Panorama des clauses interdites dans un contrat de bail d'habitation

L'article 4 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.) répute non écrites :

  • les clauses imposant comme mode de paiement du prix du loyer un prélèvement automatique sur le compte-courant du locataire ou la signature par avance de traites ou billets à ordre.

    Dès lors que ces modalités de paiement auront été expressément acceptées par le locataire et auront été stipulées révocables à tout instant, leur validité est admise ;

  • les clauses par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible.

L'interdiction ainsi posée est plus générale que la précédente ; dans l'hypothèse envisagée, les termes de l'alinéa d de l'article 4 de ladite loi imposent de considérer comme non écrite toute clause de prélèvement sur salaire, qu'elle soit révocable ou non.

La loi no 2014-366 du 24 mars 2014 (JO 26 mars), dite loi « ALUR », ajoute à cette liste la clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements.

 

Sont réputées non écrites (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 4, e et f, JO 8 juill.) :

  • les clauses par lesquelles le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives.

    L'estimation contradictoire est donc la règle de principe, sauf volonté contraire ultérieure du locataire ;

  • les clauses prévoyant la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée.

 

Sont réputées non écrites (L. no 89-642, 6 juill. 1989, art. 4, g et i, JO 8 juill.) :

  • les clauses prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs « ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision passée en force de chose jugée » (ajouté par L. no 2007-297, 5 mars 2007, JO 7 mars, relative à la prévention de la délinquance). La sanction de la méconnaissance par le locataire de ses autres obligations doit être demandée en justice ;
  • les clauses autorisant le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses du contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
  • Sont réputées non écrites (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 4, a, h et j, JO 8 juill.) :

  • les clauses obligeant le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable.

    Selon une grande partie de la doctrine, le samedi doit être admis comme jour férié et non comme jour ouvrable : en effet, l'article 642 du Code de procédure civile ne regardant pas le samedi comme un jour ouvrable pour la computation des délais, le samedi ne devrait donc pas être considéré comme un jour ouvrable (Aubert J.-L. et Bihr Ph., Gestion de l'immeuble, Dalloz, 2000).

    Cette prohibition n'interdit pas les droits qui pourraient être laissés conventionnellement aux bailleurs de visiter les lieux pour eux-mêmes ou leurs mandataires, de façon périodique, pour vérifier l'état des lieux et des équipements, dès lors que les prescriptions définies sont respectées ;

  • les clauses autorisant le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat.

    Par cette prohibition, sont interdites toutes les modifications des prestations du contrat, sans qu'en contrepartie une réduction des obligations financières du locataire soit prévue.

    Le bailleur peut, ainsi, se réserver la possibilité de diminuer ou de supprimer une prestation du contrat. Cette possibilité doit être acceptée par le locataire et la prestation ne pas avoir été un élément essentiel et déterminant de son acceptation. Dans une telle hypothèse, la suppression ou la diminution de la prestation emportera droit pour le locataire d'exiger des compensations ;

  • les clauses interdisant au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Sont enfin prohibées les clauses par lesquelles le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 4, b, JO 8 juill.).

Les termes du texte semblent ouvrir la possibilité, sans imposer une compagnie particulière, d'imposer au locataire un choix parmi une liste fournie par le bailleur.

 

La loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 (JO 16 juill.) portant engagement national pour le logement est venue compléter la liste originaire des clauses réputées non écrites par neuf clauses supplémentaires.

Est réputée non écrite toute clause qui :

  • 1) impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.) ;
  • 2) prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à la durée légale (trois ans pour les personnes physiques et les sociétés civiles constituées entre parents et alliés ou six ans pour les bailleurs personnes morales) ;
  • 3) interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère ce dernier de toute responsabilité ;
  • 4) interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
  • 5) impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues au titre du dépôt de garantie et de la rémunération du rédacteur du contrat de location ;
  • 6) fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile (CA Paris, 4e ch., 1er oct. 2013, Office public de l'habitat de Montreuillois, Loyers et copr. 2014, comm. no 7) ; les frais de relance exposés postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 ne peuvent être mis à la charge du locataire (Cass. 3e civ., 13 juill. 2011, no 10-22.959, D. 2011, p. 2037) ;
  • 7) prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
  • 8) interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours. La loi no 2014-366 du 24 mars 2014 (JO 26 mars), dite loi « ALUR », a cependant abaissée cette durée à vingt et un jours ;
  • 9) permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.
Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET

Commentaires

Rédigez votre commentaire :

<% errorMessage %>
<% commentsCtrl.successMessage %>
<% commentsCtrl.errorMessage %>

Les réactions des internautes

a réagit le

<% comment.content %>

  • a répondu le

    <% subcomment.content %>

Répondre à ce fil de discussion
<% errorMessage %>
Aucun commentaire n'a été déposé, soyez le premier à commenter !