Les charges récupérables dans le cadre d'un bail d'habitation

Les charges locatives sont la contrepartie :

Des services rendus liés à l'usage des différents éléments du logement loué : il s'agit par 2

Ce dernier peut alors les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement au locataire

exemple, de toutes les dépenses de fonctionnement et d'exploitation. Le service doit être effectivement rendu, c'est-à-dire qu'il doit constituer un avantage réel pour le locataire ;

  • Des dépenses d'entretien courant et de menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;

  • Et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Contrairement aux réparations locatives, le décret du 26 août 1987 fixe une liste limitative de

    charges récupérables.

    Par conséquent :

  • Dès lors que l'objet d'une dépense n'est pas mentionné dans le décret du 26 août 1987, le

    bailleur ne peut récupérer cette dépense auprès du locataire.

  • Et lorsqu'un immeuble est soumis au statut de la copropriété, le bailleur est tenu de ventiler, parmi les charges afférentes à son lot :

    o celles qui revêtent la qualité de charges récupérables o et celles qui doivent demeurer à sa charge.

    Pour permettre la récupération de dépenses inhérentes à de nouveaux services issus des technologies nouvelles, la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a complété l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 afin d'autoriser des dérogations par accords collectifs locaux dans les domaines de l'amélioration de la sécurité, par exemple les dépenses liées à un vidéophone, vidéosurveillance, et de la prise en compte du développement durable.

    La liste complète des charges récupérables est publiée en annexe au décret du 26 août 1987 et se répartissent en huit postes :

  1. Ascenseur et monte-charge ;

  2. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif ;

  3. Installation individuelle de chauffage et d'eau chaude ;

  4. Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation ;

  5. Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation ;

  6. Hygiène ;

  7. Équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation ;

  8. Impositions et redevances.

La liste complète des charges récupérables est publiée en annexe de ce décret. 3

Nous allons examiner en détail, plusieurs ces charges récupérables.

A°) Les frais de main d’œuvre

Lorsque le service est assuré par un contrat d'entreprise :
Le coût du service récupérable correspond à la dépense acquittée par le bailleur, toutes taxes

comprises.
Le contrat d'entreprise et la facture doivent faire apparaître les dépenses correspondant :

  • à la rémunération du personnel

  • et aux charges sociales et fiscales qui sont récupérables

  • et les autres qui ne le sont pas.

    Lorsque les services sont assurés en régie :

  • Les dépenses de personnel récupérables correspondent :

o au salaire brut,

o à la part des cotisations sociales ou fiscales à la charge de l'employeur, o aux primes,
o à la participation des salariés aux bénéfices de l'entreprise.

Sont exclues des charges récupérables :
o les indemnités de licenciement,
o les indemnités de départ et de mise à la retraite.

Peu importe que le bailleur assure la prestation en régie ou l'externalise par l'intermédiaire d'un contrat d'entreprise : le coût total de la main d’œuvre est en principe, récupérable.

B°)
employé d'immeuble

Les dépenses de rémunération d'un gardien, d'un concierge ou d'un

Les dépenses de personnel chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou d'un employé d'immeuble, sont récupérables à concurrence de 10 % de leur rémunération et de leurs charges sociales et fiscales.

 

En ce qui concerne le gardien ou le concierge :

Si le gardien (ou le concierge) d'un immeuble assure cumulativement les taches d'entretien des parties communes et l'élimination des rejets :

La récupération est alors fixée à 75 % :

o Même lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires, les congés,

o Ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche.

Si le bailleur a recours à un couple de gardien ou de concierge qui se partage l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets,

Les dépenses de personnel du couple sont récupérables au titre des charges locatives, à concurrence des 3/4, s'ils assurent de manière effective et cumulative l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, sans que le mode de répartition des tâches au sein du couple ne soit défini ;

Si le gardien ou le concierge n'assure que l'entretien des parties communes ou que l'élimination des rejets : Les dépenses de personnel sont récupérables à hauteur de 40 %.

Ne sont pas pris en compte dans les charges récupérables :

  • Le salaire en nature ;

  • L'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;

  • Les indemnités et primes de départ à la retraite ;

  • Les indemnités de licenciement ;

  • La cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou le comité d'entreprise ;

  • La participation de l'employeur au comité d'entreprise ;

  • La participation de l'employeur à l'effort de construction ;

  • Et la cotisation à la médecine du travail.

