La forme et la signature du bail d'habitation

Le Code Civil, d'inspiration libérale, prévoit pour l'essentiel, des règles qui sont supplétives de volonté .

Car ses rédacteurs considéraient, que les hommes étaient tous libres et égaux. Et par conséquent, le contrat était le résultat de la libre négociation entre les parties.

Il est apparût que ces règles n'étaient pas protectrices du locataire :
Car d'une part, les dispositions du Code Civil relatives au bail sont trop lacunaires et générales pour protéger efficacement le locataire ;
De plus, en raison notamment par les difficultés pour trouver un logement, le bailleur  est à même d'imposer ses conditions au locataire.

C'est la raison pour laquelle, en matière de location à usage d'habitation, le législateur est intervenu à de multiples reprises pour protéger le locataire en adoptant par exemple :

  • la loi du 1er septembre 1948,

  • ou la loi du 6 juillet 1989

  • et dernièrement par la loi ALUR du 24 mars 2014.

    Ces différentes lois réglementent :

    • la forme (GL.4.1)

    • et le contenu (GL.4.2) du bail d'habitation.

Conformément au droit commun des contrats, le contrat de bail est un contrat consensuel qui se forme par le seul consentement des contractants.

Ainsi, chacune des parties peut y mettre fin à tout moment moyennant préavis selon l'usage des lieux.

Le législateur, dans l'objectif de protéger le locataire, a prévu des règles dérogatoires au droit commun des contrats, tant en ce qui concerne la forme du bail (I°) que les signataires de ce bail (II°).

I°) La forme du bail d'habitation

La loi du 6 juillet 1989 impose d'établir un écrit (A°). Mais la loi prévoit l'hypothèse d'un bail verbal (B°).

 

A°) Le bail à usage principal d'habitation écrit

Aux termes de l'article 3 de la loi de 1989 : « Le contrat de location est établi par écrit ».

Cet écrit peut être indifféremment sous seing privé ou notarié.

Étant ici précisé que la forme notariée est obligatoire pour publier un bail de plus de 12 ans.

L'écrit est la seule forme qui permet de déterminer avec certitude les droits et obligations des parties.

En cas d'écrit sous seing privé :
Conformément aux exigences posées
par l'article 1325 du Code Civil, le bail devra être établi

en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.

La loi ALUR du 24 mars 2014 précise que le bail doit respecter un contrat type, défini par décret en Conseil d'État.

Le décret du 29 mai 2015 définit deux contrats types qui s'appliqueront, à compter du 1er août 2015 aux :

  • contrats de location non meublée

  • et de location meublée.
    Ces baux types concernent également la colocation à bail unique.

    Deux annexes définissent le contenu de ces contrats types qui sont très proches. Ce qui est logique car les locations nues ou meublées sont maintenant soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

    En cas d'irrespect de ce contrat type, chacune des parties pourra, comme le prévoit l'article 3 de la loi de 1989, exiger de l'autre une mise en conformité.

Il est ici précisé que ces baux types ne s'appliquent pas aux logements conventionnés et aux logements appartenant aux organismes HLM et ne faisant pas l'objet d'un conventionnement.

 

L'écrit notarié présente de nombreux intérêts :
Il permet au bailleur, en cas de non-paiement du loyer de procéder directement à des

mesures d'exécution forcée sans avoir besoin d'obtenir préalablement une décision de justice.

Cependant, il n'est pas possible de procéder à une expulsion du locataire, même avec un bail notarié. En effet, une décision de justice est nécessaire.

B°) Le bail à usage principal d'habitation verbal

Les baux verbaux ne sont pas rares en pratique, d'où une interrogation sur leur validité.

Sous l'empire de la loi précédente, la loi Quillot du 22 juin 1982, la Cour de Cassation décidait que : l'absence d'écrit ne rendait pas nul un bail verbal s'il a été exécuté.

Dans ce cas, la seule possibilité offerte au locataire (ou au bailleur) est de demander l'établissement d'un bail écrit conforme à la loi.

