Quelle est l'assiette (dimensions) d'une servitude de passage entre deux fonds?

Par définition, la servitude, découlant directement de la loi, existe de plein droit au profit du fonds enclavé sur tous les fonds qui l'entourent, pour les besoins de son exploitation, avant même son aménagement particulier, par convention ou par jugement (Cass. 3e civ., 3 juill. 1969, no 68-10.044, D. 1969, jur., p. 646).

 

La jurisprudence admet maintenant, en cas d'enclave consécutive à la division d'un fonds, que la convention ayant divisé le fonds n'a pas pour effet de modifier le fondement légal de la servitude et de lui donner un caractère conventionnel si bien que cela n'exclut pas le paiement d'une indemnité.

Mais, à défaut d'accord entre les parties ou d'usage continu pendant trente ans (C. civ., art. 685, al. 1er), c'est le juge, et non le propriétaire du fonds servant, qui doit déterminer l'assiette de la servitude ainsi que l'indemnité à laquelle elle donne lieu (Cass. 3e civ., 4 janv. 1991, no 89-18.492, Bull. civ. III, no 7, D. 1991, I.R., p. 40).

L'action en revendication de la servitude légale de passage et en fixation judiciaire de son assiette est une action pétitoire qui n'était donc pas soumise à la prescription annale prévue jadis par l'article 1264 du Code de procédure civile pour les actions possessoires. Le fait pour le défendeur de présenter, de manière déloyale, des moyens de défense qui ne sont ni pertinents ni sérieux pour échapper à la servitude légale et de retarder ainsi le désenclavement de la propriété des demandeurs constitue une faute justifiant sa condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive (Cass. 3e civ., 12 mai 2016, no 15-14.286, AJDI 2016, p. 528).

C'est le propriétaire du terrain enclavé qui, presque toujours, réclame le passage. Mais ce peut être aussi un autre titulaire de droits réels sur le fonds, usufruitier, emphytéote ou usager. En revanche, le locataire ou le fermier n'ont pas qualité pour exiger un droit de passage de leur voisin : c'est leur propriétaire qui doit le demander (Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, no 18-21.136).

C'est le tribunal judiciaire qui est compétent, à moins que le passage doive s'exercer sur le domaine public, auquel cas c'est le juge administratif qui doit statuer (Cass. 3e civ., 19 nov. 2003, no 01-13.765, Lamyline). En cas d'action en désenclavement, le recours à une expertise est indispensable, en pratique, tant pour déterminer si les conditions de l'article 682 du Code civil sont remplies et si une parcelle est enclavée ou non, que pour déterminer l'assiette et le tracé de la servitude (Cass. 3e civ., 9 févr. 2017, no 15-13.906, Ann. loyers avr. 2017, p. 49).

La demande doit être dirigée contre les différents voisins du fonds enclavé. Il y a souvent intérêt à les mettre tous en cause ; le tribunal fixera celui ou ceux sur lesquels le passage devra s'opérer, en application de l'article 683 du Code civil. En tout cas, tous les propriétaires des parcelles concernées par le chemin revendiqué doivent avoir été appelés dans la procédure (Cass. 3e civ., 14 mai 2003, no 01-13.365, AJDI 2003, p. 532, obs. O. Abram).

 

 

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Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier.

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