    Ces dispositions ne concernent pas le personnel d'encadrement.

 

C°) Le remplacement des éléments d'équipement

Le coût de remplacement des éléments d'équipement, tels qu'un bouton d'envoi d'un ascenseur, peut être récupéré sur le locataire dès lors qu'il est moindre ou équivalent au coût de ces réparations.

D°) L'ascenseur et le monte-charges

Sont récupérables, dès lors que l'ascenseur ou le monte-charges a une utilité théorique pour le locataire :

- Les dépenses d'électricité
- Les dépenses d'exploitation,
- Les dépenses d'entretien courant,
- Les dépenses de menues réparations.

Les dépenses concernées sont par exemple :

  • La visite périodique, au nettoyage et au graissage des organes mécaniques ;

  • Les examens de contrôles ;

  • Les produits ou à le petit matériel d'entretien (chiffons, accessoires, etc.) ;

  • Etc.

    Lorsqu'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs a été conclu par le bailleur avec un ascensoriste, sont récupérables, au titre des dépenses d'entretien courant et des menues réparations :

  • Les opérations et les vérifications périodiques minimales ;

  • La réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessives ;

  • Les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine ;

  • Le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils.

    Ne sont pas récupérables :

Les dépenses relatives à la ligne téléalarme de l'ascenseur car le bailleur a l'obligation

d'assurer la sécurité et la jouissance paisible des équipements ;

 

Et les frais de nettoyage des ascenseurs résultant de l'inscription de graffitis.

E°) L'eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes

1°) La fourniture d'eau, d'électricité et de combustible

En ce qui concerne l'eau sont récupérables, les dépenses relatives :

À l'eau froide et chaude des locataires ;

• •

Les taxes et redevances relatives à la consommation d'eau ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement ;

Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau.
Les dépenses d'électricité et de combustibles ou liées à la fourniture d'énergie quelle

que soit sa nature, sont récupérables.

Cependant, le bailleur ne peut récupérer que le combustible effectivement consommé et non celui qui est stocké entre deux périodes de chauffe.

En ce qui concerne le chauffage collectif :

L'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs du bâtiment ;

Dès lors que le chauffage collectif est en état de marche, peu importe que le locataire utilise ou non ce service.

Il doit payer les charges correspondantes à cet équipement collectif.

En cas de surconsommation de combustibles liée à une température trop élevée, il a été jugé que le surcoût en résultant n'a pas à être supporté par le locataire.

On peut ainsi légitimement penser qu'en cas de perte ou de déperdition due à un dysfonctionnement de l'installation, le surcoût en résultant incombe au bailleur.

 

En revanche, sont exclues des dépenses récupérables :

  • Les frais de modernisation de la chaufferie ;

  • Les frais de location d'une citerne de gaz ;

  • Et la réparation de la vanne du système de climatisation.

    Il est ici précisé qu'aux termes du décret du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, les immeubles à usage principal d'habitation pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter, lorsque cela est techniquement possible et économiquement viable, une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement.

    De ce fait, les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés :

1. D'une part, en frais de combustible ou d'énergie

2. et, d'autre part, en autres frais de chauffage (frais liés à l'entretien des installations de chauffage, frais liés à l'utilisation d'énergie électrique).

Le décret entre en vigueur le 26 avril 2012. La mise en service des appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.

Si le bailleur a passé un contrat de fourniture à forfait avec un fournisseur de combustibles, il peut récupérer la dépense acquittée toutes charges comprises.

2°) Les dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations

Les dépenses d'exploitation et d'entretien courant sont récupérables, telles que :

  • Le nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres ;

  • L'entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges ;

  • L'entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;

  • La vérification et entretien des régulateurs de tirage ;

  • Les frais de contrôles des combustions ;

  • Etc.

Sont exclues des charges récupérables les dépenses de gros entretien et de grosses réparations sur l'installation du chauffage appartenant au bailleur.

 

Sont également récupérables, les menues réparations dans les parties communes ou sur les éléments d'usage commun :

  • La réparation de fuites sur raccords et joints ;

  • Le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ; Etc.

