Sinistre dans un immeuble: Comment réagir face à un dégât des eaux, un incendie etc.?

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A. Les mesures conservatoires

1. Analyse de la situation

Dès le moment où vous êtes informé d’un sinistre, vous devez analyser la situation pour bien réagir :

1. Prenez connaissance de la nature du sinistre (incendie, vol, dégâts des eaux, dégradations, accident...)

2. Déterminez rapidement qui est lésé (la copropriété, un voisin, un copropriétaire, un locataire, un visiteur,...)

3. D’où vient l’origine ? Est-elle facilement déterminable ? La cause se situe- t-elle dans les parties communes, chez un occupant ? Est-elle terminée ou continue-t-elle ? Si l’origine continue, il vous faudra prendre des mesures de sauvegarde.

4. Quelle est l’importance des dégâts ?

L’analyse de ces éléments facilitera la gestion du sinistre.

2. Prendre les mesures de sauvegarde

Lorsque la cause continue, il vous faudra prendre des mesures de sauvegarde : Dans l’exercice de votre profession, vous serez confronté à plusieurs cas de figure :

1. Scénario n°1 : une fuite d’eau

Une énorme canalisation de chauffage a cassé pendant la nuit. Énormes dégâts dans les logements et aussi dans les parties communes. La fuite n’a pas été réparée. L’eau continue de couler.

Mesures de sauvegarde lors d’un dégât des eaux :

fermerlerobinetd’arrivéed’eau(auniveauducompteur), couperélectricitésiinstallationélectriqueàproximité

 

2. Scénario n°2 : un incendie

Un incendie est en train de se produire. Les pompiers sont sur place. Le départ semble du local vide-ordures. Il y a beaucoup de dégâts selon pompiers et les occupants.
Une partie des parties communes serait ravagée. Des résidents signalent que des appartements sont touchés et qu’il n’y a même plus de porte sur certains appartements.

Mesures de sauvegarde lors d’un incendie :

  •   Sedéplacerimmédiatementsurl’immeublepourconstater

  •   Prévenirimmédiatementl’assureur

  •   Faire évacuer l’immeuble s’il y a un risque manifeste sur la structure (une fois l’incendie

    éteint et l’accord des services des pompiers obtenus),

  •   protéger les parties communes en plaçant un agent sécurité si il y destruction des portes

    (pour éviter les pillages pendant la nuit),

  •   ouréparerprovisoirementlesportes(voiravecl’assureur)

  •   étayerouconsoliderlegrosœuvresirisqued’effondrement

    3. Scénario n°3 : un effondrement partiel

    Des résidents vous signalent un effondrement de plancher. Il semblerait qu’une partie d’un plancher du 1er étage se soit effondré causé un énorme trou dans le sol et beaucoup de gravas dans l’appartement du rez-de-chaussée.

    Mesures de sauvegarde lors d’un effondrement partiel :

    Sedéplacerimmédiatementsurl’immeublepourconstater
    Faireévacuerl’immeubles’ilyaunrisquemanifestesurlastructure
    étayerouconsoliderlegrosœuvresirisqued’effondrementplusgénéralisé

    4. Scénario 4 : dégradation / bris de glace.
    Les résidents vous signalent que la porte vitrée de l’immeuble a été cassée. N’importe qui peut

    désormais entrer dans l’immeuble. Les résidents ne sont pas rassurés.

    Mesures de sauvegarde lors d’une dégradation / bris de glace :

    Faireenleverlesmorceauxdeverreetmettrelaporteensécurité
    réparerprovisoirementparuneplaquedeboisàlaplacedelavitre
    ouprotégerlespartiescommunesenplaçantunagentsécurité(siaccorddel’assureur)

 

5. Scénario 5 : une infiltration dans la toiture
Lors de pluies diluviennes, il y a de très grosses infiltrations d’eau dans l’appartement du dernier

étage.

Mesures de sauvegarde lors d’une infiltration toiture :

Faire installer une bâche de protection provisoire si des intempéries sont de nouveau attendues prochainement.

Dans tous les cas, vous devez éviter un aggravement des dommages. Par contre, vous ne devez pas nettoyer, enlever ou réparer.

En cas d’urgence, les frais engagés avant la déclaration de sinistre seront remboursés.

La notion d’urgence n’étant pas définie précisément, il faudra convaincre l’assureur (par la production de photographies ou le recueil de témoignages) lorsque cela est possible et le prévenir.

B. La recherche de fuite

1. Dans quels cas y a-t-il recherche de fuite ?

D’où l’impérieuse nécessité de posséder un devis et/ou une facture qui fasse bien la distinction entre les deux.
De même, une recherche de fuite sous-entend que le plombier ne parvient pas sur le moment à localiser le point précis de fuite ; à défaut cela devient une réparation de la fuite.

2. Qui doit effectuer la recherche de fuite ?

La réponse est complexe, car par définition, on ne sait généralement pas où est la fuite sans quoi il n’y aurait pas de recherche.

