Définition et contours de la servitude dite de "tour d'échelle".

Le « tour d'échelle » est un droit de passage momentané permettant au propriétaire d'un bâtiment ou d'un mur édifié en limite de propriété, de passer sur le fonds contigu pour réparer le mur, la toiture ou la façade de ce bâtiment parce qu'il ne peut y accéder de chez lui.

Consacrée dans l'ancien droit par certaines coutumes, la servitude de tour d'échelle n'a pas été prévue par le Code civil. La doctrine en déduit qu'il n'existe pas de servitude légale de tour d'échelle et la jurisprudence décide qu'elle ne peut avoir en principe qu'un fondement contractuel (Cass. 3e civ., 30 oct. 1978, no 77-11.072,

 

En cas de servitude conventionnelle de tour d'échelle, il appartient au juge d'apprécier, au cas par cas et en fonction des titres, si le comportement de l'un des voisins concernés constitue ou non une violation de la servitude. Il a ainsi été jugé que l'installation d'un escalier métallique démontable sur une assise en béton n'est pas une construction faisant obstacle à une servitude de tour d'échelle, et que le non-respect de la servitude pour quelques centimètres (2,5 cm en l'espèce) ne constitue pas une violation susceptible d'entraîner la démolition de l'ouvrage incriminé.

 

En l'absence de convention, les tribunaux tentent, grâce à des artifices divers, de reconnaître ce droit de passage à des propriétaires se trouvant dans l'obligation d'effectuer des travaux indispensables qui ne peuvent être réalisés qu'à partir du fonds voisin. Ils ont admis que la coutume ait survécu au profit de constructions antérieures au Code civil, que la servitude de passage en cas d'enclave pouvait être étendue à une telle situation ou que la résistance d'un voisin à des facilités de bon voisinage était constitutive d'un abus de droit  ou génératrice de responsabilité pour troubles de voisinage.

 

La Cour de cassation a même admis que, lorsqu'il n'y a pas d'autre possibilité d'accès, un propriétaire ne peut sans abus de droit refuser à son voisin d'installer momentanément un échafaudage sur son fonds pour accéder à sa toiture, le temps de sa réfection.

Surtout, le juge se reconnaît le droit, même en référé, d'autoriser les propriétaires et leurs ouvriers à passer momentanément sur le fonds voisin pour effectuer les réparations qui exigent un tel passage, sauf à indemniser le voisin de son éventuel préjudice (Cass. 2e civ., 8 janv. 1992, no 90-17.870, Bull. civ. II, no 10, RD imm. 1993, p. 196, note J.-L. Bergel).

La Cour de cassation décide que, en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d'un ouvrage peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin, afin d'effectuer des réparations indispensables, dès lors qu'il n'en résulte pas une servitude (Cass. 3e civ., 15 avr. 1982, no 80-17.108, Bull. civ. III, no 93 ; Rép. min. à QE no 29269, JOAN Q. 27 juin 1983, p. 2888, RD imm. 1983, p. 429, obs. J.-L. Bergel).

La jurisprudence est cependant assez restrictive. Elle semble n'accorder « le tour d'échelle » que pour des réparations sur des constructions existantes, et non pour l'édification d'une construction nouvelle (TGI Beauvais, réf., 2 mars 1983, Époux Quint c/ Époux Pereira Lopes et autres, JCP G 1984, IV, p. 330 ; Rép. min. à QE no 1316, JO Sénat Q. 28 févr. 2008, p. 387, JCP N 2008, 291, p. 8).

 

Cette faculté peut cependant être accordée par le juge pour la réalisation de travaux de finition d'une construction, comme son crépissage ou la pose d'un enduit (Rép. min. à QE no 98209, JOAN Q. 29 nov. 2016, p. 9845 ; Rép. min. à QE no 23523, JO Sénat Q. 1er déc. 2016, p. 5200, Defrénois Flash 2016, no 49, no 137b7, p. 8).

Elle a toutefois admis que cela soit possible pour procéder à des travaux de raccordement permettant de viabiliser une parcelle (Cass. 3e civ., 19 déc. 1995, no 94-12.836, Lamyline). Quand les demandeurs n'ont pas cherché un autre moyen d'exécuter leurs travaux, même plus onéreux, les défendeurs peuvent, sans abus de droit, attendre une proposition d'indemnité pour laisser libre accès à leur propriété et le juge peut soumettre cet accès à des modalités bien définies (CA Paris, 14e ch. B, 17 oct. 2008, no 08/02739, AJDI 2009, p. 149, obs. S. Porcheron).

La reconnaissance d'un droit de tour d'échelle suppose que soient réunies des conditions strictes : que les travaux soient indispensables, qu'on ne puisse les réaliser qu'à partir du fonds voisin, que les travaux ne causent pas au voisin un préjudice disproportionné à leur intérêt. Il ne peut donc s'agir que d'un accès dont les modalités sont strictement limitées par le juge.

 

Il appartient en tout cas au bénéficiaire de cet accès de remettre les lieux en l'état où ils se trouvaient avant l'exécution de ses travaux (Cass. 3e civ., 31 mai 2011, no 10-17.287, AJDI 2011, p. 649).

C'est en tout cas le juge qui fixe les modalités du droit de passage qu'il accorde, notamment sa durée, son emplacement et l'indemnité éventuelle correspondante.

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET

Commentaires

Rédigez votre commentaire :

<% errorMessage %>
<% commentsCtrl.successMessage %>
<% commentsCtrl.errorMessage %>

Les réactions des internautes

a réagi le

<% comment.content %>

  • a réagi le

    <% subcomment.content %>

Répondre à ce fil de discussion
<% errorMessage %>
Aucun commentaire n'a été déposé, soyez le premier à commenter !