Droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Le copropriétaire peut donc :
A. disposer (A°),
B. user et jouir (B°) de ses parties privatives.

A°) Le droit de disposer des parties privatives

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot.

Mais plus précisément, chaque copropriétaire peut céder librement le ou les lots qui lui appartiennent. Car les parties privatives ne peuvent être cédées indépendamment de la quote-part des parties communes qui y sont attachées.

Cette liberté de disposer est entendue de manière large par la jurisprudence. Car elle a admis que la clause du RCP qui prévoit que les chambres de service ne pouvaient être vendues qu'à une personne propriétaire d'un appartement dans l'immeuble était nulle (civ, 3ème, 17 juill 1972).

Mais par un arrêt ultérieur, la Cour de Cassation a adopté une position plus nuancée (civ, 3ème, 10 mars 1981) : Dans cet arrêt, elle a admis que la stipulation d'un RCP imposant la vente des chambres de service en même

temps que celle des appartements pouvait être justifiée par :

  • la destination de l'immeuble

  • et l'intérêt général de la copropriété.

    Car l'absence de lots accessoires, tels que les chambres de services, garages ou débarras, entraînerait un encombrement des parties communes et gênerait l'utilisation normale du bâtiment.

    Il est de jurisprudence constante que la division d'un lot de copropriété est libre :

    Une restriction à ce droit de diviser ne peut se concevoir que si elle est justifiée par la destination de l'immeuble, telle que :

 

  • la nécessité de limiter le nombre de lots pour ne pas altérer le caractère de l'immeuble,

  • ni modifier le genre de vie des occupants,

  • ne pas bouleverser l'équilibre de la copropriété.

    Précisons qu'en cas de division d'un lot à usage commercial, le propriétaire du lot issu de la division qui n'a pas accès sur la rue, doit pouvoir bénéficier, pour sa clientèle, d'un droit d'accès dans les parties communes.

B°) Le droit d'usage et de jouissance des parties privatives

1°) La libre jouissance des parties privatives

Nous verrons l'étendue (a°) et les limites au droit de jouissance (b°) des parties privatives.

a°) L'étendue du droit de jouissance

Les modalités de jouissance des parties privatives sont fixées par le RCP (cf. cours suivant de ce module : CO1.4 / Le règlement de la copropriété).

Mais aux termes de l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

er

L'article 9 de la loi ajoute à son 1 alinéa :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Et l'article 26 dernier alinéa de la loi de 1965 précise que :

« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ».

Ces textes sont impératifs. Le législateur a eu la volonté de ne pas restreindre la libre jouissance par un copropriétaire de sa partie privative.

De ce fait, toute clause contraire à cette libre jouissance est réputée non écrite, telle que : L'obligation de faire agréer par le conseil syndical les acheteurs de lots ;

  • L'interdiction de fractionner un lot sauf si elle est justifiée par la destination d'un immeuble.

  • L'obligation de payer une prime forfaitaire en cas de déménagement, en réparation de détériorations

    éventuelles ;

Le fait de subordonner la faculté de donner en location une chambre de service à une personne étrangère

au paiement d'un supplément de charges ;

  • La clôture d'un parking apportant une gêne au voisin ;

  • La suppression de sonnettes dans des chambres privatives ou de certaines boîtes aux lettres individuelles ;

  • La résolution interdisant l'activité de restaurant à un local situé au rez-de-chaussée. Le RCP précise en

l'espèce

qu'il s'agissait d'un local commercial sans aucune restriction ;

  • L'obligation de faire gérer par le syndic, les appartements donnés en location ;

  • La clause obligeant un copropriétaire à vendre à une personne qu'il n'a pas choisie ;

  • La résolution interdisant la vente des caves à des étrangers à l'immeuble ;

  • Et la couverture d'une terrasse-jardin modifiant les vues des copropriétaires dont les appartements

    donnent sur ce jardin.

En pratique, les clauses abusives, contraires au droit de jouissance des copropriétaires sur leur partie privative, sont annulées par le tribunal.

Une loi du 9 juillet 1970 répute non écrite, toute clause interdisant la détention d'animaux familiers. Mais la détention de chiens d'attaque peut être interdite.

Le RCP peut réglementer la tenue des animaux domestiques dans les parties communes (obligation de les tenir en laisse, interdiction de souiller les parties communes...).

Les copropriétaires ont le droit d'installer ou de faire installer à leurs frais, une antenne extérieure réceptive de radiodiffusion. Ce qui inclut les antennes paraboliques.

Toute clause contraire contenue dans le RCP est réputée non écrite.

Mais les copropriétaires doivent au préalable obtenir l'autorisation de la copropriété.