Ainsi, la jurisprudence admettait que le bail verbal était valable jusqu'au moment où l'une ou l'autre des parties décide d'y substituer un bail écrit.

Il résulte de cette jurisprudence que si une personne accepte par courrier une offre de bail, dont les conditions sont précisées, le bail est considéré comme valablement conclu même s'il n'a pas été régularisé par écrit.

Le bail verbal est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. L'absence d'écrit ne peut avoir pour effet d'écarter l'application de cette loi d'ordre public.

Ainsi le bail aura de plein droit une durée de trois ou six ans (en fonction de la qualité du bailleur), qui courra de sa date de prise d'effet.

De même le bailleur ne pourra donner congé que dans les conditions prévues par la loi de 1989.

Et le locataire ne pourra être évincé avant le terme du bail qu'à la suite d'une procédure de résiliation du bail en bonne et due forme.

Les deux principaux inconvénients du bail verbal pour le bailleur sont :

1. Que celui-ci ne peut se prévaloir, par définition, d'aucune des clauses facultatives que l'on peut insérer dans un bail écrit (la clause pénale, la clause résolutoire et la clause d'indexation du loyer, etc.)

 

2. et que le loyer ne peut faire l'objet d'aucune indexation. Car l'indexation n'est pas automatique et doit être expressément stipulée.

L'article 3 de la loi de 1989 reconnaît à chaque partie le droit d'exiger à tout moment l'établissement d'un contrat écrit :

Si l'une des parties s'y refuse, le projet de bail peut être soumis au juge. Celui-ci peut alors décider que sa décision vaudra bail ou encore enjoindre la partie récalcitrante à établir un bail écrit.

Il peut aussi prononcer la résiliation du bail en cas de refus réitéré du locataire de signer le contrat.

En ce qui concerne le logement loué :

Le logement loué est celui qui faisait antérieurement l'objet de la location verbale et non celui qui fait l'objet de l'occupation effective par le locataire.

En revanche, le bien loué doit être désigné par rapport à sa configuration actuelle. La désignation du logement doit tenir compte des modifications réalisées par les preneurs dans les lieux loués sans remettre en cause les accords des parties quant à la prise en charge des travaux et aux contreparties consenties.

En ce qui concerne le montant du loyer :

Selon une jurisprudence critiquable de la Cour d'Appel de Pau en date du 10 mai 1994, c'est le juge qui fixe le montant du loyer.

En ce qui concerne la prise d'effet du bail écrit de régularisation, la doctrine est partagée :

  • Pour une partie de la doctrine, le bail de régularisation commence à compter de la date d'entrée dans les lieux du locataire.

  • Alors qu'une autre partie de la doctrine préconise de ne faire partir ce bail qu'à compter de l'établissement du contrat écrit.

II°) La signature du bail

Nous allons nous intéresser à la capacité et au pouvoir du bailleur (A°) et du locataire (B°).

 

A°) La capacité et le pouvoir du bailleur

Cette question est l'une des premières que le praticien doit se poser l'administrateur des biens car elle met en jeux la validité du bail.

Malgré les droits conférés au preneur et en particulier le droit au renouvellement, les baux d'habitation restent des actes d'administration.

 

Par conséquent, le bailleur-usufruitier peut conclure seul un bail : mais il existe des 2

tempéraments pourtenircomptedesintérêtsdunu-propriétaire:

  • En effet, les baux d'une durée supérieure à 9 ans ne sont, à l'extinction de l'usufruit, opposables au nu-propriétaire que pour le temps qui leur reste à courir.

    En toute hypothèse, le bail ne peut se prolonger pour un période supérieure à 9 ans.

  • Et pour les baux de moins de 9 ans, consentis ou renouvelés moins de 2 ans avant la cessation de l'usufruit, ne sont opposables au nu-propriétaire que s'ils ont commencé à être exécutés.