    En ce qui concerne les contrats d'entretien à forfait en matière de chauffage :

    • Le contrat « P2 » entretien est récupérable sur le locataire,

    • alors que les contrats « P3 » gros entretien et « P4 » frais financiers demeurent à la charge

      du bailleur.

      Dans les autres contrats d'entretien, une ventilation doit apparaître :

1. 2.

Entre les charges récupérables
et celles qui ne le sont pas dans le contrat lui-même ou dans la facture.

F°) Les installations individuelles

Parmi les dépenses d'exploitation et d'entretien courant sont récupérables les dépenses afférentes, par exemple :

À la vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement ;
Au contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, A la vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
Etc.

Sont récupérables au titre des menues réparations effectuées sur des installations individuelles :

Le remplacement des membranes, clapets et joints des appareils à gaz ; Le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries ;
Etc.

Lorsqu'elles sont effectuées par le bailleur à la place du locataire, les dépenses d'entretien courant, de menues réparations et de dépenses d'exploitation sont récupérables.

 

Le montant indiqué dans les contrats individuels d'entretien est récupéré dans la limite de 10 %.

G°) Les parties communes intérieures au bâtiment

  • À l'électricité ;

  • Aux fournitures des consommables (produits d'entretien, balais, etc.).

    Mais les frais exposés pour le remplacement des recharges d'extincteurs situés dans les parties communes d'un immeuble collectif ne sont pas récupérables ;

  • À l'entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;

  • Etc.

    En revanche, ne sont pas récupérables :

  • Les travaux de nettoyage de graffitis apposés sur les parties communes de l'immeuble par des personnes non identifiées ;

Sont récupérables, les dépenses d'exploitation, d'entretien courant, des menues réparations suivantes, telles que les dépenses relatives :

La part des frais de ravalement que le bailleur copropriétaire a réglé au syndic.

H°) Les voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux

Sont récupérables les dépenses relatives à l'entretien courant, telles que :

L'électricité ;

• •

Les dépenses d'exploitation et d'entretien courant de ces espaces, tel que : la coupe, le désherbage, le nettoyage des allées, aires de stationnement, des espaces verts, des aires de jeux...

Mais ne sont pas récupérables :

Les dépenses d'élagage ou d'abattage des arbres ; 10

Les consommables : les ampoules, engrais, les insecticides, les graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs.

  • Les charges correspondant au remplacement des plantes ;

  • Les dépenses d'entretien des façades extérieures.

I°) L'hygiène

Sont récupérables :

Les dépenses de fournitures consommables relatives à l'achat de sacs en plastique et en papier ;

  • Les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection des parties communes ;

  • Les dépenses correspondant à l'entretien et vidange des fosses d'aisance et des appareils de

    conditionnement des ordures ;

  • Les dépenses liées à l'élimination des rejets.

    Ne sont pas récupérables :

  • Les produits de dératisation car ils ne sont pas visés par la liste définie par le décret du 26 août 1987, contrairement aux produits de désinsectisation et de désinfection ;

Les frais de personnel de désinsectisation et de désinfection des parties communes alors que sont récupérables les dépenses effectuées pour les mêmes opérations (désinsectisation et désinfection) lorsqu'elles portent sur les parties privatives ;

  • Les frais d'enlèvement des « encombrants » ;

  • Les dépenses de personnel des entreprises chargées de nettoyer les gaines de vide-ordures ;

  • Etc.

J°) Les équipements divers du bâtiments d'habitation

  • Le ramonage des conduits de ventilation ;

  • L'entretien des conduits de ventilation ;

  • L'entretien des dispositifs d'ouverture et des interphones ;

  • Etc.

Sont récupérables les dépenses liées à la fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique et les dépenses d'exploitation et d'entretien courant, telles que :

 

À défaut d'un accord collectif (cf. supra), ne sont pas récupérables :

  • Les frais de gardiennage de nuit d'une aire de stationnement ;

  • Les dépenses de téléalarme et de télésurveillance ;

  • Les frais d'entretien d'un groupe électrogène ;

  • Etc.

K°) Les impositions et les redevances

Les « charges fiscales » récupérables doivent s'entendre :

  • De la taxe et de la redevance d'enlèvement des ordures ménagères

  • et de la taxe de balayage.

    Ne sont pas récupérables, notamment : La taxe foncière ;

    La taxe sur les bureaux.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au Barreau de Montpellier.

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