Définition et contours de  la  notion de servitude de vue et de jours: La notion de vue

A la différence des jours dont on a pu parler lors d'un article précédent, les vues sont, au contraire, ouvrantes et libres. Elles laissent passer l'air, la lumière et les regards (par exemple, Cass. 3e civ., 17 nov. 2016, no 15-24.687, AJDI 2017, p. 139).

 

Constituent des vues, les fenêtres et balcons, les terrasses (non naturelles), les plates-formes et autres exhaussements de terrains d'où une vue peut être exercée sur le fonds voisin (C. civ., art. 678 ; Cass. 3e civ., 29 nov. 1983, no 82-14.155, Bull. civ. III, no 247), sous réserve du pouvoir souverain d'appréciation des tribunaux.

 

Pouvant ainsi être préjudiciables au voisin, la loi les tient à distance, tout en faisant une différence entre les vues droites et les vues obliques. Elle n'impose pas de mettre des barreaux aux fenêtres, ce qui remettrait en cause l'équilibre recherché entre les contraintes de distances et leur utilité (Rép. min. à QE no 102575, JOAN Q. 7 févr. 2012, p. 1111, JCP N 2012, no 7, act. 268, AJDI 2012, p. 165).

« On ne peut avoir de vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin », à moins de 1,90 mètre de distance « entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur laquelle s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions » (C. civ., art. 678) ou d'une servitude de vue acquise par titre, prescription ou destination du père de famille.

Ainsi, le respect de la distance prévue par l'article 678 du Code civil ne s'impose pas quand il existe sur le fonds sur lequel s'exerce la vue une servitude de passage au profit du fonds qui en bénéficie, ni quand elle en est séparée par une voie publique.

 

L'exception prévue par l'article 678 au principe de l'interdiction des vues droites à moins de 1,90 mètre de la propriété voisine ne s'applique cependant que quand le fonds sur lequel s'exerce la vue est grevé d'une servitude de passage au profit du fonds qui en bénéficie, et non lorsque la servitude de passage profite à une autre propriété.

 

Il a, par ailleurs, été jugé que l'existence d'une servitude de passage sur le fonds voisin ne permet pas nécessairement de déroger aux distances prescrites par l'article 678 du Code civil, notamment quand la servitude de passage ne fait pas obstacle à l'édification d'ouvrages en surplomb.

 

L'existence d'une servitude de tour d'échelle ne permet pas non plus de déroger aux conditions de l'article 678 du Code civil (CA Caen, 1re ch., 17 févr. 2004, Gresselin c/ Lemeunier, Constr.-urb. 2004, comm. 163, obs. D. Sizaire).

Les vues obliques, c'est-à-dire celles qui, perpendiculaires à la limite du fonds voisin, ne permettent d'y voir que de côté, doivent être établies à 0,60 mètre, au moins (C. civ., art. 679).

Ces distances se comptent à partir du parement extérieur du mur où l'ouverture est réalisée et, pour les balcons et autres saillies, de leur ligne extérieure (C. civ., art. 680) jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés. Il en est ainsi, même si des balcons ou autres saillies existant sur le fonds sur lequel s'exerce la vue en dépassent la limite . Néanmoins, l'article 678 du Code civil ne saurait créer une servitude non aedificandi d'une largeur de 1,90 mètre sur toute la longueur du bâtiment et n'interdit pas toute construction en deçà d'1,90 mètre d'un point quelconque du parement extérieur du mur où l'ouverture est faite (Cass. 3e civ., 2 juin 2010, no 09-11.983, AJDI 2010, p. 747).

Ces distances ne concernent que des propriétés contiguës  et ne s'appliquent pas quand un terrain appartenant à un tiers sépare les deux immeubles, ce qui est d'ailleurs contestable, ou quand des vues s'ouvrent sur le domaine public (Cass. req., 9 janv. 1934, DH 1934, p. 149 ; Cass. soc., 11 févr. 1944, Dr. adm. 1944, p. 49), ou encore quand elles donnent sur une parcelle indivise entre les voisins (Cass. 3e civ., 24 oct. 1990, no 88-15.667, Bull. civ. III, no 207). La distance légale doit alors s'apprécier, non pas au milieu de la voie commune, mais de l'autre côté de celle-ci (Cass. 3e civ., 14 janv. 2004, no 02-12.564, précité).

La jurisprudence tend à atténuer la rigueur des textes pour des ouvertures non gênantes, telles qu'un velux sur un toit (CA Paris, 2e ch., 27 janv. 2000, Viennot c/ Époux Kuypers, RD imm. 2000, p. 146, obs. J.-L. Bergel et M. Bruschi, JCP G 2000, I, no 265, obs. H. Périnet-Marquet), et à ne pas leur imposer le respect des distances légales. Il en va ainsi notamment pour des vues qui ne donnent que sur un toit dépourvu d'ouvertures ou sur des murs pleins.

La création de vues irrégulières doit être sanctionnée par leur suppression. Les tribunaux ont toutefois le pouvoir souverain d'apprécier s'il convient d'ordonner la démolition des ouvrages, la condamnation des ouvertures, ou seulement des travaux de nature à interdire toute vue irrégulière sur le fonds voisin, tels que des panneaux opaques, des jardinières, des reculements par des barrières… (Cass. 3e civ., 22 juin 2011, no 10-17.627, par exemple).

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier.

Commentaires

Rédigez votre commentaire :

<% errorMessage %>
<% commentsCtrl.successMessage %>
<% commentsCtrl.errorMessage %>

Les réactions des internautes

a réagit le

<% comment.content %>

  • a répondu le

    <% subcomment.content %>

Répondre à ce fil de discussion
<% errorMessage %>
Aucun commentaire n'a été déposé, soyez le premier à commenter !