Les baux dérogatoires au bail commercial

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les parties peuvent déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1

septembre 2014.

Ces baux sont conclus hors statut des baux commerciaux. Ils sont donc soumis au régime de droit commun du bail, c’est-à-dire aux dispositions du code civil.

Ces baux sont appelés « les baux dérogatoires ».

A°) Conditions de validité

Aux termes de l'article L. 145-5 du Code de Commerce, la dérogation au statut des baux commerciaux suppose le respect des conditions suivants.

Du fait qu'il s'agit d'une dérogation importante au statut des baux commerciaux, notamment en ce qui concerne la durée des baux, les conditions de validité du bail dérogatoire sont strictes.

Il est à noter, qu'avant la loi Pinel, le bail dérogatoire :

  • Devait avoir une durée au plus égale à 2 ans ;

  • Et ne pouvait pas se renouveler : dès le premier renouvellement et même si les baux successifs avaient une durée totale inférieure à 2 ans, ce bail se voyait appliquer le statut des baux commerciaux.

    Les arrêts ci-dessous ont été donnés sous l'empire de la loi ancienne, c'est-à-dire avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014. Mais ils sont transposables à la nouvelle réglementation.

    1. Tout d'abord, la durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas excéder trois ans.

    La succession de baux, chacun d'une durée inférieure à la durée maximale légale, est frauduleuse lorsque le nouveau bail conclu à l'expiration du premier, qui avait été passé avec une société, l'est avec un prête-nom, associé majoritaire de cette société, celle-ci ayant continué à assumer les obligations du bail.

 

Cette fraude interdit alors au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale (3ème civ, 8 avr 2010).

En cas de deux baux conclus chacun pour 23 mois, la durée totale a dépassé deux ans dès lors que le second bail a été signé avant l'expiration du premier, peu important que l'activité du locataire ait changé d'un bail à l'autre.

Un bail à durée indéterminée n'est pas un bail de courte durée : donc un bail d'une durée inférieure à la durée maximale légale ne qualifie pas nécessairement ce bail de dérogatoire (3ème civ, 2 fev 2005).

Un bail ne sera pas qualifié de bail dérogatoire : s'il ressort des clauses de ce bail que le bailleur avait exprimé sa volonté de conférer au locataire un bail soumis au statut, peu importe le seul fait de limiter la durée du bail à la limite légale (3ème civ, 2 fév 2005).

2. Ensuite, il faut que la dérogation soit convenu « lors de l'entrée dans les lieux du preneur » : c'est-à-dire lors de la prise de possession des locaux en exécution du bail conclu avec le propriétaire (civ, 15 avr 1992).

Il doit y avoir concomitance entre la prise d'effet du bail et l'entrée du preneur dans les lieux.

Il a été jugé, contrairement au texte, qu'un bail dérogatoire pouvait être conclu avec un effet rétroactif pour une durée de deux ans à compter de l'entrée en possession (civ, 3ème, 25 juin 1975).

Mais à défaut d'effet rétroactif, les parties sont liées par un bail commercial.

3. Ensuite, la volonté de dérogation doit être claire et non équivoque d'échapper au statut des baux commerciaux. La durée du bail ne suffit pas à caractériser cette volonté claire et non équivoque.

4. Ensuite, en cas de baux successifs, il n'est pas nécessaire d'exercer la même activité dans les mêmes locaux pour conserver le bénéfice du bail dérogatoire.

5. Et enfin, il doit être établi un état des lieux, lors de la prise de possession des locaux par le preneur et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.

  • Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions qui précèdent, il l'est par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

  • L'état des lieux doit être joint au contrat de bail ou à défaut, conservé par chacune des parties. Ces dispositions sont applicables aux restitutions relatives à des baux conclus avant le 20 juin 2014 dès lors

    qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

 

B°) La situation à l'expiration du bail de trois ans

À l’expiration de la durée convenue et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, il s'opère un nouveau bail qui se voit appliquer le régime des baux commerciaux (c. com L. 145-5 al 2), sous réserve des conditions suivantes :

1. Tout d'abord, les conditions d'application du statut doivent être remplies. Ainsi, le preneur doit exploiter dans les lieux un fonds de commerce.

Toutefois, l'immatriculation du preneur au RCS n'est pas requise au moment de l'expiration du bail (civ, 30 avr 1997).

2. Ensuite, si le preneur « reste et est laissé en possession », il s'opère un nouveau bail qui est soumis au statut des baux commerciaux.

La demande du preneur se prescrit par deux ans à compter, en cas de baux dérogatoires successifs, de l'expiration non du second mais du premier bail. Car le preneur ne peut raisonnablement ignorer qu'il peut demander le bénéfice du statut des baux commerciaux à l'issu de ce bail.

Le bailleur qui invoque le maintien dans les lieux du preneur doit le prouver :

Le bailleur ne peut pas prétendre que ce maintien est établi par le fait que le locataire a occupé les lieux en vertu du délai de grâce qu'il lui a accordé pour vider les locaux ;

Mais la preuve est apportée lorsque c'est le locataire qui a demandé la prolongation du bail au-delà du délai de 2 ans.