La liberté religieuse doit être aussi respectée. Mais elle ne peut avoir pour effet de rendre licites les violations des dispositions du RCP.

Ainsi, dès lors que le RCP interdit l'édification de toute construction, même à titre provisoire et amovible, sur les terrasses, le syndicat des copropriétaires peut légitimement demander la démolition d'édifices religieux.

 

b°) Les limites au droit de jouissance des parties privatives

Les troubles anormaux de voisinage

Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage, s'applique à tous les occupants d'un immeuble en copropriété (copropriétaire ou locataire).

La responsabilité pour trouble de voisinage est une responsabilité sans faute, dont la mise en œuvre suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage. Et non celle de la violation d'une stipulation du RCP.

Précisons que le fait qu'une activité professionnelle soit autorisée par le RCP ou qu'elle s'exerce dans le respect de la réglementation, n'interdit pas le trouble anormal de voisinage.

Les clauses de non-concurrence

Cependant ces clauses peuvent être valables dans les actes de vente de lots de copropriété dès lors qu'elles se justifient par les relations entre le vendeur et l'acquéreur.

Tel est le cas pour la clause d'exclusivité.

La suppression d'un service collectif ou d'un élément d'équipement commun

S'agissant du chauffage, l'assemblée ne peut en principe, décider de la suppression d'un chauffage collectif ou l'abaissement de l'eau de chauffage, dès lors que cette mesure entraîne une modification des conditions de jouissance des parties privatives des copropriétaires.

Mais l'AG peut décider la substitution du chauffage individuel au chauffage collectif à la majorité de l'article 25 lorsque le système de chauffage collectif est vétuste et peu performant.

Car il s'agit de travaux d'amélioration qui se traduise par une économie d'énergie.

L'organisation des accès de l'immeuble

Théoriquement, la fermeture d'une porte d'entrée d'un immeuble en copropriété, par une clé, un digicode devrait être décidée à l'unanimité. Car il s'agit d'une modification importante aux modalités de jouissance des

Les clauses interdisant ou restreignant la concurrence entre les lots à usage commercial d'une même copropriété, étrangères à la destination de l'immeuble et à l'intérêt collectif, sont nulles.

L'AG des copropriétaires peut à l'unanimité, supprimer un service collectif ou un élément d'équipement commun.


Mais par dérogation, l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ».

La suppression du service de gardiennage

La même logique préside pour la suppression du service de gardiennage.

Car l'article 26 de la loi de 1965 prévoit que :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ».

Mais cet article ajoute aussitôt après que : « Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité ».

2°) La location des parties privatives

Si le copropriétaire peut disposer de ses parties privatives, il peut, a fortiori, les louer.
Mais le RCP peut comporter des clauses restrictives du droit de louer les lots afin de préserver la destination

de l'immeuble.

De ce fait, le RCP peut valablement interdire de louer des chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété si l'immeuble est de grand standing.

1. Il n'existe en principe aucun lien de droit entre le locataire et la copropriété : Le bailleur :

o reste le seul débiteur des charges,

o et reste le seul interlocuteur de la copropriété. Le copropriétaire-bailleur :

o reste responsable vis-à-vis de la copropriété du respect du RCP.

o Il doit s'assurer que le locataire respecte le RCP et les décisions d'AG.
Le copropriétaire : est de plein droit responsable du dommage causé aux autres copropriétaires du fait

de la violation par le locataire du RCP.

La Cour de Cassation considère que la victime d'un trouble anormal de voisinage, qui trouve son origine dans un immeuble donné en location, peut demander réparation du préjudice subi au propriétaire.

 

Cette responsabilité du bailleur n'est pas restreinte à un usage normal des lieux. L'abus de jouissance du locataire ou le manquement de ce dernier à ses obligations contractuelles, ne sont pas de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité.

2. Mais par exception, il existe des liens entre le locataire et la copropriété :

  • Le syndicat de copropriété garde à l'égard d'un locataire, tous ses droits d'agir contre le bailleur. Il peut intervenir dans une action intentée contre un locataire par son propriétaire en raison des nuisances causées à la copropriété.

    Le syndicat de copropriété peut, en cas de carence du bailleur, agir par la voie de l'action oblique et obtenir la résiliation du bail.

  • Le copropriétaire victime de trouble de voisinage de la part d'un locataire, peut agir contre celui-ci et contre le copropriétaire-bailleur.

  • Enfin, le copropriétaire-bailleur doit faire toutes les diligences auprès de l'AG pour obtenir les autorisations de travaux nécessaires à l'exécution de ses obligations contractuelles envers son locataire.

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au Barreau de Montpellier.

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