Réglementation sur les travaux réalisés par les copropriétaires au sein d'une copropriété

Les copropriétaires peuvent réaliser des travaux portant sur leur partie privative (A°) ou des travaux qui affectent es parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (B°).

 

A°) Les travaux portant sur les parties privatives

Chaque copropriétaire peut aménager comme il entend l'appartement ou le local privatif lui appartenant, compte tenu des modalités d'usage des parties privatives prévues par le RCP.

Il peut à cet effet, réaliser des travaux.

Par exemple , il peut pratiquer une ouverture dans une cloison privative ou même la supprimer.

Mais les travaux réalisés par un copropriétaire qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, sont soumis à l'autorisation de l'AG dans les conditions de majorité de l'article 25 ou à défaut de décision prise à cette majorité ou éventuellement ultérieurement, à la majorité de l'article 24 (art 25-1, cf. CO.3.3 / L’assemblée générale (3) : les majorités requises).

Ce principe résulte, a contrario, des dispositions de l'article 25-b.
C'est la une sérieuse limitation quant aux possibilités de réaliser des travaux.

Par exemple , une copropriétaire ne pourra, même à l'intérieur de son appartement, réaliser une ouverture dans un mur constituant une partie commune (mur porteur), ni ouvrir une fenêtre supplémentaire sans autorisation.

Si un copropriétaire exécute, sans autorisation, des travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, le syndicat ou même un copropriétaire pris individuellement, peut demander des dommages-et-intérêts en cas de préjudice subi ainsi que la remise des lieux en leur état antérieur.

Il est donc possible d'obtenir la démolition des travaux irréguliers. Celle-ci doit être ordonnée dès lors qu'elle n'est pas impossible et même si les travaux ont été réalisés par un précédent copropriétaire.

Il est ici précisé que l'autorisation ne peut être donnée par avance par le RCP.

 

B°) Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble

La loi de 1965 vise deux types de travaux. Tout d'abord, l'article 24 vise :

« Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite [réalisés par certains copropriétaires] qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ».

Ces travaux doivent être autorisés par l'AG à la majorité de l'article 24. Ensuite l'article 25-b vise :

« Les travaux [réalisés par certains copropriétaires] affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Ces travaux doivent être autorisés par l'AG à la majorité de l'article 25. Mais, en cas de refus et sous certaines conditions, le ou les copropriétaires concernés peuvent faire adopter la décision à la majorité de l'article 24 (art 25-1, cf. CO.3.3 / L’assemblée générale (3) : les majorités requises).

À défaut d'obtenir cette autorisation, le ou les copropriétaires intéressés peuvent la demander au TGI, qui en fixe les conditions (cf. infra).

Nous voyons que le législateur a favorisé la prise de décision en matière de travaux d'accessibilité des lieux aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.

Les travaux ci-dessus énoncés doivent répondre à différentes conditions qu'il convient d'analyser :

Ces travaux doivent affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (1°) ;

  •   Ils doivent être effectués par un ou plusieurs copropriétaires (2°) ;

  •   Et ils doivent être conformes à la destination de l'immeuble.

 

Il est ici précisé que la dernière condition ne sera pas étudiée ci-dessous car elle a déjà fait l'objet de plus amples développements dans le cadre de la 4ème séance.

Nous rappellerons simplement que les travaux qui portent atteinte à l'harmonie, à l'esthétique ou à l'architecture de l'immeuble ou ceux qui entraînent des modifications de la destination des parties privatives des autres copropriétaires, par exemple, ne sont pas licites.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

 

Me Gabriel Seignalet,

Avocat au barreau de Montpellier

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