Les recours de l'agent immobilier en cas de non paiement de ses honoraires et commissions

Aux termes de l'article L 110-4 du Code de commerce, les obligations nées à l'occasion du commerce se prescrivent par cinq ans, sauf prescription plus courte. Le point de départ est cependant le jour où l'agent immobilier a connaissance ou aurait dû connaître les faits.

Lorsque l'opération n'est pas conclue ou lorsqu'elle est conclue sans les soins de l'intermédiaire, celui-ci ne peut prétendre à aucune rémunération.

Cependant, ce principe posé par l'article 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 (JO 4 janv.) ne fait pas obstacle à la réparation du préjudice qui aurait été occasionné à l'agent immobilier par la faute de son mandant (exemples: pour un vendeur qui a vendu le bien directement à un prix inférieur au mandat en contradiction avec les obligations contractuelles ; pour un mandant qui, au cours du mandat, n'avertit pas son mandataire de son intention de ne plus louer le bien mais de le vendre pour une révocation d'un mandat exclusif, alors que le mandant n'a pas renoncé à son opération).

Notamment, si l'agent immobilier est évincé du fait de la collusion entre vendeur et acquéreur, celui-ci a droit à une indemnité réparatrice (Cass. 1re civ., 28 mars 1984, no 83-10.182, Bull. civ. I, no 117).

Encore faut-il que la collusion soit prouvée, ce qui n'était pas le cas d'une société acquéreur dont les parts ont été achetées quatre mois après le mandat par le fils et la mère des acquéreurs potentiels (Cass. 1re civ., 13 mai 1998, no 96-15.192, Constr.-urb. 1998, comm. no 309). En dehors de cette collusion, et même en présence d'une clause pénale dans l'avant-contrat imposant de régler l'agence immobilière, celle-ci ne peut prétendre à une indemnité réparatrice (Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, no 13-19.061, Dict. perm. Gestion immobilière 2014, Bull. 472, p. 12).

L'action peut être intentée contre l'acquéreur même si le mandat stipule la commission à la charge du vendeur, dès lors qu'il est prouvé la connaissance du droit à rémunération de l'agent immobilier et son comportement fautif (Cass. ass. plén., 9 mai 2008, no 07-12.449, Bull. civ. ass. plén., no 3, D. 2008, p. 1412, AJDI 2008, p. 878, obs. M. Thioye).

Il en est de même en cas de fraude de l'acquéreur s'étant rétracté et ayant par la suite acquis le même bien pour l'usufruit et ses enfants ayant acquis la nue-propriété (Cass. 1re civ., 8 avr. 2010, no 09-14.597, Bull. inf. C. cass. no 1292, 15 sept. 2010).

Le propriétaire d'un bien immobilier qui refuse de signer le compromis de vente avec le candidat présenté par l'agent immobilier engage sa responsabilité ; cependant, la réparation de la perte de chance devait être mesurée à la chance perdue et ne pouvait pas être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (Cass. 1re civ., 28 janv. 2010, no 09-10.352, BPIM Lefebvre 2010, no 2, no 181, p. 46) ; néanmoins, aucune rémunération n'est due si le mandant renonce à la vente (aucune vente n'étant conclue) et que le mandat ne prévoit aucune clause permettant à l'intermédiaire d'engager le mandant pour l'opération envisagée (Cass. 1re civ., 16 nov. 2016, no 15-22.010, Lamyline).

 

Je reste à votre entière disposition pour toute question, tout renseignement complémentaire, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

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Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat à la Cour

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