Exemples jurisprudentiels de la mise en cause de la responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier

La responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier a été reconnue dans les cas suivants (non exhaustifs!) :

  • la signature d'un bail non conforme aux textes en vigueur ou la notification d'un congé pour vendre ne respectant pas le formalisme légal ;
  • la vente d'un immeuble avec mention de l'existence d'un tout à l'égout en fait inexistant:
  • la présentation tardive d'un chèque à l'encaissement (Cass. 1re civ., 21 févr. 1995, no 93-12.436, JCP N 1995, II, p. 1321) ;
  • le fait pour l'agent immobilier de ne pas s'être assuré du consentement du bailleur, dès lors qu'il devait vérifier que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ou de ne pas avoir vérifié la solvabilité de l'acquéreur dont l'acte d'acquisition a été résolu pour non-encaissement du chèque ; ne manque pas à son devoir l'agent immobilier qui a pris soin de vérifier la solvabilité de l'acquéreur par la vérification de ses comptes avant la régularisation de l'avant-contrat ; la circonstance que les comptes aient été ensuite vidés par le père de l'acquéreur ne pouvait être constitutif d'une faute de l'agent immobilier;
  • le fait, d'une part, de n'exiger que quelques feuilles de salaires de la part d'un locataire, sans s'assurer, dans un minimum de temps que les chèques remis par ce dernier étaient bien provisionnés et, d'autre part, d'avoir tardé à informer les bailleurs du non-règlement des loyers (Cass. 3e civ., 11 févr. 1992, no 90-16.976, Lamyline) et de ne pas avoir introduit des poursuites avec diligence ;
  • le non-accomplissement des diligences pour recouvrer le loyer et procéder à l'expulsion (CA Toulouse, 5 avr. 1993, Société IPC Ducoin immobilier polyservices, Bull. inf. C. cass. no 372, 1er août 1993, p. 31).
  • la délivrance d'un congé irrégulier (CA Rouen, 29 avr. 2003, Loyers et copr. 2004, comm. no 40) ;
  • la non-vérification par l'administrateur de biens de la souscription par le locataire d'une assurance couvrant les dommages pouvant résulter de l'occupation de l'appartement (Cass. 2e civ., 4 oct. 1995, no 93-11.287, Ann. loyers 1996, p. 1420 ; Cass. 2e civ., 13 oct. 2005, no 04-16.139, Bull. civ. II, no 247, Dict. perm. Gestion immobilière 2005, Bull. 374, p. 1937) ;
  • vérification de la capacité des parties contractantes et de l'efficacité de l'acte (pour signature de mandat par quelques indivisaires seulement, TGI La Roche-sur-Yon, 4 avr. 2000, Informations FNAIM 2000, no 279, p. 5) ;
  • le « mutisme » d'un agent immobilier et d'un promettant auxquels se sont heurtés les bénéficiaires d'une promesse de vente afin d'obtenir les documents nécessaires à la régularisation d'une vente immobilière (Cass. 3e civ., 21 juill. 1993, no 91-19.521, Lamyline) ;
  • la négligence de l'agent immobilier qui n'a pas obtenu le titre de propriété du promettant avant la signature d'une promesse de vente. Le titre antérieur lui aurait permis de connaître (et donc d'informer le bénéficiaire de la promesse) l'existence de travaux antérieurs « anti-mérule » dont il devait l'information (Cass. 1re civ., 14 nov. 2019, no 18-21.971, Contrats, conc., consom. 2020, comm. 17) ;
  • l'absence d'information de l'acquéreur d'un immeuble construit depuis moins de dix ans concernant l'assurance dommages-ouvrage (CA Paris, 2e ch., sect. B, 20 sept. 1996, SA Conseil formation immobilier, D. 1996, I.R., p. 221) ;

 

Voici quelques exemples mais il en existe bien d'autres.

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

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Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier.

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