Critères de distinction entre les parties privatives et communes dans le cadre d'une copropriété?

La loi no 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) déclare dans son article 2, alinéa 1er, que « sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». Cette disposition doit être rapprochée de l'article 3, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, disposant que « sont communes les parties des bâtiments et terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ».

La loi no 65-557 du 10 juillet 1965 insiste sur le critère d'exclusivité de l'usage, interdisant l'usage concurrent d'un autre copropriétaire. Dès l'instant où plusieurs copropriétaires ont la possibilité d'user d'une partie du bâtiment de la copropriété, il est exclu que celle-ci soit déclarée partie privative.

On remarquera que la loi emploie des termes d'« utilité » et d'« usage », le premier étant plus large que le second, ce qui permet d'englober dans les parties communes des éléments qui, sans que les copropriétaires en usent à proprement parler, contribuent à l'agrément ou à la décoration de l'immeuble (voir à ce propos l'intervention du garde des Sceaux, JOAN Q. 23 avr. 1965, p. 823, prenant comme exemple le cas d'un massif de fleurs à l'intérieur de la copropriété).

En l'absence de mention particulière dans le règlement de copropriété, l'intéressé désirant connaître la qualification de telle ou telle partie de l'immeuble devra procéder de la manière suivante ; tout d'abord, rechercher si la partie figure sur la liste de l'article 3 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 réputant parties communes un certain nombre d'éléments tels que le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, etc.. Si c'est bien le cas, la partie prendra automatiquement la qualification de partie commune en vertu de la présomption légale.

 

Dans le cas contraire, il faudra mettre en œuvre le critère de l'exclusivité d'usage de l'article 2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, pour déterminer s'il est fait un usage individuel ou au contraire collectif de cette partie. La jurisprudence insiste sur la nécessité de recourir à ce critère de distinction (Cass. 3e civ., 14 févr. 1990, no 88-17.781, Bull. civ. III, no 49).

Au demeurant, il n'est pas nécessaire, pour déclarer une partie commune, que tous les copropriétaires ou plusieurs d'entre eux l'utilisent effectivement. Il faut et il suffit que l'usage collectif soit susceptible d'être exercé pour exclure la qualification de partie privative.

Est justifié l'arrêt qui décide que les éléments assurant le fonctionnement du chauffage devraient être considérés comme parties communes, au motif qu'ils formaient un ensemble affecté à l'utilité de tous les copropriétaires (Cass. 3e civ., 30 oct. 1978, no 77-12.598, D. 1979, I.R., p. 442). C'est également en raison du fait que le règlement de copropriété n'attribuait pas à un copropriétaire la jouissance et l'usage exclusif d'un couloir dont la paroi supportait une colonne montante d'électricité, élément d'équipement collectif, que ce couloir doit être qualifié de partie commune.

 

Il en va de même pour le revêtement d'amiante des lots de garage. Pourtant, les frais liés aux opérations de désamiantage sont à la charge de la copropriété (CA Paris, 23e ch., 20 juin 2001, Synd. copr. 127, rue Jeanne d'Arc, Administrer 2003, no 357, p. 44 et sur pourvoi, Cass. 3e civ., 7 mai 2003, no 02-11.218, Loyers et copr. 2003, comm. no 166).

La Cour de cassation a estimé que si un élément d'équipement est devenu la propriété du syndicat à la suite de son acquisition, il prend la qualification de partie commune, y compris lorsque l'usage exclusif demeure à un copropriétaire (Cass. 3e civ., 2 mars 1994, no 92-11.353, Lamyline).

 

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Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat à la Cour.

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