L'application du régime des baux commerciaux à la fin du bail dérogatoire ne joue que si le preneur se maintien dans les lieux avec l'accord exprès ou tacite du bailleur.

C'est au bailleur de prouver qu'il n'a pas donné son accord.

Le seul fait que le locataire n'a pas reçu un congé du bailleur ne suffit pas à établir que celui-ci a accepté son maintien dans les lieux : parce qu'un un bail à durée déterminée cesse de plein droit sans congé à l'arrivé du terme.

Il en est de même dès lors que le bailleur a, avant le terme du bail dérogatoire, délivré congé au locataire : le fait qu'il se soit écoulé plus de 20 mois entre la fin des pourparlers en vue de la signature d'un bail commercial et la date à laquelle il a assigné le bailleur en constatation d'un nouveau bail ne constituant pas un accord tacite sur un maintien dans les lieux (3ème civ, 5 juin 2013).

L'acceptation tacite du bailleur suppose, par exemple, la poursuite de l'activité commerciale du locataire, l’absence de remise des clés et de toute action conte ce dernier, la perception des loyers sans oppositions ni protestations (civ, 23 oct 1984).

C'est au bailleur d'apporter la preuve qu'il n'avait pas la volonté de laisser le locataire en possession.

Il est donc conseillé, pour éviter l'application du statut des baux commerciaux, qu'à l'issu du bail dérogatoire, 7

que le bailleur mette immédiatement tout en œuvre pour obtenir le départ du locataire. De ce fait, ce dernier ne pourra pas prétendre être laissé en possession.

Pour la jurisprudence, si le bailleur souhaite exprimer formellement sa volonté de mettre fin au bail, il doit adresser au locataire avant l'expiration du contrat, un congé donné pour le terme contractuel. Mais non pour une date postérieure.

Cette solution est contraire au droit commun du bail car le bail dérogatoire est un bail à durée déterminée. Il cesse donc de plein droit. Le bailleur n'aurait pas besoin de délivrer un congé pour mettre fin au bail.

Cependant, la Cour de Cassation semble imposer la délivrance du congé par le bailleur pour éviter la reconduction tacite du bail.

Ce congé obéit au droit commun, puisque le statut n'est pas applicable.

Le bailleur ne peut pas prévoir dans le contrat que le bail finira de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il ait à donner congé et que le locataire se maintenant dans les lieux au-delà, sera considéré comme occupant sans droit ni titre (3ème civ, 4 mai 2010).

Le bailleur qui a accepté le maintien dans les lieux peut demander au locataire qui, après ce maintien, lui a adressé congé, paiement de dommages-et-intérêts correspondant au montant des loyers jusqu'au terme normal du bail, la renonciation du bailleur à invoquer le nouveau bail devant être non équivoque.

Le nouveau bail, étant soumis au statut, il en résulte que :

L'article L. 145-33 du Code de Commerce qui détermine le loyer en fonction de la valeur locative s'applique à défaut d'accord entre les parties ;

  • Le congé doit être donné dans les formes prévues par le statut des baux commerciaux ;

  • Les cotitulaires d'un bail dérogatoire, qui se sont maintenus dans les lieux, sont liés par le bail soumis au

    statut qui naît de la loi, qu'ils soient ou non personnellement exploitants du fonds ;

    Ensuite, à l'expiration des trois ans, les parties ne peuvent conclure le renouvellement exprès du bail ni un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (art L. 145-5 c. com).

    Il est ici précisé ces deux dernières dispositions ne sont pas applicables aux locations saisonnières.

    Avant la loi Pinel, le locataire pouvait renoncer à la protection que lui confère le statut des baux commerciaux aux conditions suivantes :

    1. La renonciation n'est valable qu'une fois le droit au bail commercial acquis : c'est-à-dire après la conclusion du bail. Par exemple, en renonçant au droit au renouvellement, en renonçant à la tacite prolongation d'un bail d'une courte durée. Toute renonciation anticipée à un droit qui n'est pas acquis est nulle ;

    2. La renonciation doit résulter de la volonté expresse ou tacite et non équivoque du locataire : le locataire n'a pas renoncé au statut des baux commerciaux en concluant un nouveau bail dérogatoire, en acceptant une clause du bail prévoyant que sa renonciation est la condition de son maintien dans les locaux ou en demeurant dans les lieux

 

mais en simulant une fin fictive du bail dérogatoire à sa date d'échéance.

Pour la Cour de Cassation, cette renonciation peut résulter de la signature d'un nouveau bail dérogatoire comportant une clause expresse de renonciation.

La doctrine est partagée sur le point de savoir si le locataire peut toujours renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux, depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014. Car cette loi a inséré un troisième alinéa à l'article L. 145-5 du Code de Commerce, aux termes duquel : « [le statut des baux commerciaux s'appliquera] à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local ».

 

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au Barreau de Montpellier

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