’éventuelles dérives.

Jusqu’alors le syndic pouvait percevoir deux types de rémunérations dont le montant était librement déterminé entre ce dernier et le syndicat des copropriétaires :

  • Des honoraires pour la gestion courante ;

  • Et des honoraires spécifiques pour les prestations particulières dont la liste était fixée par

    arrêté (arrêté « Novelli » du 19.3.10).

    Leur rémunération est désormais forfaitaire : Le syndic peut, néanmoins, prétendre à des honoraires supplémentaires dans deux cas,

Il ne peut pas exister de « syndic de fait », même si la personne qui se présente comme tel a toujours été perçue comme étant le syndic de la copropriété.

 

En premier lieu, lorsqu’il accomplit des prestations particulières dont la liste est définie par décret : Elle pourra faire l’objet d’une révision à l’occasion d’une concertation organisée tous les deux ans par le ministre en charge du Logement. Les honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement de charges et de l’établissement de l’état daté ne peuvent dépasser un montant fixé également par décret ;

En second lieu, le syndic peut prétendre à des honoraires spécifiques au titre de la réalisation de travaux : Dans ce cas, sa rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux et à un taux dégressif selon leur importance. Le montant des honoraires est décidé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux seront décidés. Le contrat de syndic ne peut, même à titre indicatif, mentionner de barèmes sur les honoraires spécifiques.

Précisons que le décret précisant le contrat type de syndic et les prestations particulières du syndic ouvrant droit à une rémunération spécifique complémentaire, a été pris le 26 mars 2015 :

  • Ce décret précise que ces dispositions sont applicables aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.

  • Ce décret donne une liste de prestations qui sont incluses dans le forfait : telles que l'envoi et notification du procès-verbal comportant les décisions prises en assemblée générale aux copropriétaires (opposant ou défaillant), l'établissement de l'ordre du jour... Cette liste n'est pas limitative.

  • Ce décret donne une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire, telles que la préparation, convocation et tenue d'assemblées générales supplémentaires et dépassement des plages horaires de référence convenues, l'établissement ou modification du règlement de copropriété à la suite d'une décision du syndicat...

  • Cette dernière liste étant limitative, toutes les prestations qui n'y sont pas inclues font donc partie du forfait.

    La durée des fonctions de syndic est de trois ans maximum. L'AG apprécie librement la durée du mandat du syndic.

    La stipulation usuellement rencontrée selon laquelle le syndic est désigné, par exemple, pour une durée d'un an devant s'achever le jour de l'AG qui statuera sur les comptes de l'exercice suivant est sans portée ni efficace.

    Car le mandat s’achèvera une année, jour pour jour. Après cette date, le syndic n'a plus aucun pouvoir de gestion ni de convocation de l'AG.

Il est admis que le syndic non professionnel puisse percevoir une rémunération, à condition que cette activité ne constitue pas, à elle seule, son activité principale.

 

La durée maximale du mandat de syndic connaît deux exceptions :

1. Pendant le délai de la garantie décennale, les fonctions du syndic ne peuvent durer qu'un an lorsque le syndic, son conjoint, son partenaire pacsé, ses parents et alliés jusqu'au 3ème degré, ses commettants ou préposés ont directement ou non, participé à la construction de l'immeuble. Ce qui est le cas du promoteur syndic provisoire ;

2. Lorsqu'un organisme HLM vend ses logements à ses locataires, il demeure syndic, sauf renonciation de sa part, tant qu'il demeure propriétaire de logements.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation, lorsqu'un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales :

Les copropriétaires peuvent décider, à la majorité définie à l'article 25, de définir avec le syndic, dans le cadre de son contrat, les missions du syndic, les honoraires de celui-ci, la durée du mandat, les modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et les modalités de perception des fonds.

 

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter directement via le formulaire de contact ou au 04 67 45 90 90.

 

Me Gabriel SEIGNALET

Avocat au barreau de Montpellier

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