Droit de la copropriété: Quels sont les critères de validité d'une offre d'achat d'un bien immobilier?

Qu'est-ce qu'une offre d'achat d'un bien immobilier ?

L'offre formulée par le candidat acquéreur doit être écrite et contenir :

- L'offre d'achat (ou proposition d'achat) se présente comme un moyen pour le candidat acquéreur de réserver le bien à des conditions qu'il fixe.

  • un prix inférieur ou identique à celui fixé par le vendeur dans son annonce,

  • et souvent un délai de validité de 1 ou 2 semaine(s) au terme duquel l'offre cesse

    d'être valable.

Attention !

Le candidat acquéreur qui fait une offre d'achat ne doit payer aucune somme d'argent au vendeur.

Le vendeur est libre :

  • d'accepter les conditions de l'offre du candidat acquéreur,

  • ou de refuser l'offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui

    initialement fixé,

  • ou de faire une contre-proposition écrite (sauf si le vendeur fait appel à une agence

    immobilière qui est alors chargée d'annoncer oralement au candidat acquéreur le prix fixé par le vendeur).

Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur est engagé. Une promesse de vente ou, à défaut, un acte de vente doit être signé.

Après la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente, le candidat acquéreur peut uniquement renoncer à l'achat du bien s'il fait valoir :

  • une condition suspensive qui aurait été prévue dans l'offre,

  • ou son droit de rétractation (si l'acte de vente est précédé d'une promesse de vente)

    ou de réflexion (si l'acte de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente).

Acte de vente précédé d'une promesse de vente

L'acquéreur dispose d'un délai dit de rétractation de 10 jours pour renoncer à la vente. Ce délai commence le lendemain :

 

  • de la remise de la promesse de vente en main propre,

  • ou de la 1re présentation de la lettre recommandée lui notifiant la promesse de

    vente.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au jour ouvrable suivant.

L'acquéreur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai de 10 jours.

Textes de référence :

Code civil : article 1583

Obligations des parties

  • de la remise de l'acte de vente en main propre,

  • ou de la 1re présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte de vente.

 

Acte de vente non précédé d'une promesse de vente

L'acquéreur dispose d'un délai dit de réflexion de 10 jours pour revenir sur son engagement. Ce délai commence le lendemain :

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1erjour ouvrable suivant.

L'acquéreur qui décide de revenir sur son engagement doit en avertir le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai de 10 jours.

À noter :
Aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion laissé à l'acquéreur.

 

TR.4.1

L’offre d'achat : risques et engagements

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/628-offre-d-achat-risques-et-engagements

Septembre 2017

Dans les négociations, on est souvent amené à faire une offre d'achat au vendeur d'un bien immobilier. Les risques à connaître et les précautions à prendre.

 

Quand on cherche à acheter une maison ou un appartement, il faut parfois agir vite et engager rapidement des négociations. La plupart du temps, l'acheteur potentiel fait une offre verbale à l'intermédiaire ou au propriétaire, avec un prix souvent inférieur au prix de vente affiché.

Mais il arrive aussi que cette offre soit formalisée par écrit. Or, cette offre d'achat écrite n'est pas sans risques en termes d'engagements.

 

Modèle

L'offre d'achat est en quelque sorte le pendant de la traditionnelle promesse de vente. A ceci près qu'elle est moins encadrée sur le plan juridique et peut donc poser quelques problèmes si la vente ne se réalise pas.

 

Comme son nom l'indique, l'offre d'achat traduit la volonté de l'acquéreur potentiel d'acheter le bien concerné au prix indiqué. Elle prend la forme d'un courrier adressé au vendeur. Pour vous aider à la rédiger, vous pouvez consulter notre modèle gratuit d'offre de prix pour un achat immobilier (voir également infra).

Offre d'achat acceptée

Si le vendeur accepte l'offre, sa décision doit être formalisée par écrit.

D'après le Code civil, « la vente est parfaite (...) dès que l'on est convenu de la chose et du prix ». Conséquence : si le vendeur répond par écrit qu'il accepte le prix proposé, la vente est en théorie légalement conclue. Alors même que l'acquéreur potentiel ne pensait pas s'être engagé de façon aussi ferme et que d'éventuelles zones d'ombre peuvent encore subsister (coût de travaux de remise en état, existence de servitudes, délai de libération des lieux, montant des charges, etc.).

Si l'acheteur hésite à donner suite à sa proposition, alors que le vendeur l'a acceptée, ce dernier peut théoriquement lui demander de tenir ses engagements et à défaut, exiger des dommages et intérêts.

L'offre d'achat ne peut être assortie d'aucun versement de la part du candidat-acquéreur, sous peine de nullité.

 

Refus du vendeur

En revanche, l'acheteur peut parfaitement se rétracter si le vendeur refuse l'offre ou fait une contre-proposition. Dans ces hypothèses, en effet, l'offre initiale devient caduque et l'acheteur retrouve son entière liberté.

Si l'offre d'achat mentionne une durée, l'acheteur retrouve également sa liberté si le vendeur n'a pas accepté la proposition dans les délais impartis.

En l'absence de mention, l'acheteur peut théoriquement se rétracter à tout moment dès lors que le vendeur n'a pas encore répondu favorablement à l'offre.

Offre orale

A l'inverse de l'écrit, une offre d'achat uniquement verbale n'a pas de valeur juridique puisqu'elle n'est formalisée par aucun acte. Elle n'engage donc pas l'acheteur.

Compte tenu des implications juridiques d'une offre d'achat écrite, mieux vaut donc formuler une proposition verbale en attendant que toutes les conditions accessoires à l'achat soient bien précisées. En cas d'accord des volontés, la concrétisation de la vente se fera lors de la signature de l'avant-contrat.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au Barreau de Montpellier.

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