Droit: Le mandat de gestion immobilière

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Dès lors que le mandat de gestion est signé par le propriétaire d'un bien et le gestionnaire, ce contrat génère des obligations (I°) à l'égard des deux parties.

Mais avant toute mise en location, l'administrateur de biens doit s'assurer que le logement mis à la location soit bien décent (II°).

I°) Les effets du mandat de gestion


Le mandat étant un contrat synallagmatique , il produit des obligations à l'égard des deux parties :
Le propriétaire-mandant (A°)
L’administrateur de biens-mandataire (B°).

A°) Les obligations de l'administrateur de biens

Du fait que l'administrateur de bien est un intermédiaire, il est tenu à des obligations à l'égard du propriétaire-mandant (1°) et éventuellement à l'égard du candidat locataire (2°).

1°) Les obligations envers le propriétaire

Conformément au droit commun du mandant (art 1991 à 1997 du c civ), l'administrateur de biens, mandataire, est tenu envers le propriétaire mandant de :

  1. La bonne exécution de la mission confiée (a°) ;

  2. Et de la reddition de comptes (b°).

    a°) L'obligation de bonne exécution de la mission

L'intermédiaire immobilier est tenu avant tout :

  • de la bonne exécution de la mission à lui confiée

  • et accessoirement, de l'obligation d'information et de conseil.

    1

    Le contrat est dit "synallagmatique" ou "bilatéral", lorsque ses dispositions mettent à la charge de chacune des parties, ayant des intérêts opposés, l'exécution de prestations qu'elles se doivent réciproquement. Tel est le cas de la vente ou du contrat de bail. L'adjectif exprimant le contraire de synallagmatique est "unilatéral". La donation, par exemple, qui est consentie sans charges pour le donataire, est une disposition unilatérale.

 

En ce qui concerne l'obligation de bonne exécution de la mission qui lui a été confiée :

Il doit donc faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée.

Il n'est donc en réalité, tenu qu'à une obligation de moyens, même s'il est un professionnel de l'immobilier.

Cependant, il n'a droit à aucune rémunération s'il n'a pas complètement ou correctement rempli sa mission principale voire ses obligations accessoires comme le devoir de conseil ou d'assistance.

En outre, l'administrateur de biens est tenu d'une obligation de loyauté et de fidélité à l'égard de son mandant.

En ce qui concerne l'obligation d'information, de conseil :

En principe, l'administrateur de biens doit exécuter personnellement la mission qui lui a été confiée selon les termes et dans les limites du contrat.

La jurisprudence et le législateur ont dégagé une obligation précontractuelle 2

d'information selon laquelle celle des parties qui possède des compétences ou des informations privilégiées doit les mettre à la disposition de son interlocuteur afin que ce dernier puisse contracter en connaissance de cause.

Par cette obligation, le futur contractant doit donner à son partenaire les informations techniques nécessaires à la décision.

En conséquence, l'administrateur de biens est tenu d'un devoir de renseignement et de conseil voire de mise en garde tant à l'égard de son mandant qu'à l'égard des candidats locataires sur les caractéristiques du bien mis en location :

  • Caractéristiques techniques,

  • Caractéristiques juridiques,

  • Caractéristiques administratives,

     

    La jurisprudence et le législateur ont développé des obligations d'information. L‘obligation d’information est inconnue du code civil. Elle traduit l'exigence de confiance et de loyauté.
    L'obligation d'information constitue une obligation précontractuelle qui participe en particulier du développement d'une notion de "professionnel" et de la mise à la charge du professionnel d'un devoir d'obligation à l'égard du profane, qu'il soit professionnel d'une autre spécialité ou non professionnel. L'évolution scientifique et technique, la complexité et la technicité des produits et services, fait que dans l'évolution du cadre contractuel le déséquilibre structure de connaissances et de compétence est un élément essentiel des rapports non seulement des particuliers à l'égard des entreprises, mais aussi des entreprises à l'égard de leurs fournisseurs et prestataires de services. Celui qui n'est pas un professionnel de la spécialité ne peut que faire confiance à son cocontractant.

 

Caractéristiques financières.
Il doit si besoin, s'informer, au besoin avec l'assistance d'un tiers, sans pouvoir se

retrancher derrière la compétence personnelle de son client.

À défaut, il engage sa responsabilité civile.

Cette obligation impose à l'administrateur de bien de faire preuve de diligence et d'informer son client sur « les risques que lui faisait courir l'opération projetée ».

