Droits et obligations des copropriétaires sur les parties communes

Les droits et obligations des copropriétaires sur les parties communes

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

A. Le législateur a donc posé le principe de la libre jouissance des parties communes par les copropriétaires (A°).

B. Mais cette liberté n'est pas sans limites (B°).
Rappelons qu'un copropriétaire ne peut céder séparément de sa partie privative, sa quote-part de parties

communes.

A°) Le principe de la libre jouissance des parties communes

Il est ici précisé qu'en principe, les parties communes particulières ne peuvent être utilisées que par les copropriétaires qui disposent de quotes-parts dans ces parties communes particulières.

De ce fait, le RCP ou l'AG ne peut valablement interdire l'usage des parties communes (piscine, terrain de tennis) à certains des copropriétaires.

De même, un copropriétaire ne peut prétendre valablement interdire une utilisation des parties communes.

Chaque copropriétaire est en droit d'utiliser les parties communes dès lors que cette utilisation est indispensable pour l'usage normal des parties privatives de son lot.

 

Cette faculté n'est accordée que par l'AG, à la majorité de l'article 26, dans le cadre d'une modification du RCP et sous réserve de ne pas créer un régime discriminatoire entre les copropriétaires.

Sauf exceptions (cf. 2ème cours du présent module : CO.1.2 / Le lot de copropriété : la distinction entre parties privatives et parties communes), un copropriétaire ne peut utiliser une partie commune pour son usage personnel.

Par exemple, un copropriétaire ne peut utiliser le hall d'entrée pour les besoins de sa profession ou installer des panneaux publicitaires.

En pratique, le RCP précise les modalités de jouissance des parties communes.

L'obligation faite à chaque copropriétaire de n'user des parties communes que sous réserve des droits des autres copropriétaires, entraîne le fait qu'aucun copropriétaire ne peut effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble qu'avec l'autorisation de l'AG statuant à la majorité de l'article 25.

Les travaux exécutés sans autorisation constituent un trouble manifestement illicite.

Cependant, il est admis qu'un copropriétaire peut exécuter des menus travaux sur des parties communes, par exemple des canalisations, dès lors qu'ils s'intègrent dans les travaux d'aménagement des parties privatives de son lot ou encore d'apposer un dispositif léger, sans détérioration du sol pour s'assurer de l'exclusivité de son emplacement de stationnement.

Seuls les travaux conformes à la destination de l'immeuble peuvent être autorisés par l'AG.

Une difficulté est apparue sur le point de savoir si le percement d'un mur commun, qui est en fait le plus souvent mitoyen, pour faire communiquer des lots privatifs qu'un copropriétaire possède dans deux immeubles, sont conformes à la destination de l'immeuble.

Il est aujourd'hui admis, qu'un travail de cette nature n'est pas en lui-même contraire à la destination de l'immeuble.

Mais s'il apparaît que la communication établie entre les deux immeubles a pour résultat de causer aux copropriétaires de l'un d'eux, des risques et des inconvénients ne provenant pas de la seule utilisation des lots se trouvant dans cet immeuble, mais aussi de ceux situés dans l'immeuble voisin, elle peut être jugée non conforme à la destination de l'immeuble (civ, 3ème, 5 avr 1995).

Le syndicat des copropriétaires peut permettre à la police, à la gendarmerie ou aux huissiers de justice, d’accéder pour l'accomplissement de leur mission, aux parties communes à la majorité de l'article 25.

En plus de cette autorisation, le syndicat peut décider la transmission des images captées par des vidéosurveillances installées dans les parties communes aux forces de l'ordre à la majorité de l'article 25.

Un copropriétaire ne peut ni réaliser un empiétement sur les parties communes, ni détruire une partie commune.

 

B°) Les exceptions

1°) Le rôle de l'assemblée générale des copropriétaires

S'agissant de l'usage et de la jouissance des parties communes, l'AG dispose de pouvoirs conséquents.
Son intervention est indispensable pour autoriser un copropriétaire à effectuer, à leurs frais, les travaux affectant

les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Les clauses du RCP relatives à l'usage et à la jouissance des parties communes sont modifiées par l'AG à la

majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est utile de préciser que certains travaux sur les parties communes ne peuvent être autorisés, à quelque majorité que ce soit, s'ils ont pour résultat d'imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.