Elle incombe à l’assureur de l’immeuble (voire l’assureur Dommage-Ouvrage si l’immeuble a moins de 10 ans) lorsqu’une installation commune est à l’origine de la fuite ou lorsque celle-ci est à proximité de l’endroit de la fuite.
Exemple d’une fuite dans une salle de bains située en dessous de la salle de bains d’un voisin.

Si la fuite est proche d’une canalisation commune encastrée, il est à craindre que la recherche relève de l’immeuble.

Il ne faut pas confondre la prise en charge de la recherche de fuite de celle de la réparation qui incombe soit à l’occupant soit à la copropriété.

 

Mais si la fuite se situe à l’opposé de cette canalisation, on peut raisonnablement penser qu’il s’agit d’une fuite provenant du voisin du dessus. Tout est donc question d’observation.

Elle incombe au copropriétaire ou à l’occupant responsable lorsque la fuite porte sur son installation privative.
Si l’occupant est locataire, sa responsabilité portera sur les installations dont il a l’entretien en vertu du droit commun (décret du 26 Août 1987)
1.

Un locataire d’un bureau ou commerce pourra avoir une responsabilité plus étendue selon les dispositions du bail.

3. Quelle position doit adopter le gestionnaire face à une demande de recherche de fuite ?

Le syndic d’immeuble est très, voire trop souvent, sollicité pour faire procéder à la recherche d’une fuite et à sa réparation alors même que l’occupant locataire ou copropriétaire lésé n’a pas engagé de démarches pour déterminer la cause de la fuite hormis celle d’une déclaration auprès du bailleur ou gérant (dans le cas d’un locataire) ou du syndic (dans le cas du copropriétaire).

D’autre part, le syndic sera tenté de limiter les prises en charge par l’assureur de l’immeuble, qui affectent les résultats du contrat d’assurance, mais sera dans le même temps conscient qu’un manque de rapidité dans la recherche de fuite peut aggraver considérablement le coût du sinistre dégât d’eau.

Au plus l’intervention d’un plombier est rapide, au moins les dommages aux parties immobilières et aux embellissements sont conséquents. Il en est de même pour les préjudices immatériels (un sinistre DDE important a souvent pour conséquence indirecte l’indemnisation de pertes de loyers ou pertes d’usage).

Il est recommandé d’adresser un courrier à la victime lésée dans lequel il l’informera des démarches à accomplir. (Voir proposition de courrier page suivante) :

  •   Lui rappeler à qui incombe la recherche de fuite

  •   Exiger qu’il contacte les occupants voisins afin de déterminer si l’origine de la fuite ne

    provient pas d’une partie privative,

  •   L’informer que si ces démarches sont restées infructueuses, il est indispensable de définir avec précision les démarches entreprises et la nature des dommages subis.

    1 Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Face à une demande d’intervention, il est indispensable, avant de diligenter cette intervention, de procéder au recueil d’un certain nombre d’informations.

 

Annexe : proposition de courrier à adresser aux occupants en cas de demande de recherche de fuite

Madame, Monsieur,

En notre qualité de Syndic de votre résidence, nous venons à vous suite à votre demande d’intervention d’un plombier dans le cadre de la recherche d’une fuite.

Nous souhaitons, par la présente, vous faire part des démarches à entreprendre dans ce domaine.

La recherche de fuite incombe à au Syndicat des Copropriétaires lorsqu’une installation commune est à l’origine de la fuite. Elle incombe à l’occupant lorsque la fuite porte sur son installation privative.

Nous vous remercions par voie de conséquence de nous préciser par retour, si la fuite n’incomberait pas à un des occupants de l’immeuble. Auquel cas, il lui appartient de faire intervenir personnellement un plombier et de déclarer l’événement à son assureur.

Pour ce faire, nous vous demandons de contacter les occupants voisins afin d’être certain qu’une installation privative n’est pas à l’origine de la fuite. Si tel est le cas, il conviendra de vous assurer que l’occupant responsable entreprend les démarches pour réparer la fuite.

Pour le cas où l’origine de la fuite ne serait pas décelée par vos interventions, nous vous remercions de nous en faire part en nous précisant les démarches que vous avez effectuées et la nature de vos dommages. Si la fuite provient d’une canalisation encastrée, nous rappelons que tout occupant doit laisser le libre accès à ces installations communes dès l’instant où l’aménagement a été réalisé par ses soins.

Ces démarches que nous vous demandons d’entreprendre ont uniquement pour objet d’éviter le déplacement d’un plombier dont le coût sera à la charge de la copropriété et ainsi de minimiser les charges collectives.

Nous restons à votre disposition.
Nous vous prions de croire, Madame, Monsieur, en l’expression de nos salutations distinguées.

 

4. Qui supporte le coût de la recherche de fuite ?

La prise en charge de la recherche ne doit pas être confondue avec la réparation de la fuite
D’où l’impérieuse nécessité d’obtenir un devis/une facture qui fasse bien la distinction entre les deux.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat à la Cour.

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