Régime de l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble

Seuls les travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être autorisés.

Cette autorisation doit résulter de l'AG (A°). A défaut de cette autorisation et sous réserve de respecter certaines conditions, le ou les copropriétaires peuvent obtenir une autorisation par le TGI (B°).

A°) L'autorisation de l'assemblée générale

Nous verrons dans ce paragraphe :

  •  La nécessité d'une autorisation de l'AG (1°) ;

  • Et les effets de cette autorisation (2°).

1°) La nécessité de l'autorisation de l'assemblée générale

Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, réalisés par certains copropriétaires, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ainsi que les travaux réalisés par certains copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de

 

l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci doivent être autorisés par l'AG, soit à la majorité de l'article 24, soit à la majorité de l'article 25 (avec, pour ces derniers travaux, une possibilité d'un second vote à la majorité de l'article 24).

Cette décision doit être expresse. L'AG a une compétence exclusive. Elle ne peut pas être dépossédée de cette prérogative.

Ni le conseil syndical, ni le syndic, ni un copropriétaire, ne disposent d'un tel pouvoir.

Le RCP ne peut autoriser par avance des travaux privatifs sur une partie commune.

Les travaux exécutés sans cette autorisation et en l'absence de régularisation ultérieure, sont irréguliers et constituent une voie de fait.

Il en est de même si les travaux exécutés ne correspondent pas à ceux qui ont été autorisés par l'AG.

Ainsi, le syndic peut demander l'interruption des travaux et obtenir la démolition des constructions, sans avoir à démontrer l'existence d'un préjudice.

Un copropriétaire seul peut faire de même.


Le syndicat est susceptible d'engager sa responsabilité s'il ne fait pas de recours en justice.

Deux réserves peuvent être apportées :

Tout d'abord, les travaux irréguliers peuvent être ratifiés par une décision ultérieure de l'AG. L'annulation judiciaire d'un refus d'autorisation par l'AG ne régularise pas les travaux exécutés sans autorisation. En revanche, l'autorisation donnée à un copropriétaire, par l'AG, de ne pas démolir l'ouvrage équivaut à une ratification ;

Ensuite, le syndicat ne peut être habilité à procéder lui-même aux travaux de remise en état dans les parties privatives du copropriétaire intéressé.

La convocation de l'AG obéit aux règles ordinaires de convocation :

Il est donc indispensable de notifier le projet de résolution au plus tard en même temps que l'ordre du jour et non les conditions essentielles du contrat.

Le projet de résolution doit être suffisamment précis sur le plan technique pour permettre une délibération en connaissance de cause. Il doit donc contenir les indications relatives à la nature des travaux et aux modalités techniques de réalisation.

 

La tenue de l'AG est soumise aux règles ordinaires applicables en la matière.

Le procès-verbal doit identifier la majorité applicable et les conditions d'un second scrutin. Le cas échéant.

Il est utile d'annexer au procès-verbal ou de conserver dans les archives, les plans et documents techniques.

Le ou les copropriétaires qui souhaitent bénéficier de l'autorisation doivent rédiger le projet de résolution et doivent demander au syndic de convoquer l'AG.

Il n'est pas inutile de joindre à la demande, un plan et un descriptif des travaux, ainsi que la justification des assurances couvrant les risques.

2°) Les effets de l'autorisation de l'assemblée générale

L'autorisation accordée par l'AG n'oblige pas le ou les copropriétaires d'exécuter les travaux.

L'AG peut assortir son autorisation de respecter des conditions particulières, tels que l'intervention d'un architecte, prescriptions techniques, versements d'indemnités...

Il demeure interdit d'exécuter d'autres travaux que ceux autorisés et les travaux exécutés doivent être conformes à ceux votés.

Ni le syndicat, ni l'AG n'ont compétence pour choisir le constructeur ni le mode de financement. Seuls le ou les copropriétaires concernés le peuvent.

L'obtention de l'autorisation de l'AG ne dispense pas ces copropriétaires d'obtenir un permis de construire ou de déposer une déclaration préalable. D'ailleurs l'administration peut même exiger la justification préalable de l'autorisation de l'AG.

La décision de l'AG refusant l'autorisation d'exécuter les travaux peut être contestée par le ou les copropriétaires demandeurs.

Au refus exprès, il convient d'assimiler l'ajournement prolongé et injustifié ou encore l'autorisation assortie de conditions impossibles à respecter ou déguisant un refus.

 

Il peut notamment y avoir un abus du droit de refus de la part de l'AG,

Parexemple lorsque les travaux envisagés ne modifient pas l'usage des parties communes et sont conformes à la destination de l'immeuble.

En revanche un refus peut être opposé si les travaux sont contraires à la destination ou à la solidité de l'immeuble.

C'est notamment le cas lorsque la construction d'un ascenseur est projetée dans un immeuble désuet.

