Régime des locations saisonnières non soumises au statut du bail commercial

Les locations saisonnières

Les locations saisonnières, conclues pour quelques jours ou quelques semaines ou pour une saison, ne sont pas soumises au statut des baux commerciaux, même si elles se sont poursuivies pendant plusieurs saisons (art L. 145- 5 al 4 c. com ; civ, 3 janv 1978).

Ces locations ne se voient donc pas appliquer le régime des baux commerciaux et le bailleur peut obtenir l'expulsion en référé.

Toutefois, le bail est soumis au statut des baux commerciaux s'il confère au preneur une jouissance continue.

En effet, il est possible de prévoir dans le contrat de location que la durée du bail sera de 9 ans (= donc bail commercial) avec autorisation d’une exploitation saisonnière. Le loyer sera payé 12 mois sur 12.

Les juges du fond apprécient souverainement le caractère saisonnier d'une location en fonction des constatations de fait et des déclarations des parties.

L'absence de continuité a été constatée dans les cas suivants :

1. Lorsque la remise des clés au propriétaire à la fin de chaque période estivale, nonobstant la présence permanente de l'enseigne et du mobilier (civ, 13 juillet 1999) ;

2. Lorsque le locataire est laissé dans les lieux en vertu d'une simple tolérance (civ, 3ème, 18 janv 2011) ; 3. Lorsque le dépôt de matériel est autorisé en dehors de la saison (civ, 22 mai 1986).

En revanche, il y a continuité lorsque :

1. Le locataire a conservé les clés du local depuis la signature du premier bail, a souscrit des abonnements annuels pour le téléphone et l'électricité, a consommé ces services en dehors des périodes de location prévues aux baux, a souscrit une assurance annuelle, a engagé une employée par un contrat à durée indéterminée, a reçu des livraisons en dehors des périodes contractuelles de location et a payé un montant de loyer correspondant aux prix pratiqués habituellement dans le secteur pour des locations annuelles (civ, 10 juin 1998) ;

Il importe peu alors que le bailleur se réserve des droits limités d'usage des locaux à une certaine période déterminée de l'année.

 

2. Les locaux sont à la disposition du preneur pendant l'année, qu'y sont entreposées des marchandises, que les factures, taxes et charges sont réglées pendant toute l'année, que la remise des clés est fictive et que le preneur est immatriculé au RCS (com, 17 oct 1962, civ, 3ème, 22 mai 1986).

Par conséquent, si un bail saisonnier est requalifié en un bail commercial, le preneur aura droit au renouvellement, même si l'exploitation est saisonnière.

Nous voyons que selon les cas, la différence entre bail commercial et bail saisonnier est ténue.

Quant aux locations dites « intermittentes », c'est-à-dire celles où le locataire dispose des lieux pendant toute l'année, mais seulement un certain nombre de jours et de soirée par semaine :

La jurisprudence accorde parfois le droit au renouvellement en raison du fonctionnement régulier de l'exploitation.

C'est le cas des salles de spectacle, succursale de banque ouverte les jours de marché...

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au Barreau de Montpellier

Commentaires

Rédigez votre commentaire :

<% errorMessage %>
<% commentsCtrl.successMessage %>
<% commentsCtrl.errorMessage %>

Les réactions des internautes

a réagi le

<% comment.content %>

  • a réagi le

    <% subcomment.content %>

Répondre à ce fil de discussion
<% errorMessage %>
Aucun commentaire n'a été déposé, soyez le premier à commenter !