Cette obligation d'information doit notamment porter sur :

Les risques juridiques de l'opération : tels que le risque de non-renouvellement d'un bail, le risque d'incompatibilité du statut des locaux avec l'activité projetée, l'existence de servitudes, d'inscriptions de sûretés, etc. ;

Les risques économiques ou financiers de l'opération : tels que l'insolvabilité réelle ou supposée du client ou de son garant comme une caution ;

Etc.
b°) L'obligation de reddition de compte

Le mandataire est tenu envers le mandant d'une obligation de reddition de comptes pour un règlement de comptes.

Il s'agit à la fois :

D'une obligation juridique : qui consiste à faire un compte rendu des conditions d'exécution et des résultats :

Et d'une obligation comptable : qui consiste à établir un compte de gestion.
Cette obligation de reddition de comptes prévue par le
Code Civil et reprise par la loi

Hoguet.

Ainsi, le mandat de gestion doit préciser les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans.

En outre, un avis des versements ou remises afférents à des locations nouvelles doit être donné au propriétaire ou au bailleur par lettre recommandée ou par un écrit remis contre un récépissé, au plus tard dans les huit jours de la remise des fonds.

 

Cette obligation vise à justifier auprès du mandant le détail des sommes qui ont été reçues ou dépensées pour son compte, ou des actes qui ont été accomplis en son nom

De ce fait, si le propriétaire-mandant approuve les comptes qui lui ont été présentés, il donne 3

La responsabilité contractuelle de ce dernier ne peut donc plus être engagée.

Mais le propriétaire-mandant peut refuser d'approuver les comptes au motif, par exemple, qu'il doute de leur exactitude.

Il est ici précisé qu'en cas de mandat portant sur des locations saisonnières, un avis des versements accompagnant une réservation doit être donnée au propriétaire ou au bailleur dans les conditions stipulées au mandat.

2°) Les obligations envers les tiers

En vertu du principe de l'effet relatif des contrats, l'administrateur de biens, mandataire, ne devrait pas est tenu personnellement des obligations découlant des contrats, donc des baux, qu'il a conclus en tant que mandataire.

Il ne peut engager sa responsabilité délictuelle envers le candidat locataire qu'en cas de comportement fautif.

Cependant, il est de jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 17 oct. 1972), que si le mandataire manque de transparence et de clarté dans ses rapports avec un candidat locataire, il deviendra personnellement tenu aux obligations qui découlent des baux qu'il a signés.

Dans ce cas, l'administrateur de biens-mandataire pourra se retourner contre le propriétaire- mandant.

B°) Les obligations du propriétaire-mandant

Du fait de la représentation découlant du mandat, le propriétaire-mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par son mandataire, conformément au pouvoir qui a été donné à ce dernier.

quitus àl'administrateurpoursagestion.


gestion d'un patrimoine ou d'une opération déterminée, est reconnu s'être acquitté de sa charge.

Quitus = « être quitte ». Acte par lequel le dirigeant d'une société, et plus généralement le responsable de la

 

Ainsi, la mise en demeure adressée à l'administrateur de biens par le locataire, lui signalant un dégât des eaux, est considérée comme adressée au bailleur.

Et en cas de dépassement de pouvoirs, le mandant ne sera pas, sauf ratification de sa part, tenu vis-à-vis du tiers.

Les obligations du mandant vis-à-vis du mandataire sont énoncées par les articles 1998 à 2002 du Code Civil :

Il est tout d'abord tenu à un devoir de coopération : le mandant doit mettre le mandataire en mesure d'exécuter sa mission, tant activement en lui fournissant, par exemple, les titres ou objets nécessaires ou les informations que passivement en s'abstenant d'entraver son action, surtout en présence d'une clause d'exclusivité ;

Il est ensuite tenu de rembourser, sauf clause contraire, les frais et avances exposés par son mandataire, à l'exclusion toutefois des frais généraux de la profession ;

Il doit ensuite indemniser son mandataire des pertes qu'il a subies, sauf en cas de faute de sa part ;

Et enfin, il doit rémunérer son mandataire.
Nous étudierons uniquement cette obligation de rémunération de l'administrateur de biens

car :

  1. Elle fait l'objet d'une réglementation particulière (1°) ;

  2. Et parce la loi ALUR a considérablement modifié l'encadrement de sa rémunération

dans le cadre de baux à usage principal d'habitation (2°).

1°) Les règles particulières de la rémunération de l’administrateur de biens

Comme tout agent immobilier, l'administrateur doit respecter certaines conditions préalables pour pouvoir bénéficier d'une rémunération :

  • Il doit tout d'abord bénéficier d'un mandat écrit et préalable répondant aux exigences posées par le décret du 20 juillet 1972 ;

  • Il doit ensuite avoir réalisé une intervention essentielle ou déterminante dans la 6

Comme l'agent immobilier, l'administrateur de biens est généralement un professionnel qui, à ce titre, est généralement rémunéré par ses mandataires.

réalisation de l'opération ;
Et enfin, il faut que l'opération soit d'une part, effectivement conclue et, d'autre part,

constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Mais alors que l'agent immobilier est censé percevoir, une bonne fois pour toutes, une seule commission lorsque l'opération pour laquelle il s'est entremis est effectivement conclue, l'administrateur de biens perçoit, lui, une rémunération à échéances régulières tout au long de son mandat.

