Droit immobilier: Vente aux enchères, nature et définition du cahier des conditions de vente

Le cahier des conditions de vente, que l'on désignait antérieurement à la réforme de 2006 le cahier des charges, est l'acte destiné à faire connaître aux intéressés les conditions de la vente par adjudication. Désormais, c'est le document qui fixe les conditions de la vente que sont réputées accepter ceux qui participent aux enchères publiques.

Même si le modèle de cahier des conditions de vente élaboré par le Conseil national des barreaux dans le cadre de sa mission d'harmonisation des usages de la profession d'avocat (voir ci-après) repose sur la prétention contraire, cet acte est dénué de toute portée en ce qui concerne la vente amiable sur saisie immobilière. En effet, ainsi qu'on y reviendra, il appartient au seul juge, s'il autorise le débiteur à vendre son immeuble volontairement, de fixer les conditions particulières d'une telle vente. Pas davantage le cahier des conditions de vente ne peut prétendre imposer à l'acquéreur le versement entre les mains d'un séquestre des sommes qu'il doit alors que les textes prévoient leur (possible) consignation à la Caisse des dépôts et consignations et, plus généralement, il ne saurait, sans illégalité, exclure cette dernière lorsque le Code des procédures civiles d'exécution en fait une alternative à la mise sous séquestre (la légalité de l'article 13 du cahier type est en cela très contestable).

Il suffit du reste d'examiner l'agencement, dans le Code des procédures civiles d'exécution, des textes qui le régissent et le contenu que lui attribue l'article R. 322-10 pour se convaincre que le cahier des conditions de vente n'a jamais lieu d'être rédigé que dans la perspective de la vente par adjudication dont il constitue la base nécessaire (dans le même sens : Perrot R. et Théry Ph., Procédures civiles d'exécution, Dalloz, 3e éd., 2013, no 923). Aussi bien, c'est précisément parce que la rédaction de ce cahier est source de frais inutiles en cas de vente amiable qu'il est permis au débiteur de solliciter celle-ci sans avoir à attendre d'être assigné à l'audience d'orientation de manière à en faire l'économie.

Cela dit, la vente par adjudication étant poursuivie par le créancier saisissant (ou, à défaut de diligence, par le créancier qui lui est subrogé dans les poursuites), il appartient aujourd'hui comme hier à son avocat de rédiger ce document. À cet égard, certains conseils de l'Ordre avaient pris l'initiative de rédiger un cahier des charges type auquel les avocats du barreau devaient se conformer, et cette pratique avait été admise par la Cour de cassation, l'obligation de recourir au cahier des charges type n'étant jugée contraire ni aux dispositions du Code de procédure civile, ni aux prérogatives conférées aux avocats par les lois et règlements (Cass. 1re civ., 15 févr. 1983, no 82-11.888, Bull. civ. I, no 59, Gaz. Pal. 1983, 1, p. 271, note A. D., D. 1984, I.R., p. 117, obs. Brunois A.). Cette solution conservant toute sa valeur sous l'empire de la nouvelle réglementation de la saisie immobilière (comp. dubitatifs : Perrot R. et Théry Ph., Procédures civiles d'exécution, Dalloz, 3e éd., 2013, no 881), des cahiers des conditions de vente type sont appelés à se substituer aux anciens cahiers des charges type. Aussi le Conseil national des barreaux a-t-il élaboré en annexe du règlement intérieur national (RIN) de la profession d'avocat un modèle de cahier des conditions de vente sur saisie immobilière que les différents barreaux sont invités à adopter comme modèle type (sur le caractère obligatoire de cette adoption pour l'avocat rédacteur, voir RIN, art. 12-1). Le lecteur pourra retrouver ce cahier des conditions de vente type à l'adresse Internet suivante : www.cnb.avocat.fr/Reglement-Interieur-National-de-la-profession-d-avocat-RIN_a281.html#ANN1.

En tout état de cause, le créancier poursuivant n'ayant aucun titre à imposer unilatéralement les conditions de la vente, le cahier qui les prévoit doit être déposé par les soins de son avocat au greffe du juge de l'exécution. Non seulement pour que les candidats à l'acquisition puissent en prendre connaissance avant de porter éventuellement enchère, mais aussi, préalablement, pour que le débiteur et les autres créanciers qui sont parties à la saisie, et tout spécialement les créanciers inscrits, puissent en prendre communication afin de faire valoir leurs observations et contestations en vue d'y voir apporter des modifications. Et de là, les sommations adressées au débiteur et aux créanciers inscrits dont il vient d'être question.

Concrètement, ainsi qu'on va le préciser par la suite, le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente autorise le débiteur et les créanciers à faire valoir leurs observations et contestations jusqu'au jour de l'audience d'orientation au cours de laquelle les demandes de modification seront examinées et tranchées. C'est dire que, jusque-là, le cahier des conditions de vente, tel que rédigé par le créancier poursuivant, demeure à l'état de simple projet. Il n'acquiert sa force obligatoire qu'avec la décision rendue à l'audience d'orientation, qu'il fasse ou non l'objet de modifications à cette occasion. À partir de là, et sous réserve des voies de recours ouvertes contre le jugement d'orientation (voir no517), les stipulations du cahier des conditions de vente s'imposent à toutes les parties à la saisie, comme à l'adjudicataire (voir mutatis mutandis : Cass. 2e civ., 1er avr. 1968, no 66-12.772, Bull. civ. II, no 103 ; Cass. 2e civ., 1er déc. 1976, no 74-14.584, no 323, JCP 1981, II, no 19561, note Bordier D. ; Cass. 2e civ., 2 juill. 1986, no 85-12.884, Bull. civ. II, no 102, D. 1987, jur., p. 110, obs. Prévault J. ; Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, no 91-17.897, Bull. civ. II, no 276, Gaz. Pal. 1994, 2, som., p. 407, obs. Véron M.).

Pour autant, il est de jurisprudence traditionnelle que le cahier des charges constitue une convention ayant force obligatoire entre le saisissant, les créanciers, le saisi et l'adjudicataire (Cass. 2e civ., 2 juill. 1986, no 85-12.884, précité) et le fait que l'intervention du juge soit désormais systématique alors qu'elle était auparavant seulement éventuelle n'implique aucun changement dans cette analyse contractuelle. D'autant que le juge n'est pas chargé d'homologuer le cahier des conditions de vente, mais seulement de trancher les contestations qui s'y rapportent le cas échéant.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète,

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Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier.

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