Servitude de passage et enclave volontaire du fond dominant

Le propriétaire d'un fonds enclavé n'est pas fondé à invoquer le bénéfice d'une servitude de passage pour cause d'enclave quand l'état d'enclavement est son fait volontaire :

  • soit qu'il ait créé lui-même cet état d'enclavement, par exemple en élevant une construction qui interrompt l'accès d'un sentier conduisant à la voie publique (Cass. req., 16 mars 1870, DP 1870, I, p. 241), en l'ayant mal implantée et en n'aménageant pas de passage suffisant, en ayant loué le fonds voisin par lequel l'accès aurait pu s'opérer (Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, no 14-17.617, Lamyline) ;
  • soit qu'il puisse lui-même remédier à cet état (Cass. 3e civ., 21 nov. 1978, no 77-13.491, Bull. civ. III, no 354) ;
  • soit que l'enclavement soit dû à son imprévision (TGI Paris, 8e ch., 1re sect., 8 juill. 1980, RD imm. 1981, p. 192, obs. J.-L. Bergel : rejet d'une demande d'accès par une porte, à ouvrir dans un mur mitoyen).

Il n'y a pourtant pas d'enclave volontaire, quand un passage, établi à une époque où la constructibilité du terrain ne se posait pas dans les mêmes termes qu'aujourd'hui, est devenu insuffisant pour poursuivre la réalisation de l'opération projetée par son propriétaire conformément à la réglementation d'urbanisme actuelle, qui correspond à l'utilisation normale du fonds (Cass. 3e civ., 25 juin 1997, no 95-15.772, Bull. civ. III, no 157.

Il faut qu'existe de la part du propriétaire un fait volontaire. Ainsi, le défaut d'intervention auprès d'une commune pour que soit rendu praticable le seul chemin public desservant un fonds, ne confère pas à son état d'enclave un caractère volontaire (Cass. 3e civ., 4 janv. 1973, no 71-13.058, Bull. civ. III, no 19).

 

Le fait de prendre délibérément le risque de réaliser un vaste ensemble immobilier en sachant que le passage existant sera insuffisant ne constitue pas, non plus, une enclave volontaire.

Mais le fait d'avoir accepté une clause limitant ses droits d'accès et ainsi renoncé au bénéficie d'une servitude de passage pour l'ensemble de ses terrains, dont certains se trouveraient alors enclavés, caractérise de la part d'un propriétaire une enclave volontaire de certains lots, si bien qu'il ne peut prétendre à une servitude légale de désenclavement par les voies et réseaux d'un lotissement voisin (Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, no 14-29.484, Lamyline).

En effet, il résulte des dispositions des articles 682 et suivants du Code civil que le fondement de la servitude en cas d'enclave est un fondement légal. On ne saurait donc invoquer, pour refuser au propriétaire d'un fonds enclavé l'existence d'une servitude légale, une renonciation de ses auteurs au bénéfice de cette servitude (Cass. 3e civ., 21 juin 1983, no 82-12.891, même si la servitude légale a fait l'objet d'aménagements conventionnels.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet .situé sur Sète.

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Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au Barreau de Montpellier

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