Cela dit, dans l'hypothèse exceptionnelle où l'administrateur de biens réalise des opérations occasionnelles d'entremise, la rémunération qu'il perçoit à ce titre ne diffère pas de celle d'un agent immobilier.

En revanche, la loi Hoguet du 2 janvier 1970 exige de déterminer le montant et du débiteur de la rémunération, car aux termes de l'article 6 de cette loi :

« Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er [...] et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6° doivent être rédigées par écrit et préciser [...] les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge ».

À moins que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention «gestion immobilière » représente la personne morale qu'il administre, notamment un syndicat de copropriétaires, une société ou une association, il doit détenir un mandat écrit.

L'administrateur de biens ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées.

Même si elle peut être forfaitaire, la rémunération prend généralement la forme d'un pourcentage sur les loyers encaissés s'il s'agit d'un mandat de gestion locative.

En tout état de cause, les prix des prestations des intermédiaires immobiliers, dont les

administrateurs de biens, sont aujourd'hui librement fixés par les parties (même s'ils sont tenus, en leur qualité de prestataires de services, d'afficher les prix des prestations dans les pièces où est reçu le public).

 

Le contrat de mandat du syndic (non bénévole) fixe les éléments de détermination de la rémunération du syndic :

En général, les contrats de syndic prévoient :

un forfait par lot pour la gestion courante de la copropriété (réunion de l'assemblée générale annuelle, établissement des comptes de charges courantes...)

et des honoraires proportionnels pour les prestations particulières (recouvrement de charges impayées, tenue d'une assemblée générale extraordinaire, etc.) ou des remboursements de frais (coût de location de salles, frais de correspondance liés à des informations générales relatives à la copropriété, etc.).

Lorsqu'il exerce, à titre occasionnel, des opérations d'entremise, l'administrateur de biens doit, entre autres conditions, avoir reçu un mandat spécial répondant aux conditions prévues aux articles 72 et suivants du décret du 20 juillet 192 à l'effet de procéder à l'opération dont il s'agit, sauf si l'entremise est l'accessoire d'un mandat de gestion.

2°) Les modifications opérées par la loi ALUR en cas de baux d'habitation

Avant l'adoption de la loi ALUR, la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui et compris dans le domaine d'application de la loi du 6 juillet 1989 était partagée par moitié entre :

o le bailleur

o et le locataire.
Cette rémunération, qui ne devait pas couvrir l'état des lieux, était libre et relevait d'un

accord entre le bailleur et son intermédiaire.

En revanche, l'administrateur de biens ne pouvait demander aucune rémunération avant la signature du bail.

D'où le caractère illégal de la pratique de certaines agences qui proposent à des candidats à la location des contrats de réservation contre paiement d'une somme qui, de surcroît, leur resterait acquise si le bail n'est finalement pas signé.

 

La loi ALUR a modifié plusieurs de ces règles.

En effet, le nouvel article 5 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que :

La rémunération de l'administrateur de biens est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés :

1.

• • •

D'une part :
aux visites du preneur,
la constitution de son dossier et la rédaction du bail :

Dans ce cas, la rémunération est partagée entre le bailleur et le preneur :

2.

• •

Le montant TTC imputé au preneur ne peut excéder celui imputé au bailleur.

Il doit être inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable du bien loué fixé par règlement et révisable chaque année.

Ces honoraires sont dus à la signature du bail ;

Et d'autre part, la réalisation de l'état des lieux :

Dans ce cas, la rémunération est également partagée entre le bailleur et le preneur. Là aussi :

  • le montant TTC imputé au locataire ne peut excéder celui imputé au bailleur

  • et doit être inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable du bien

    loué fixé par règlement et révisable chaque année.

  • Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

    Le plafond mentionné portant sur :
    Les prestations de
    visite du preneur, de constitution de dossier et de rédaction de

    bail, est égal :

    • Pour les logements situés en zone très tendue, à 12 euros par mètre carré de surface

      habitable ;

    • Pour les logements situés en zone tendue, à 10 euros par mètre carré de surface

      habitable ;

    • Pour les logements situés en dehors des zones tendues et très tendues, à 8 euros par mètre carré de surface habitable.

 

Le plafond mentionné portant sur la prestation de réalisation de l'état des lieux est égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable.

Précisons que les montants des plafonds sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 76 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET.

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