Définition de la servitude de passage en cas d'enclave

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Conformément à l'article 682 du Code civil: « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ».

 

  • Définition de l'état d'enclave (fond dominant)

L'enclave est la situation d'un fonds qui n'a pas d'accès à la voie publique ou n'y a qu'un accès insuffisant pour les besoins de son utilisation normale, quelle que soit cette destination. L'accès à la voirie d'un terrain n'est cependant pas subordonné à l'exigence d'un accès consistant en une voie ouverte à la circulation ; il peut ne s'agir que d'une voie privée enherbée, pourvu qu'elle puisse conduire à la voie publique (CE, 7 oct. 2015, nº 384020, SCI des Joncs, RD imm. 2015, p. 549, obs. R. Decout-Paolini).

 

La jurisprudence statue en fonction de l'« utilisation normale du fonds » qu'il appartient aux tribunaux de caractériser, les besoins du fonds, même simplement occasionnels, étant entendus largement et eu égard à leur destination actuelle.

Les juges du fond ont un pouvoir souverain pour apprécier, d'après l'état des lieux et les circonstances de la cause, si un fonds est ou non enclavé (Cass. 3e civ., 5 mars 1974, nº 72-13.092, Bull. civ. III, nº 102 ; Cass. 3e civ., 5 déc. 2001, nº 99-12.775, AJDI 2002, p. 409, obs. D. Talon) et si son accès, qu'il s'agisse de voie ou de canalisations, est suffisant en fonction de sa destination (Cass. 3e civ., 9 juin 2009, nº 08-14.749, AJDI 2009, p. 651).

 

Il a été jugé que, l'établissement d'une servitude de passage étant une limite au droit de propriété du fonds servant, une certaine proportionnalité doit être recherchée entre la gêne causée à ce fonds et les besoins du fonds qui pourrait bénéficier du passage (CA Versailles, 1re ch. A, 8 oct. 1998, Duche c/ Perrault, Bull. inf. C. cass. 15 juill. 1999, p. 29).

L'état d'enclave s'apprécie en fonction des besoins actuels du fonds, compte tenu de sa destination présente et non de ses besoins antérieurs, sans distinguer entre les divers modes d'exploitation dont peut faire l'objet le fonds dominant.

 

Ainsi, la notion d'enclave évolue dans le temps. Un propriétaire est toujours libre de changer la destination actuelle de son fonds, sous réserve des autorisations éventuellement requises. La Cour de cassation a considéré que la qualification de maison d'habitation convenue entre un vendeur et un acquéreur n'étant opposable ni à la commune, ni aux tiers pour une bergerie dont le changement de destination et l'aménagement avaient été réalisés sans permis de construire et en l'état d'un certificat d'urbanisme contraire, son utilisation ne nécessitait pas le passage en automobile réclamé (Cass. 3e civ., 2 févr. 2010, nº 08-21.846, AJDI 2010, p. 337).

 

L'insuffisance de l'accès peut résulter d'un changement d'activité ou de destination impliquant des besoins nouveaux, pourvu que cela ne s'analyse pas en une mise d'un fonds en état d'enclave volontaire.

L'article 682 du Code civil s'attache à l'absence ou l'insuffisance de l'issue sur la voie publique « pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale » ou « pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement ».

Ainsi, une cour d'appel ne peut rejeter une demande de désenclavement parce que le demandeur a acquis un terrain en connaissance de cause en vue d'une utilisation supposant l'obtention d'un passage qui faisait défaut, sans rechercher si l'opération de construction projetée par le propriétaire constituait une utilisation normale de son fonds.

 

De même, la nécessité, pour l'exploitation agricole, d'un accès permettant le passage des machines agricoles ou même de gros animaux, ou les besoins de l'habitation d'une maison exigeant le passage d'une automobile, compte tenu des conditions actuelles de la vie et de la nécessité de permettre un secours rapide en cas d'incendie, ou encore l'établissement d'un fils vivant sous le même toit que ses parents et qui organise son atelier d'artisan dans la maison paternelle justifient la création ou l'élargissement d'un passage.

L'absence d'accès à la voie publique peut résulter du fait que le fonds est entouré d'autres parcelles. Mais une propriété peut aussi être considérée en état d'enclave relative quand elle n'a d'accès que par un chemin muletier alors que son utilisation exige d'y parvenir en voiture. Il en est de même quand, bien que riverain d'une voie publique ou y ayant accès, un fonds n'est desservi que par un chemin impraticable ou trop pentu  ou seulement par un gué rarement utilisable, à moins que cet accès puisse être facilement remis en état et rendu carrossable.

 

Selon la jurisprudence actuelle, « l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation », de sorte qu'un fonds dont la maison n'est accessible que par un escalier escarpé doit être considéré comme enclavé.

Un immeuble est ainsi enclavé quand sa desserte normale exigerait des travaux et des dépenses hors de proportion avec l'usage qui en serait fait et avec la valeur du bien ou quand l'insuffisance du passage résulte de la réalisation de travaux d'aménagement à la charge de la commune.

En revanche, un terrain n'est pas enclavé quand il n'a qu'une issue seulement incommode ou qui ne présente que des inconvénients mineurs et faciles à corriger ou encore lorsque le coût de l'aménagement de cet accès est raisonnable.

Lorsqu'un accès n'est réclamé que par commodité, alors que le fonds du demandeur est déjà desservi par un autre accès, il n'y a pas d'enclave.

 

N'est pas enclavé, non plus, le fonds qui bénéficie d'une simple tolérance de passage, lui permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation, tant que cette tolérance est maintenue et, a fortiori, d'un véritable droit de passage pour accéder à sa propriété, si ce droit de passage permet effectivement d'y parvenir.

 

Je me tiens à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier.

 

 

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