    Cette règle ne s'applique que pour les baux à usage d'habitation et professionnel, car pour tous les autres baux, le nu-propriétaire est appelé à donner son consentement.

    Si le bailleur est un incapable :

  • Le représentant légal d'un incapable peut conclure seul que des baux d'une durée inférieure à 9 ans.

  • Les baux d'une durée supérieure doivent être autorisés par le Juge des Tutelles ou le conseil de famille.

  • De plus, ces baux ne confèrent aucun droit au renouvellement.

Si le bailleur est en indivision :

  • En présence d'une convention d'indivision, il faut s'y référer pour savoir si cette personne peut signer le bail.

  • En revanche, un indivisaire peut conclure seul un bail, s'il bénéficie d'un mandat exprès et spécial.

  • Mais en l'absence d'une telle convention ou mandat : la majorité des 2/3 est requise pour conclure ou renouveler un bail, notamment un bail d'habitation ;

    Attention ! Pour les baux commerciaux, il faut l'unanimité.

  • Si un bail est conclu par un seul indivisaire et que le bien loué tombe dans le lot de

    cet indivisaire lors du partage, le bail est consolidé par l'effet rétroactif du partage.

    Et en ce qui concerne les époux communs en biens :

  • En principe : chacun des époux communs en biens peut conclure seul un bail sous les mêmes conditions qu'un usufruitier.

  • Exception : si le bail porte sur le logement de famille, il faut l'accord des deux époux.

B°) La capacité et pouvoir du locataire

Là aussi, la signature du bail pour le locataire est un acte d'administration.

Mais le problème réside dans le fait de déterminer qui doit signer le bail, dans l'hypothèse où le candidat-locataire :

  1. 1)  est marié (1°),

  2. 2)  en concubinage (2°)

  3. 3)  ou est pacsé (3°).

L'administrateur de biens doit se poser cette question dans l'intérêt du bailleur.

 

1°) Le candidat-locataire marié

Si la location est à usage exclusif d'habitation :

Dans ce cas, peu importe que le bail soit signé par l'un ou par les deux époux, et cela quel que soit leur régime matrimonial. :

  • Car si le bail est signé par un seul des époux, son conjoint pourra sa prévaloir de l'article 1751 du Code Civil. Il est ainsi cotitulaire du bail.

  • Par ailleurs, si l'un des époux abandonne les lieux ou décède, l'autre pourra invoquer le transfert ou la continuation à son profit du contrat de location, en vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

    En pratique, il est préférable de faire d'emblée signer le bail par les deux époux, en stipulant qu'ils seront codébiteurs solidaires même si le conjoint de l'époux signataire du bail bénéficie de la cotitularité.

    Si la location est à usage mixte d'habitation et professionnel :

    Dans cette hypothèse, les dispositions de l'article 1751 du Code Civil ne jouent plus.

Si l'administrateur de biens ne fait signer le bail que par un seul des époux, celui-ci

sera bien évidemment le seul locataire.

Par conséquent, en cas d'impayé, le recouvrement des loyers pourra alors être entrepris :

o Sur les biens propres (si mariage sous un régime communautaire) ou personnels (si mariage sous un régime séparatiste) de cet époux ;

o Sur les biens communs (s'il est marié sous le régime de la communauté) ;
o Mais ni les biens propres ni les gains et salaires de l'autre époux ne pourront

être saisis.

Cependant, cet autre époux bénéficiera du transfert ou de la continuation du contrat de location dans les cas d'abandon des lieux ou de décès de l'époux locataire.

Si l'administrateur de biens fait signer le bail par les deux époux, il disposera alors d'un gage maximal puisqu'il pourra se payer tant sur les biens propres de chaque époux que sur les biens communs, y compris les salaires.

C'est la raison pour laquelle il est conseillé de faire signer les deux époux à un 8

bail.

À noter qu'il est toujours possible de faire signer un seul des époux sur le bail et de demander le cautionnement de son conjoint. Ce qui permet d'étendre la garantie financière.

