Les mentions obligatoires du contrat de bail d'habitation (loi 6 juillet 1989)

Le contenu minimal obligatoire imposé par le législateur est énoncé à l'article 3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.).

Doivent ainsi être obligatoirement mentionnés :

  • 1) le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire (L. no 94-624, 21 juill. 1994, art. 10, JO 24 juill.). La loi no 2014-366 du 24 mars 2014 (JO 26 mars), dite loi « ALUR », ajoute le nom ou la dénomination du locataire, ce qui allait de soi, mais n'était pas mentionné dans le texte initial de la loi du no 89-462 du 6 juillet 1989 ;
  • 2) la date de prise d'effet du bail et sa durée.

    La date d'effet du bail peut, en effet, être différente de celle de sa signature. Elle est très importante en pratique, car le préavis de congé se calcule par rapport à la durée du bail qui commence à courir à la date de prise d'effet (CA Montpellier, 2e ch. A, 20 févr. 2001, Loyers et copr. 2001, comm. no 224). En outre, la durée du bail indiquée par la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 (voir nos 5824 et s.) n'étant qu'un minimum légal, l'indication de celle-ci permettra de déterminer la commune intention des parties ;

  • 3) la consistance et la destination de la chose louée.

    La consistance de la chose louée doit s'entendre de la description du logement et de ses annexes, par la localisation et la désignation générale du local avec l'indication du nombre de pièces.

    L'indication de la destination du local est également un élément primordial qui influera sur les droits et obligations de chacune des parties. Cette destination doit être, soit l'habitation, soit un usage mixte d'habitation et professionnel ;

  • 4) la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun.

    Les précisions sur ces éléments s'avèrent indispensables, les droits et obligations des parties dépendant des éléments indiqués dans le contrat.

    Le preneur ne peut, en effet, exiger la jouissance des éléments non expressément mentionnés dans l'acte et, en contrepartie, il n'a pas d'obligation de répondre de leur perte ou dégradation.

    Le contrat doit également mentionner, à la suite du vote de la loi no 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi « ALUR », « les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication », information qui était jusque-là l'objet d'une annexe au contrat de location (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-2, mod. par la loi « ALUR ») ;

  • 5) le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelles.

    La loi « ALUR » réglementant le loyer initial et d'interdisant le dépassement d'un certain plafond (voir no 5881), le contrat devait mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. La loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 (JO 24 nov.) portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi « ÉLAN », a supprimé ces mentions puisque le loyer initial n'est plus encadré.

    De même, parce que les loyers à la relocation sont encadrés depuis le 1er août 2012 (voir no 5888), le bail doit préciser :

    • le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, termes que la loi no 2015-990 du 6 août 2015 (JO 7 août), dite loi « Macron », a remplacé par « loyer appliqué au précédent locataire ». Cette mention du bail n'est imposée que si le preneur a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail,
    • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat ou depuis le dernier renouvellement du bail.

    Ainsi, le nouveau locataire pourra vérifier que le loyer qu'il paye n'est pas supérieur à celui demandé à l'ancien locataire ou que l'augmentation est justifiée par rapport à un montant minimum de travaux ;

  • 6) le montant du dépôt de garantie s'il est prévu.

    Les indications relatives aux obligations financières des parties sont également un point primordial qui doit être mentionné de manière précise dans l'acte (voir no 5802) ;

  • 7) la renonciation, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers (GUL), créée par la loi « ALUR », devait être expressément mentionnée dans le contrat de location. Cette mention a été supprimée par la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi « ÉLAN », qui a également abrogé l'article 24-2 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la GUL qui a finalement été abandonnée et remplacée par un nouveau dispositif de sécurisation des loyers : VISALE (voir no 5899) ;
  • 8) la surface du logement. Cette mention a été ajoutée par la loi no 2009-323 du 25 mars 2009 (JO 27 mars), de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, qui exige que le contrat précise « la surface habitable de la chose louée », telle que défini au Code de la construction et de l'habitation. En présence d'une surface mentionnée supérieure à la surface réelle, certaines juridictions ont pu accorder un dédommagement au locataire (CA Versailles, 1re ch., 22 mars 2011, no 10/00606, Loyers et copr. 2011, comm. no 208) ; d'autres l'ont refusé, estimant que d'autres critères que la surface entrent en ligne de compte dans la fixation du loyer (CA Paris, pôle 4, 4e ch., 11 janv. 2011, no 08/12907, Lamyline). Pour la Cour de cassation, une différence de superficie a pu légitimer une demande en restitution de trop perçu de loyers dès lors qu'il est démontré que le bail avait été fixé par référence à la surface habitable (Cass. 3e civ., 28 nov. 2012, no 11-25.874, Lamyline).

Pour mettre fin à ces hésitations jurisprudentielles, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi « ALUR », sanctionne, dans un nouvel article 3-1, la mention d'une surface habitable erronée dans le contrat. Si la surface habitable est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le bail, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. Si le bailleur n'est pas d'accord ou ne répond pas dans un délai de deux mois à la suite de la demande du locataire, le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois à compter de la même demande afin de statuer. La diminution du loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge rétroagit à la date de signature du bail. Par exception, la diminution du loyer prend effet seulement à la date de la demande du locataire lorsque celle-ci intervient plus de six mois après la prise d'effet du bail.

La jurisprudence est venue apporter des précisions sur l'application transitoire de ce nouvel article 3-1. La Cour de cassation a ainsi décidé que ce texte n'est pas applicable à un contrat conclu avant la loi du 24 mars 2014 et toujours en cours au moment où le locataire intente une action en réduction du loyer (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, no 18-18.079, Loyers et copr. 2020, comm. no 16). En revanche, l'article 3-1 semble applicable à un bail conclu avant l'entrée en vigueur de cette loi, mais reconduit postérieurement (CA Pau, 2e ch., 6 févr. 2020, no 18/02437, Loyers et copr. 2020, comm. no 31, Rev. loyers 2020/1005, no 3375).

La loi nouvelle précise également, dans l'article 3 in fine, qu'à défaut d'information relative à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent propriétaire, le locataire peut dans le délai de un mois suivant la prise d'effet du bail mettre le propriétaire en demeure de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai de un mois ou en cas de refus de sa part, le preneur peut, dans les trois mois suivant la mise en demeure, saisir le juge afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET

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