Définition de la convention d'occupation précaire

 

A°) La notion de convention d'occupation précaire

Le bail emphytéotique est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble a conféré la jouissance et la possession à longue durée à un locataire emphytéote, moyennant une redevance modique et la charge d’effectuer toutes les améliorations nécessaires, sans pouvoir en réclamer le prix en fin de contrat

La convention d'occupation précaire est proche du bail car : elle constitue un contrat qui permet l'occupation de locaux qui peuvent être utilisés commercialement.

Mais la convention d'occupation précaire est différente du bail car : elle n'apporte pas au preneur un titre lui permettant de revendiquer un droit d'occupation ou de renouvellement en raison même de la précarité qui est le caractère essentiel de la convention et sans lequel elle ne serait pas intervenue.

Depuis le 20 juin 2014, la convention d'occupation précaire échappe au statut des baux commerciaux, quelle que soit sa durée, dès lors que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (art L. 145-5-1 c. com).

Il est à noter que ce texte est issu de la jurisprudence de la troisième chambre de la Cour de Cassation du 19 novembre 2003, aux termes de laquelle : « la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties ».

La Cour de Cassation exigeait l'existence de circonstances particulières qui étaient indépendantes de la seule volonté des parties.

Ainsi, la durée des conventions d'occupation précaire est incertaine et limitée : le preneur ne peut fonder aucun espoir d'avenir sur la possession du bien loué pour la création et l'exploitation d'un commerce ou d'une industrie.

Les parties doivent se référer à un droit éminemment précaire et révocable. La précarité ne confère pas à l'occupant un droit de jouissance certain. Son prix est par conséquent faible par rapport à celui d'un bail classique.

B°) La validité des conventions d'occupation précaire

La jurisprudence reconnaît la validité des conventions d'occupation précaire sous trois conditions cumulatives :

  1. Il faut que ces conventions aient un motif légitime ;

  2. Il faut que leur durée soit réduite dans le temps et motivée ;

  3. Et il faut que l'occupation donne lieu à une redevance modique.

Le juge vérifie, dans chaque cas d'espèce, que ces conditions soient présentes. À défaut, ils requalifieront le contrat en fonction de la commune intention des parties.

Il est ici précisé que la qualification d'un contrat donnée par les parties ne permet pas de s'opposer à ce pouvoir de requalification du contrat par le juge.

Par exemple, une convention dite d'occupation précaire sera requalifiée en un bail commercial si :

 

  • Le contrat dure depuis plus de 20 ans moyennant un loyer normal et un dépôt de garantie élevé ;

  • La convention prévoit un renouvellement par tacite reconduction et la nécessité de délivrer un congé avec

    un préavis d'un mois.

    En revanche constituent des conventions d'occupation précaire :

Le contrat par lequel un magasin de grande surface met à titre précaire et révocable des emplacements à la disposition des forains pour l'exercice de leur commerce, indépendamment du caractère fixe ou variable de la redevance à la charge de l'occupant ;

  • Ceci également s'il s'agit d'un kiosque mobile et démontable et même si le locataire s'est créé une clientèle propre ;

  • Un arrangement par lequel une personne, les jours de marché, mettait à disposition d'une banque deux pièces de son domicile personnel pour y établir un bureau temporaire ;

  • Le propriétaire se réserve le droit d'interrompre la convention à tout moment (com, 25 avr 1963) ;

  • Le preneur ne peut espérer créer un fonds de commerce durable, ne jouit pas d'une clientèle propre et

    prédominante par rapport à celle du propriétaire ;

Une convention qui porte sur des locaux situés dans le périmètre d'une ZAC ce qui impliquait que le bail ne pouvait être consenti qu'à titre précaire ;

Lorsque le bailleur pouvait donner congé à chaque fin de trimestre moyennant un préavis de trois mois (civ, 3ème, 24 nov 2004).

Dans ces hypothèses, il existe une intermittence dans la jouissance des locaux qui est fondée sur une précarité objective, indépendante de la volonté des parties.

Un contrat peut être qualifié de convention précaire du fait de l'absence de paiement du pas-de-porte, ou droit d’entrée, eu égard à la surface du local et au caractère exceptionnel de son emplacement (civ, 3ème, 3 juin 1992).

En revanche, l'absence de loyer ou son caractère minime ne suffit pas à emporter la qualification d'occupation précaire mais peut venir corroborer d'autres indices (civ, 16 oct 1979 ; civ, 12 mai 1981).

La convention d'occupation précaire n'est pas soumise à une durée limitée, notamment à la durée maximale de trois ans qui est la condition d'exclusion du statut des baux commerciaux les baux de courte durée (cf infra) car la convention d'occupation précaire n'est pas un bail (civ, 15 mars 1977).

En principe, une convention précaire est conclue pour une courte durée. Mais la jurisprudence a qualifié de précaire des baux de « longue » durée :

Par exemple, une convention de 35 mois été qualifiée de précaire car elle a été conclue en vue de laisser la situation intacte dans l'attente d'un procès ou en prévision d'une expropriation (Paris, 8 janv 1980, Paris, 30 mai 1973).

Un bail fût qualifié de précaire même après 10 ans d'existence (Paris, 167me ch A, 22 juin 2005).

Dans un arrêt en date du 12 octobre 1994, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a qualifié de précaire une convention qui prévoyait sa fin au décès de l'un des conjoint du propriétaire et l'obligation pour l'occupant de quitter les lieux dans les trois mois suivants, alors que celui-ci a été maintenu dans les lieux plusieurs années après le décès de l'épouse.

La Cour de Cassation a estimé que le maintien dans les lieux du locataire traduisait la volonté du mari de renoncer au terme convenu et de proroger les effets de l'autorisation d'occupation précaire donnée par la convention.

Nous pouvons noter, aux termes de cette jurisprudence, que le fait pour l'occupant précaire de se maintenir dans les lieux au-delà de la période initialement convenu, n'a pas pour conséquence de rendre applicable le statut des baux commerciaux.

 

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sr Sète.

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Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au Barreau de Montpellier

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