Les règles applicables aux charges locatives dans le cadre d'un bail d'habitation

Le régime des charges locatives

Lorsque les locataires sont mariés, ils sont, en vertu de l'article 1751 du Code Civil, cotitulaires du bail, et tenus, au titre de l'article 220 du Code Civil, solidairement au paiement du loyer et des charges du logement du couple.

Leur régime juridique est par conséquent identique à celui des loyers :
Le non-paiement des charges locatives peut être sanctionné par la résiliation et le refus de

renouvellement du bail ;
Une clause de résiliation de plein droit pour non-paiement des charges peut être stipulée ;

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le paiement des charges récupérables est une obligation du locataire.

Ainsi, les charges récupérables sont dues même si le bail ne prévoit pas de provisions.

Aux termes de l'article 23 de la loi de 1989, les charges locatives sont des accessoires au loyer principal.

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  • Le dépôt de garantie couvre les charges ;

  • L'action en paiement des charges se prescrit par cinq ans.

A°) La justification des charges

La charge :

  • De la preuve du montant des charges

  • et de leur caractère récupérable

    Pèse sur le bailleur.

    Le bailleur peut récupérer les charges locatives :

  1. Soit sous la forme d’un forfait ;

  2. Soit exiger le versement de provisions.

Il s'agit d'une faculté qui doit être prévue par le bail d'habitation.

B°) Le versement de provisions

Les charges récupérables sont exigibles sur justification : le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives.

Il est ici précisé que la loi ne précise pas la périodicité (mensuel, trimestriel, etc.).
Il est donc conseillé de préciser la périodicité du paiement des charges récupérables dans le bail

d'habitation.

En pratique, le versement des provisions pour charges s'effectue avec la même périodicité que le versement du loyer c'est-à-dire, le plus souvent, mensuellement.

Les demandes de provisions doivent être justifiées :

Par la communication des résultats antérieurs, arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle des charges, quelle que soit la qualité du bailleur, personne physique ou personne morale et quel que soit le statut applicable à l'immeuble (copropriété ou non) ;

Et par le budget prévisionnel, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale.

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Les provisions non justifiées peuvent donner lieu :

  • À remboursement,

  • ou à réduction en attendant la production des pièces justificatives,

  • à des dommages-intérêts au profit du preneur, dès lors que celui-ci démontre un

    préjudice.

C°) La régularisation des provisions

Cette régularisation doit s'effectuer au regard des charges effectivement payées par le bailleur : De ce fait, il ne peut prétexter l'impossibilité d'accéder aux compteurs d'eau qui se trouvaient dans les lieux loués pour effectuer une régularisation globale et approximative.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs.

Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Dès lors que l'une de ces deux formalités fait défaut :

  • Le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.

  • Il peut également refuser de payer les charges qui lui sont réclamées.

1°) La communication du décompte par nature de charges et du mode

de répartition

Le décompte sommaire mentionne le montant des dépenses par nature de charges (ascenseur, eau, chauffage, etc.).

Par principe, les provisions doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Le bailleur peut demander le paiement des arriérés de charges pendant 3 ans (5 ans avant la loi ALUR).

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Ce décompte peut permettre d'adopter des critères de répartition différents :

  • Selon la nature des charges,

  • En fonction de la surface pour le chauffage,

  • ou en fonction du nombre d'occupants pour l'ascenseur.

    Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, à compter du 1er septembre 2015, le preneur a le choix de demander la transmission par voie dématérialisée ou par voie postale du récapitulatif des charges.

    Cette nouvelle disposition est applicable aux baux en cours.

    Lorsqu'un immeuble, n'est pas soumis au statut de la copropriété, et qu'il comprend plusieurs locataires :

    La loi du 6 juillet 1989 ne prévoit aucun mode de répartition :
    En l'absence de disposition légale, les parties sont donc libres de choisir celui qui leur convient,

    tels que :

  • Prorata des loyers,

  • prorata des surfaces de chauffe ou des volumes,

  • etc.

    Mais une répartition plus équitable en fonction de millièmes de charges locatives est aussi préconisée.

    Il est recommandé de définir dans le bail les modalités de cette répartition.

    Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété :

    Les charges afférentes à chaque lot peuvent être déterminées en fonction du contenu du règlement de copropriété : encore faut-il ventiler les charges récupérables et celles qui ne le sont pas.

    Le bailleur doit communiquer à chaque locataire le mode de répartition des charges retenu :

    Le décompte par nature de charges et leur mode de répartition entre les locataires pour les immeubles collectifs sont communiqués par le bailleur au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en mains propres contre récépissé.

À défaut, la demande de paiement d'arriérés n'est pas justifiée, même si le bailleur a adressé le décompte par nature des charges et les justificatifs.

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2°) La mise à disposition des pièces justificatives

Mais la loi ne définit pas les pièces justificatives !

Il peut s'agir :

  • Des factures,

  • des contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants,

  • ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment,

  • ou l'ensemble de bâtiments concernés,

  • etc.

    Ces pièces sont transmises par le syndic au bailleur.

    À défaut de cette mise à disposition, le bailleur ne peut récupérer un arriéré de charges.

    La loi du 6 juillet 1989 ne précise pas non plus, les moyens permettant la consultation des pièces justificatives par le locataire :

    • Il suffit donc que le locataire soit mis à même de prendre connaissance des pièces sans difficultés particulières.

    • Les pièces justificatives peuvent être mises à la disposition du locataire au domicile du bailleur, à celui du gardien de l'immeuble ou dans les locaux du syndic.

      En revanche, le locataire ne peut exiger, même à ses frais, la délivrance des photocopies des pièces justificatives des charges locatives, sauf accord entre les parties.

      Le locataire peut se faire assister par une personne compétente lors de la consultation des pièces justificatives.

Le bailleur doit tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives pendant six mois à compter de l'envoi du décompte (loi ALUR).

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Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité :

Le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

En cas de location meublée :

Le bailleur peut décider de récupérer les charges locatives sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le bail et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Le montant du forfait de charges peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.

Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier.

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