Les conditions de forme du contrat de bail d'habitation (loi 6 juillet 1989)

Le contrat qui doit être écrit (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 3, JO 8 juill.) peut être indifféremment établi par acte notarié ou par acte sous seing privé, dès lors que la durée de la location est inférieure à douze ans. Rappelons, en effet, que les règles de la publicité foncière imposent la publication de tout contrat de location d'une durée supérieure à douze années. Complétant l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 (JO 26 mars), dite loi « ALUR », précise que le bail doit respecter un contrat type.

Deux contrats type ont été définis par le décret no 2015-587 du 29 mai 2015 (JO 31 mai), l'un qui s'applique aux locations et colocations de logement nu ; l'autre aux locations et colocations de logement meublé. Le contenu de ces contrats se limite aux clauses essentielles du bail, énumérées par l'article 3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989. Au-delà de ces clauses, les parties restent soumises à l'ensemble des dispositions légales d'ordre public applicables aux baux (qui sont rappelées dans la notice d'information jointe au contrat. Sur cette notice, voir no 5820). Les parties sont libres de rajouter d'autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où elles ne contreviennent pas au dispositif d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Les baux conclus depuis le 1er août 2015 doivent respecter ce bail type (voir Beddeleem C., Le contrat type de location, Ann. loyers juill.-août 2015, p. 147).

La loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi « ÉLAN » ; L. no 2018-1021, 23 nov. 2018, JO 24 nov.) a prévu la mise en place d'un bail numérique, avec un contrat dématérialisé et signé électroniquement. À cette fin, l'article 217 de la loi autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance toute mesure relevant du domaine de la loi pour créer un régime d'agrément qui permettra de sécuriser, promouvoir et accompagner l'usage du numérique dans l'établissement des contrats de location et d'améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc locatif privé pour une plus grande transparence.

Pour l'heure, si le bail est établi par acte sous seing privé, il devra être rédigé en autant d'exemplaires originaux que de parties (C. civ., art. 1375, nouv. ; C. civ., anc. art. 1325).

En cas de contestation par le locataire de sa signature sur le contrat, le juge doit procéder à la vérification d'écriture prévue à l'ancien article 1324 du Code civil (C. civ., art. 1373, nouv. ; Cass. 3e civ., 9 mars 2005, no 03-14.686, Rev. loyers 2005/857, no 135).

Malgré l'exigence d'un écrit, les baux verbaux sont fréquents en pratique et conservent leur valeur. Ils ne sont pas nuls et ne suppriment pas au bailleur ses droits de reprise. Encore faut-il en faire la preuve, le paiement des loyers et l'établissement du rôle de la taxe d'habitation ne suffisant pas.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET

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