Définition du bail emphyétotique

Aux termes de l'article L. 145-3 du Code de Commerce, le statut des baux commerciaux n'est pas applicable aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer.

De ce fait, l'emphytéote (le preneur), ne bénéficie pas du droit au renouvellement ou de l'indemnité d'éviction en cas de congé donné par le bailleur.

 

Le bail emphytéotique est un bail de longue durée car il est conclu pour plus de 18 ans, sans dépasser 99 ans. Donc un bail de 18 ans est un bail emphytéotique consenti à un locataire qui prend à sa charge la plupart des obligations du propriétaire, en contrepartie de quoi, il paye une redevance modeste.

Ce bail a pour particularité d'accorder au preneur, emphytéote, un droit réel. Il est donc soumis à la publicité foncière.

Pour pouvoir être qualifié d'emphytéotique, un tel bail doit pouvoir être :

  • Susceptible d'hypothèque ;

  • Être librement cessible ;

  • Et doit nécessairement être « tous commerces » lorsqu'il porte sur un immeuble à usage commercial.

    Un bail ne peut être qualifié d'emphytéotique lorsqu'il existe des clauses :

    • Limitant l'activité autorisée ;

    • Ou soumettant tout changement au consentement exprès (= exprimé de manière apparente) et par écrit du bailleur ;

  • Ou qui interdisent le preneur d'effectuer des travaux sans autorisation du bailleur ;

  • Ou qui autorise le bailleur à effectuer les réparations lui incombant ;

  • Ou si le loyer n'est pas fixé en contrepartie de la réalisation de constructions ou amélioration. En présence de telles clauses, le bail sera requalifié par les juges.

    En revanche, l'emphytéote a le droit de consentir des baux commerciaux si les conditions d'application sont réunies dans la limite de la durée du bail emphytéotique.

    Le sous-locataire n'a aucun droit au renouvellement envers le propriétaire et ne peut donc pas obtenir une indemnité d'éviction à l'expiration du bail emphytéotique.

    Le bail emphytéotique, qui accorde un droit réel, n'est pas soumis aux dispositions du droit commun du bail et notamment à l'article 1729 du code Civil qui prévoit que : « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sr Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au Barreau de Montpellier

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