B°) L'autorisation du tribunal

En cas de refus de l'AG d'autoriser les travaux, le ou les copropriétaires concernés peuvent, à certaines conditions, saisir le TGI, à l'effet d'obtenir cette autorisation.

Nous verrons dans ce paragraphe :

  •  Les conditions de recevabilité de l'action en justice (1°) ;

  •  Et les pouvoirs du TGI (2°).

1°) Les conditions de recevabilité de l'action en justice

Aux termes de l'article 30 dernier alinéa :

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées».

Donc, pour que le ou les copropriétaires concernés puissent saisir le TGI, plusieurs conditions doivent être respectées.

D'une part, il doit y avoir refus de la part de l'AG :

Ce refus doit être préalable à la saisine du TGI : il est donc impossible de saisir le tribunal si l'AG n'a pas été saisie ou si les travaux ont été exécutés sans autorisation. Car dans ce dernier cas, il s'agit de travaux irréguliers et le TGI ne peut les ratifier, à la différence de

 

l'AG. Il en est de même si l'AG n'a pas encore statué, sauf à considérer que le retard de l'AG révèle un refus ;

Ensuite, ce refus doit être valide : c'est-à-dire que la décision de refus de l'AG doit être régulière (respect des délais de convocation par exemple) ;

Enfin, le refus doit être définitif : par exemple, le refus n'existe pas si l'AG a renvoyé sa décision à un complément d'information ou à l'avis d'un architecte. Sauf si les 1atermoiements de l'AG sont injustifiés.

D'autre part, le ou les copropriétaires doivent saisir le TGI dans un délai :

Ce délai n'est pas précisé dans la loi de 1965.

Dans un arrêt en date du 16 décembre 2009, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation considère que : cette action en justice n'est pas soumise au délai de deux mois prévu à l'article 42.

Il s'en déduit que le délai de recours est de 10 ans à compter de la décision.

Ensuite, seul, le ou les copropriétaires qui ont demandé l'autorisation peuvent saisir le TGI. De ce fait, un locataire ne peut le faire en lieu et place de ces copropriétaires.

Ensuite, le ou les copropriétaires ne peuvent saisir le TGI que pour les travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er de l'article 30 :

Sur la notion des travaux d'amélioration au sens de l'article 30, cf supra 19ème séance.
Il est ici précisé qu'il n'est pas nécessaire que cette amélioration bénéficie à tous les

copropriétaires.

Enfin, le TGI peut refuser de donner son autorisation si les travaux projetés ne respectent pas la destination de l'immeuble ou l'affectation du lot ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires par une modification de l'usage et de la jouissance des parties communes affectées par leur réalisation.

2°) Les pouvoirs du tribunal

Le ou les copropriétaires demandeurs ont l'obligation de fournir au juge les informations nécessaires sur les conditions de réalisation des travaux.

 

Le TGI peut même refuser l'autorisation si les conditions de réalisation sont indéterminées.

L'autorisation judiciaire ne dispense pas de l'obligation du ou des copropriétaires demandeurs de réparer les dommages causés par les travaux ou l'ouvrage qui en résulte sur les parties communes ou aux autres copropriétaires.

Le TGI peut en outre, de sa propre initiative le cas échéant, fixer les conditions d'exécution : il peut subordonner son autorisation à des conditions différentes de celles exigées par l'AG.

Mais il ne peut autoriser des travaux sur lesquels l'AG n'a pas été appelée à statuer.

L'obtention de l'autorisation du juge ne dispense pas d'obtenir une autorisation de construire auprès de l'administration (permis de construire ou déclaration préalable).

Il est ici précisé que l'autorisation de construire, une fois obtenue, doit être notifiée au syndicat.

Aux termes de l'article 30 dernier alinéa :

« Le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécuté, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évaluée à la date où cette faculté est exercée ».

Le texte distingue donc deux situations.

La première situation est celle où l'usage de l'installation bénéficie nécessairement et automatiquement aux autres copropriétaires :

Enprincipe Dans ce cas, la doctrine considère que ces autres copropriétaires bénéficieront de l'installation sans qu'ils aient à participer à son coût. Mais ils devront participer aux charges de fonctionnement et d'entretien.

La seconde situation est celle où l'installation ne peut être réservée qu'aux seuls copropriétaires qui ont financé les travaux :

Dans ce cas, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part de coût de ces installations évaluée à la date où cette faculté est exercée.

Je reste à votre entière disposition pour tout pour toute question complémentaire ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

 

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier

Commentaires

Rédigez votre commentaire :

<% errorMessage %>
<% commentsCtrl.successMessage %>
<% commentsCtrl.errorMessage %>

Les réactions des internautes

a réagi le

<% comment.content %>

  • a réagi le

    <% subcomment.content %>

Répondre à ce fil de discussion
<% errorMessage %>
Aucun commentaire n'a été déposé, soyez le premier à commenter !