Tel peut être le cas de la suppression du chauffage en état de marche ou de la fermeture totale de l'immeuble, sans dispositif d'ouverture à distance, en dehors des périodes compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée.

2°) Applications pratiques

1. En ce qui concerne l'apposition d'enseignes ou de plaques professionnelles :

Par conséquent, le droit d'exercer une activité professionnelle ou commerciale dans un lot de copropriété, confère le droit d'annoncer l'activité à l'extérieur des parties privatives.

Est donc illicite une clause du RCP qui interdit l'apposition d'enseignes ou de plaques professionnelles.
À défaut de stipulations contenues dans le RCP, le copropriétaire doit demander l'autorisation à l'AG qui statuera

à la majorité de l'article 25.
Le RCP peut déterminer les modalités de la pose (implantation, dimension, matière...). Le RCP peut

valablement stipuler que les plaques professionnelles ne soient apposées qu'à l'entrée des appartements,

Ce qui exclut qu'elles puissent être placées à l'extérieur de l'immeuble.

En tout cas, même si un principe de liberté de pose de plaque professionnelles ou d'enseignes est prévu par le RCP, l'autorisation de l'AG est nécessaire dès lors que l'installation d'une enseigne affecte les parties communes de l'immeuble par ses caractéristiques et ses dimensions.

2. En ce qui concerne le stationnement des véhicules :

Le principe est qu'à défaut de stipulation contraire du RCP ou d'une décision d'AG, il est interdit de laisser stationner des véhicules dans une cour commune.

Si le RCP autorise le stationnement sous certaines conditions, il suffit de les faire respecter.

Quant à l'AG, elle peut prendre à la majorité de l'article 26, la décision d'aménager des possibilités de

stationnement à condition qu'elles soient conformes à la destination de l'immeuble. 9

Chaque copropriétaire peut utiliser les parties communes dès lors que cette utilisation est indispensable pour l'usage normal des parties privatives de leur lot.

Notons que cette décision ne doit pas entraîner une rupture d'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes sans contrepartie pour les copropriétaires lésés.

  1. L'occupant d'un lot de copropriété situé en rez-de-chaussée est en droit d'utiliser le couloir de l'immeuble, partie commune, pour les besoins de son commerce. Même si l'utilisation de ce couloir ne lui est pas indispensable.

  2. En cas d'usage abusif des parties communes :

  • Une action individuelle peut être intentée contre le syndicat, car il doit faire respecter le RCP, et contre l'auteur du trouble.

  • L'auteur de l'action en justice doit justifier d'un intérêt légitime pour intenter l'action.

  • L'usage abusif des parties communes peut être sanctionné par des dommages-et-intérêts.

  • Aucun copropriétaire ne peut encombrer les parties communes à son profit exclusif.

  • L'interdiction de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif s'applique aux parties communes.

  • Le RCP peut valablement interdire l'étendage du linge.

5. En cas de constructions empiétant sur les parties communes ou de travaux modifiant la consistance de celles-ci :

  • le copropriétaire peut demander sa destruction ou le rétablissement de la situation initiale. Dans cette hypothèse, les tribunaux ne peuvent se borner à l'allocation de dommages-et-intérêts si la démolition est impossible.

  • Pour éviter la démolition, le copropriétaire fautif peut soutenir qu'il a depuis plus de trente ans, la jouissance de l'ouvrage incriminé. Mais la prescription acquisitive ne peut fonctionner car il faut une possession non-équivoque. Ce qui n'est pas le cas sur les parties communes.

6. En cas d'infractions minimes :

  • Les rédacteurs de RCP ont souvent tenté de sanctionner, à l’aide de clauses pénales, le stationnement abusif, des graffitis....

  • Mais si le contrevenant refuse le paiement de cette « amende civile », il faut le poursuivre devant le Tribunal d'Instance.

  • Cette juridiction peut augmenter ou diminuer le montant de la peine prévue par le RCP s’il est manifestement excessif ou dérisoire.

    De ce fait, les clauses pénales ne sont pas efficaces en pratique.

    L'utilisation des parties communes et de leurs éléments d'équipement peut être suspendue temporairement pour des raisons d'entretien ou en cas de nécessité.

Mais l'utilisation du couloir d'entrée de l'immeuble, comme accès de service et lieu de stockage temporaire de marchandises contrevient aux dispositions du RCP.

 

 

Je reste à votre entière disposition pour toute information complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier.

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