Licitation judiciaire en l'absence de complexité: Principes et procédure

  • Principe de la licitation

Conformément à l'article 1377 du Code de procédure civile, si les biens ne peuvent être facilement partagés ou attribués, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, leur vente par adjudication (CPC, art. 1377).

Conformément à une jurisprudence constante (Cass. 1ère Civ, 15 juin 2017) Elle ne peut intervenir que dans le cadre d'une demande de partage judiciaire.

La licitation est donc l'exception au principe du partage des biens. Ce n'est, par conséquent, que lorsqu'un obstacle surgit au partage en nature que le juge procédera à la vente de certains biens (Cass. 1re civ., 19 oct. 1999, no 97-15.957, Dr. famille 2000, comm.50, obs. Beignier B.).

 

Le juge sera cependant souverain dans son appréciation et il décidera si le partage peut être, ou non, effectué en nature. Il devra toutefois motiver sa décision en expliquant en quoi les biens ne sont pas commodément partageables. Avant la réforme de 2006 (L. no 2006-728, 23 juin 2006), la jurisprudence s'était focalisée notamment sur la notion d'immeuble non aisément partageable, qui conduisait naturellement à la licitation. Ces considérations perdurent pour déterminer quand des biens peuvent être, ou non, facilement partagés.

Ici, tout est question d'espèce, et seules quelques directives générales peuvent être données. L'idée principale est que le juge doit apprécier tous les éléments de fait et de droit qui seraient susceptibles de venir perturber le partage ou de créer des contentieux supplémentaires. En particulier, l'analyse qui doit être faite n'est pas simplement matérielle ; elle est également économique.

D'un point de vue matériel, un immeuble non commodément partageable présente, sinon un obstacle, du moins une entrave physique à son partage. Ainsi, une propriété est jugée non aisément partageable en raison de la configuration des bâtiments, regroupés en son centre, un partage en nature – certes réalisable – ayant pour conséquence de « créer un nombre important de servitudes appelées à devenirautant de sujets de conflits » (Cass. 1re civ., 19 févr. 2002, no 00-16.832). Appréciation on ne peut plus sage des magistrats dans un environnement qui, rappelons-le, est par hypothèse conflictuel, sinon le partage ne serait pas judiciaire.

D'un point de vue économique, le juge doit également veiller à ce que le partage, bien que matériellement réalisable, ne contrevienne pas à la nature du bien, et par conséquent à sa valeur. Ainsi, « la commodité de la division (ne s'appréciant) pas seulement matériellement mais aussi économiquement », une demande de partage en nature doit être rejetée dès lors que les terres litigieuses forment une entité économique à laquelle le partage en nature porterait atteinte (Cass. 1re civ., 20 déc. 2000, nos 99-12.345 et 99-14.048).

 

De la même façon, la licitation peut être justifiée par la situation économique non plus afférente aux biens eux-mêmes, mais aux héritiers. Si le partage en nature des immeubles devait conduire les indivisaires à verser des soultes importantes, qu'ils seraient dans l'impossibilité d'assumer, une juridiction peut, sans encourir la censure de la Cour de cassation, décider que les immeubles ne sont pas commodément partageables (Cass. 1re civ., 28 mai 2002, no 00-11.587).

 

Les juges du fond ont pu adopter une semblable position et admettre qu'un immeuble, pourtant partageable en nature (en quatre lots), devait être partagé en valeur, dès lors que « la différence de valeur entre ces quatre lots serait particulièrement importante » (CA Paris, 12 sept. 2002, Dr. famille 2003, comm. 20, obs. Beignier B.).

Si le partage a lieu en nature et que le débiteur d'une soulte a obtenu des délais de paiement, celle-ci n'est sujette à révision que si les biens mis dans son lot ont augmenté ou diminué de plus du quart entre le jour du partage et celui où la dette vient à échéance (C. civ., art. 828 ; Cass. 1re civ., 30 mars 2004, no 01-14.542, Bull. civ. I, no 104, Dr. famille 2004, comm. 110, obs. Beignier B., JCP N 2006, no 7, 1071, obs. Le Guidec R.).

Au-delà de ces exemples, le principe demeure appliqué fermement par les juridictions. En particulier, le fait que des immeubles ne soient pas, séparément, aisément partageables ne signifie pas pour autant que le partage de l'ensemble présente la même difficulté (Cass. 1re civ., 18 mai 1983, no 82-12.305, Bull. civ. I, no 153, Defrénois 1984, p. 713, note Guimbellot, RTD civ. 1984, p. 754, note Patarin J.).

 

De la même façon, le juge peut ordonner la licitation pour seulement quelques immeubles, non aisément partageables, et le partage en nature pour les autres (Cass. 1re civ., 11 juill. 1983, no 82-11.815, Bull. civ. I, no 203 ; Cass. 1re civ., 31 janv. 2006, no 03-18.196). En revanche, la seule considération que l'indivision porte sur la nue-propriété d'un immeuble ne saurait être suffisante pour prononcer la licitation au lieu du partage en nature (Cass. 1re civ., 28 oct. 2003, no 01-02.249).

En toute hypothèse, le partage demeure judiciaire, ce qui peut réserver un certain nombre de surprises aux indivisaires qui se seraient lancés dans cette procédure en espérant pouvoir contrôler son déroulement. Une décision en a parfaitement dénoncé les dangers : la division des immeubles en lots de valeur sensiblement égale ne présentant par elle-même aucune difficulté particulière, leur licitation ne peut être ordonnée au prétexte que l'allotissement par voie de tirage au sort risquerait de ne pas répondre aux vœux de certains héritiers (Cass. 1re civ., 19 déc. 1979, no 78-12.994, Bull. civ. I, no 333).

En matière de licitation immobilière, la vente est faite selon les formes des articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile. Enfin, si tous les indivisaires sont capables et présents (ou représentés), ils peuvent décider à l'unanimité que l'adjudication se déroulera entre eux. À défaut d'un tel accord unanime, l'article 1378 du Code de procédure civile dispose que les tiers y sont toujours admis.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

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Me Gabriel SEIGNALET

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