La responsabilité de l'agent immobilier (partie 2):Etendue de la responsabilité civile de l'agent immobilier

En sa qualité de professionnel de l'immobilier, l'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil envers ses clients.

Pour satisfaire à cette obligation, l'agent immobilier est préalablement tenu de procéder à une vérification complète des caractéristiques du bien.

Le bien immobilier, objet de l'opération d'entremise, doit donc nécessairement être conforme à l'usage ou à la destination que l'acquéreur éventuel désire lui donner. L'agent immobilier doit donc vérifier et, éventuellement, lever ou faire lever les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur le bien objet du mandat ou sur l'opération envisagée.

Parmi les vérifications d'ordre juridique, il appartient à l'agent immobilier de se faire communiquer le titre de propriété du vendeur, document susceptible de révéler l'existence d'une servitude.

Après avoir pu prendre connaissance des caractéristiques du bien, l'agent immobilier doit également conseiller les parties et les mettre en garde en exposant les avantages et inconvénients de l'opération.

Compte tenu de son fondement, à savoir le mandat d'entremise, le devoir de conseil ne devrait exister qu'à l'égard du mandant et non à l'égard de son cocontractant.

Tel est le cas d'un intermédiaire immobilier qui ne ferait pas valoir auprès de jeunes clients le fait qu'ils pourraient très difficilement obtenir un prêt immobilier au regard de leur situation familiale et de leurs faibles revenus.

Il est également de jurisprudence constante que l'agent immobilier est tenu d'avertir son mandant des risques que comporte l'opération économique qu'il envisage.

La jurisprudence tend cependant à étendre ces obligations de conseil et de mise en garde au profit du tiers, confirmant que l'agent immobilier n'a pas pour seule mission l'intermédiation en vue d'une transaction immobilière.

Il doit ainsi « s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention même à l'égard de l'autre partie ».

Il est à noter que certaines des jurisprudences condamnant l'agent immobilier pour un manquement à l'obligation de mise en garde sont bien rendues au visa de l'ancien article 1382 du Code civil.

L'agent immobilier engagera donc sa responsabilité à la suite d'un manquement à cette obligation même à l'égard des tiers, avec qui il n'est pourtant lié par aucun mandat.

Ainsi, la violation du devoir de conseil, même si elle n'est en principe qu'une simple obligation de moyen, s'apprécie in concreto, et notamment en fonction de la volonté, de la situation et des connaissances des parties.

La Cour de cassation a offert récemment un exemple de modalités pratiques pour s'assurer que toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par l'intermédiaire de l'agent immobilier sont réunies.

Par un arrêt du 14 novembre 2019, la Haute juridiction a sanctionné un agent immobilier pour n'avoir pas consulté le titre de propriété du vendeur et pour ne pas avoir informé l'acquéreur de l'existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule.

La solution apparaît donc relativement sévère dans la mesure où, à la lecture de la motivation de l'arrêt de la cour d'appel ayant donné lieu au pourvoi, l'immeuble, objet de la promesse de vente n'était plus attaqué par le mérule.

L'agent immobilier faisait surtout valoir que les acquéreurs ne l'avaient pas informé avant la vente de leur volonté d'acquérir un immeuble n'ayant jamais fait l'objet d'une attaque de mérule, même ancienne, et totalement éradiquée.

Il est vrai qu'il ne s'agissait pas de la première décision condamnant un agent immobilier pour avoir omis de transmettre une information issue du titre de propriété.

Ainsi, la Cour de cassation a par exemple déjà jugé que l'agent immobilier devait s'assurer qu'aucune servitude grevait le bien et, dans la négative, en informer l'ensemble des parties en consultant notamment le titre de propriété.

En l'espèce, le titre de propriété lui-même ne mentionnait pas expressément la présence de mérule mais faisait état d'un constat d'état parasitaire qui mettait en évidence l'existence de zones d'humidité élevées au rez-de-chaussée et au premier étage de la maison, propices au développement de champignons, et l'installation de mérule dans la cuisine. Il citait également les déclarations des vendeurs selon lesquelles des travaux de traitement du mérule se trouvant dans la cuisine avaient été réalisés.

Ainsi, la réalisation de ces travaux n'avait aucune incidence sur les acquéreurs.

En outre, même si elle pouvait avoir une quelconque incidence, rien n'établissait que l'agent immobilier en avait connaissance.

Cette décision offre donc un nombre important de possibilités d'engager la responsabilité de l'agent immobilier, vraisemblablement contraint d'examiner l'ensemble des éléments relatifs au bien immobilier (diagnostics, titre de propriété, servitudes, etc.), et d'en informer les tiers.

Antérieurement à cette décision, les obligations susvisées apparaissaient renforcées d'autant plus lorsque l'agent immobilier était rédacteur de la promesse de vente.

Néanmoins, la Cour de cassation, par ce nouvel arrêt, a ajouté une précision sur le principe qu'elle ne cesse de rappeler, en indiquant « qu'il appartenait à l'agent immobilier de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire ».

L'ajout de ces quatre mots accroît encore plus les modalités d'application de ces obligations de vigilance, d'information et de mise en garde, qui ne concernent plus seulement l'agent immobilier rédacteur d'acte mais aussi l'agent immobilier avec une mission d'entremise.

En pratique, il apparait assez peu probable que l'agent immobilier analyse l'ensemble des documents relatifs au bien immobilier, et notamment les diagnostics annexés au titre de propriété des vendeurs.

Lors de l'introduction de cette instance, les acquéreurs avaient pourtant intenté leur action autant à l'encontre des vendeurs, en annulation ou résolution de la promesse de vente et restitution de l'acompte versé, que de l'agent immobilier au titre de sa responsabilité.

La cour d'appel a néanmoins estimé que la nullité de la promesse ne pouvait être retenue pour une réticence dolosive des vendeurs.

Si cette juridiction a considéré que l'existence d'une attaque antérieure de mérule, bien qu'elle avait été traitée, était un élément essentiel du consentement des acquéreurs, elle aurait vraisemblablement dû retenir la réticence dolosive des vendeurs qui en avaient nécessairement connaissance.

La cour d'appel a préféré retenir la responsabilité de l'agent immobilier au titre de son obligation d'information, se rattachant à l'obligation de renseignement.

Cette différence de traitement illustre ainsi la sévérité de la Cour de cassation à l'encontre de l'agent immobilier.

Celle-ci a plus récemment condamné un agent immobilier « qui n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté ».

Ces décisions s'insèrent donc parfaitement dans le courant jurisprudentiel renforçant les obligations d'information mises à la charge des professionnels de l'immobilier, et qui consacre l'obligation de mise en garde de l'agent immobilier.

Ces professionnels se voient par conséquent imposer un degré de vigilance accrue par ces décisions qui rappellent que l'agent immobilier n'est pas un professionnel de l'intermédiation mais bel et bien un professionnel de l'immobilier.

 

Je reste à votre entière disposition pour toute question, pour tout renseignement complémentaire, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier.

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