Qui met en oeuvre la garantie décennale dans le cadre d'une copropriété?

En matière de copropriété, l'article 15 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) attribue compétence aux syndicats pour agir en justice « en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble » conjointement ou non avec les copropriétaires.

Quant au second alinéa du texte, il précise que les copropriétaires peuvent exercer seuls les actions concernant la propriété ou la jouissance de leur lot (à charge d'en informer le syndic).

Aussi, le syndicat comme les copropriétaires ne sont recevables à engager l'action qu'après réception des ouvrages. Auparavant, ils sont sans liens contractuels avec les constructeurs, ils ne sont pas ayants cause du maître de l'ouvrage (Cass. 3e civ., 14 janv. 1981, no 79-12.863, Bull. civ. III, no 13, JCP G 1981, IV, p. 108).

Après réception, le syndicat et les copropriétaires disposent d'une action contractuelle et non délictuelle (Cass. 3e civ., 3 janv. 1969, no 66-13.903,). Néanmoins, le syndicat des copropriétaires se voyait déclaré irrecevable à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, pour malfaçons affectant l'immeuble à l'encontre des locateurs d'ouvrage, du maître de l'ouvrage en l'absence de lien contractuel l'unissant à eux (Cass. 3e civ., 31 mai 1989, no 88-11.435, Bull. civ. III, no 121). Désormais, à la suite d'un revirement de la jurisprudence, il est permis, semble-t-il, au syndicat des copropriétaires d'agir directement contre les locateurs d'ouvrage du constructeur en responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. 3e civ., 26 mai 1992, nos 89-21.897 et 90-10.721, Administrer 1993, no 246, p. 24, JCP N 1993, II, p. 71 ; Cass. 3e civ., 8 févr. 1995, no 92-19.639, RD imm. 1995, p. 551).

Aussi, le syndicat a été admis par la jurisprudence à exercer l'action, lorsque les malfaçons affectent l'ensemble de l'immeuble, parties communes et parties privatives (Cass. 3e civ., 8 mars 1972, no 70-12.460).

Le syndicat est également recevable à agir si l'ensemble des parties privatives est en cause (Cass. 3e civ., 18 févr. 1981, no 79-14.983, Gaz. Pal. 1981, 2, pan., p. 245). Mais il n'est pas recevable si l'action ne tend pas à réparer un « trouble collectif » à l'immeuble (Cass. 3e civ., 10 déc. 1985, no 84-14.769, Bull. civ. III, no 163). Tel est le cas lorsque les désordres affectant les parties privatives sont étroitement liés aux malfaçons entachant le gros œuvre (CA Paris, 23e ch. B, 9 févr. 1989, Le Patrimoine Groupe Drouot, Loyers et copr. 1989, no 202). Encore faut-il que les désordres préjudicient aux copropriétaires de la même façon (Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, no 98-11.986, RD imm. 2001, p. 83).

Le trouble collectif est entendu plus largement désormais, puisque le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots (Cass. 3e civ., 23 juin 2004, no 03-10.475, RD imm. 2004, p. 453, note Ph. Malinvaud ; Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, no 06-19.323, Bull. civ. III, no 221, Constr.-urb. 2008, comm. 7, obs. M.-L. Pagès-de Varenne).

L'autorisation donnée au syndic par l'assemblée générale de la copropriété, en vue d'agir contre les constructeurs expressément désignés (Cass. 3e civ., 14 nov. 1991, no 89-16.683), ne peut concerner des désordres apparus postérieurement à la tenue de cette assemblée (Cass. 3e civ., 12 oct. 1988, no 86-19.403, Loyers et copr. 1988, comm. no 509 ; Cass. 3e civ., 14 févr. 1990, no 88-18.422, Bull. civ. III, no 50) ou qu'une expertise aurait révélé (Cass. 3e civ., 11 mars 1992, nos 89-16.767, 89-17.745 et 89-19.962, Bull. civ. III, no 83).

 

Les désordres faisant l'objet d'une action en garantie contre les constructeurs doivent figurer dans l'habilitation donnée par l'assemblée générale au syndic, même si, de nos jours, la jurisprudence se montre relativement souple quant à l'énoncé de ces désordres (Cass. 3e civ., 26 mars et 7 mai 2003, nos 01-15.385 et 01-17.546, RD imm. 2003, p. 354). Le mandat donné à ce dernier doit donc comporter toutes les informations relatives à l'acte en justice (Cass. 3e civ., 4 déc. 1996, no 95-10.336, Bull. civ. III, no 230). Les juges du fond apprécient souverainement que n'est pas établie l'urgence permettant au syndic d'agir en justice sans autorisation préalable (Cass. 3e civ., 12 mai 1993, no 95-15.937, JCP G 1993, IV, p. 206).

Mais à défaut de limitation des droits du syndic, l'autorisation donnée par l'assemblée générale vaut « à l'égard de l'ensemble des personnes concernées par l'obligation de garantie » (Cass. 3e civ., 17 févr. 1988, no 86-16.747).

Cette autorisation n'est pas davantage limitée à l'introduction d'une procédure en première instance, elle demeure valable dans le cadre d'une procédure d'appel qui suivrait (Cass. 3e civ., 8 juill. 1992, no 90-10.977, Bull. civ. III, no 242). Cependant, une demande reconventionnelle intentée par le syndic est irrecevable, dès lors que le syndic n'a pas été autorisé à agir en justice ; la demande ne tendait pas seulement à s'opposer aux prétentions adverses mais aussi à obtenir un avantage distinct (Cass. 3e civ., 17 janv. 1996, no 93-19.407, Bull. civ. III, no 15, RD imm. 1996, p. 220, JCP G 1996, IV, p. 70).

Les copropriétaires sont également recevables à agir individuellement lorsque les désordres affectent les parties privatives de leur lot (Cass. 3e civ., 14 mai 1974, no 73-10.204, Bull. civ. III, no 190). Ils peuvent également intervenir à l'action exercée par le syndicat pour les droits afférents à l'immeuble (sur l'action conjointe du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires intéressés : Cass. 3e civ., 18 juin 1985, no 84-11.767, Gaz. Pal. 1986, 1, som., p. 179, note Souleau).

Enfin, le monopole conféré par l'article 15 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 aux syndicats n'a pas été reconnu par la jurisprudence lorsqu'un dommage affecte à la fois les parties communes et les parties privatives.

Aussi, les copropriétaires concernés sont recevables à agir parallèlement au syndicat (Cass. 3e civ., 21 nov. 1973, no 72-13.639, Bull. civ. III, no 596, D. 1974, p. 251, JCP G 1974, II, no 17636, note Guillot) ou même en l'absence de toute intervention du syndicat (Cass. 3e civ., 14 mai 1974, no 73-10.204, Bull. civ. III, no 190, JCP G 1974, II, no 17785, obs. Guillot) à charge d'en informer le syndic (Cass. 3e civ., 15 févr. 1989, no 87-15.047, Bull. civ. III, no 39).

 

 

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Me Gabriel SEIGNALET
Avocat au Barreau de Montpellier

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