2°) Le candidat-locataire concubin

Si l'un seulement des concubins signe le bail, lui seul sera locataire :

  • Par conséquent les congés, les demandes de résiliation de bail et les demandes de paiement de loyer devront être délivrés à lui seul. Car il n'y a pas de solidarité entre concubins pour les « dettes ménagères ».

  • En revanche, si le concubin signataire abandonne les lieux ou s'il décède, le bail se transmettra à son concubin conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. À condition que ce concubin soit notoirement connu et qu'il vive avec le locataire depuis au moins un an.

    En revanche, si les deux concubins signent le contrat, le bail se trouvera alors placé sous le régime de la « colocation » régi par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR :

  • L’administrateur de biens devra adresser à chacun des locataires, par exemple, une proposition de renouvellement du bail.

  • Mais il a deux débiteurs conjoints du loyer.

    Pour faciliter le recouvrement du loyer, il est conseillé pour l'administrateur de biens de stipuler que les concubins seront codébiteurs solidaires. Mais les effets de cet engagement solidaire joueront selon des règles spécifiques, posées par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui, prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail.

    À défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

    Un devoir de conseil est à effectuer auprès du bailleur : car il se trouve face à une alternative :

1. Soit avoir un seul locataire et une plus grande liberté de manœuvre pour la reprise des lieux, mais un gage moindre pour le paiement des loyers ;

2. Soit avoir deux locataires, un gage maximal pour le paiement des loyers, mais une 9

liberté de manœuvre plus restreinte.

3. Une troisième voie peut être trouvée en ne faisant signer que le concubin le plus « solvable » et de demander le cautionnement de l'autre concubin.

3°) Le candidat-locataire pacsé

Aux termes de l'article 1751 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi ALUR :

«Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation [...] de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».

Ensuite, aux termes de l'article 515-4, alinéa 2 du Code civil :
«
Les partenaires sont tenus solidairement à l'égard des tiers des dettes contractées par l'un

d'eux pour les besoins de la vie courante ».

Il paraît évident que l'administrateur de biens ou le bailleur puisse bénéficier de la solidarité légale posée par l'article 515-4 du Code Civil pour obtenir le paiement des loyers et des charges. Car ces dettes constituent, sans nul doute, des dépenses contractées pour les besoin de la vie courante.

En revanche, une incertitude existe quant au fait de savoir si cette solidarité légale peut être étendue pour obtenir le paiement des dommages-et-intérêts consécutifs aux dégradations du logement ou pour obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation.

Il est ici rappelé que la solidarité prend fin à l'extinction du pacs, c'est-à-dire :

  • À la date du mariage ou du décès de l’un d’eux ;

  • Et en cas de décision commune, ou de décision unilatérale de mettre fin au pacs, à la date de l’enregistrement de la dissolution au greffe du tribunal d’instance où il avait été enregistré lors de sa conclusion.

    Toutefois la dissolution n’est opposable aux tiers et donc à l’administrateur de biens qu’à partir du jour où les formalités de publicité ont été accomplies.

    Le danger réside dans le fait qu'aucune mesure n'est prévue par la loi pour informer l'administrateur de biens ou le bailleur de la dissolution du pacs. Et le seul moyen pour celui-

 

ci de vérifier si le pacs est ou non toujours en cours est de demander un extrait de naissance de ses colocataires.

Pour faire face à ces difficultés, il est conseillé d'intégrer dans le bail une clause de solidarité entre les locataires pacsés.

Cette clause est plus intéressante pour l'administrateur de biens que la solidarité légale car elle peut couvrir l'exécution de toutes les obligations incombant au locataire.

Il est donc conseillé :

  • Pour la signature du bail, de demander un extrait d'acte de naissance des candidats-

    locataires.

  • Et pendant l'exécution du bail, de demander la délivrance d'un extrait de cet acte,

    pour savoir si le pacte est ou non toujours en cours

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.
Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET

Avocat au barreau de Montpellier

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