Quelle est l'étendue de la servitude de passage sur le fond servant?

Selon l'article 683 du Code civil, « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable sur le fonds duquel il est accordé ».

Autrement dit, c'est, en principe, le tracé le plus court qui est retenu, sauf si un tracé plus long est moins dommageable pour le fonds servant.

L'article 683 du Code civil ne comporte cependant que de simples recommandations. Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain d'appréciation pour déterminer le passage qui répond à ses exigences. Ils tiennent compte de la pente excessive, de la destination des terrains grevés, de l'intérêt général, de celui des autres propriétés limitrophes. Ils doivent ainsi rechercher si le tracé est compatible avec les contraintes urbanistiques et environnementales applicables au fonds servant.

 

Ils peuvent être enclins à allonger le trajet pour le rendre moins dommageable aux fonds servants ou pour rendre l'accès plus commode. La servitude ne se limite d'ailleurs pas forcément aux fonds contigus, ni à un seul fonds. Il a été jugé, par ailleurs, que l'emprise d'une servitude légale de passage peut être fixée sur la totalité d'une parcelle, si elle constitue seulement une partie de l'ensemble de parcelles d'un seul tenant qui constitue le fonds servant (Cass. 3e civ., 20 juin 2019, no 18-10.502, AJDI 2019, p. 917, Ann. loyers sept. 2019, no 48-2019, RTD civ. 2019, p. 905, obs. W. Dross).

En outre, selon l'article 685, alinéa 1er, du Code civil, l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu. Mais cet usage ne peut se fonder seulement sur des actes de simple tolérance (Cass. 3e civ., 19 nov. 2003, no 01-16.607).

Ce texte, propre à la servitude légale de passage pour cause d'enclave, permet seulement d'en déterminer l'assiette et le mode de passage et ne saurait permettre l'acquisition d'une servitude de passage qui est exclue par les dispositions de l'article 691 du Code civil (Cass. 3e civ., 27 oct. 2004, no 03-14.603, Bull. civ. III, no 185, RD imm. 2005, p. 212, obs. É. Gavin-Millan-Oosterlynck).

Aux termes de l'article 684, alinéa 2, du Code civil, « si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ».

 

Il en est ainsi même si l'auteur de la division a renoncé au bénéfice de la servitude de passage conventionnellement instituée par l'acte de partage, l'acquéreur d'une parcelle enclavée ne pouvant se voir opposer cette renonciation . Les directives de l'article 683 du Code civil ne sont plus alors applicables, à moins qu'un passage suffisant ne puisse pas être établi sur les fonds divisés en raison de leur configuration ou du fait que l'enclave ne résulte pas de la division, mais des besoins de l'exploitation actuelle du fonds.

Les dispositions de l'article 684 du Code civil ne sont pas applicables non plus lorsque l'état d'enclave n'est pas la conséquence directe de la division d'une propriété et préexistait à la division du fonds dont sont issus les terrains enclavés. Le fait que des parcelles issues d'une telle division aient fait l'objet de mutations ultérieures, notamment de rétrocessions par la SAFER qui les avait acquises à un tiers, ne remet pas en cause la division opérée initialement, dont l'état d'enclave reste la conséquence directe, de sorte que l'assiette du passage est soumise à l'article 684 et non aux règles générales posées par les articles 682 et 683 du Code civil . Il en est de même pour des parcelles issues de la subdivision de parcelles issues d'une division antérieure de la propriété initiale (Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, no 15-18.716, Lamyline).

Il faut en outre observer que les dispositions de l'article 684 du Code civil ne sont plus applicables lorsque l'assiette d'un passage est trop fragile pour supporter le passage des véhicules ou a déjà été déterminée par trente ans d'usage continu.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

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Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier..

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