Création et acquisition d'une servitude par prescription acquisitive

Conformément aux articles 690 et 691 du Code civil, seules les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent s'acquérir par la possession de trente ans. Ces textes ne sont d'ailleurs susceptibles de s'appliquer que pour des servitudes du fait de l'homme et non pour des servitudes légales qui ne peuvent s'acquérir par prescription (Cass. 3e civ., 15 mai 1996, no 94-10.378.

 

Plus généralement, les servitudes légales d'utilité publique, étant régies par des règles dérogatoires qui leur sont propres, ne sont pas soumises au régime des servitudes du fait de l'homme et ne peuvent donc pas s'acquérir par prescription (Cass. 3e civ., 7 mars 2007, no 05-18.057 ).

Ainsi, une servitude de vue peut s'acquérir par prescription de même qu'une une servitude de prise d'eau par une bonde molinière dans un étang ou encore une servitude de puisage par pompage électrique,sauf si, entre-temps, le sens de la servitude a été inversé, le fonds dominant étant devenu le fonds servant et le fonds servant le fonds dominant, si bien qu'on est en présence de deux servitudes différentes qui se sont succédé (Cass. 3e civ., 15 déc. 1999, no 97-17.489).

La Cour de cassation décide qu'une servitude de vue, non clandestine, depuis une terrasse existant depuis plus de trente ans sur le jardin voisin peut s'acquérir par prescription (Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, no 16-27.532, AJDI 2018, p. 302). Elle a également admis qu'une servitude de surplomb d'une corniche d'un bâtiment sur le fonds voisin puisse s'acquérir par prescription trentenaire  alors que, précédemment, elle décidait qu'une servitude ne peut interdire au propriétaire du fonds servant la jouissance d'une partie de son fonds (Cass. 3e civ., 12 déc. 2007, no 06-18.288).

En revanche, une servitude de passage ne peut être acquise par prescription ; seule la copropriété ou la propriété du chemin pourrait l'être. Un mode d'exercice du droit de passage différent de celui originairement convenu ne saurait, non plus, être acquis par la prescription, s'agissant d'une servitude discontinue. De même, une servitude d'écoulement des eaux usées que la jurisprudence qualifie de discontinue ne peut s'établir que par titres et non par prescription. Il en est de même pour une servitude de puisage (Cass. 3e civ., 8 nov. 2011, no 10-25.658, AJDI 2012, p. 54).

Une servitude non apparente comme une servitude de ne pas bâtir (Cass. req., 1er juin 1908, D. 1908, I, p. 280 ; Cass. civ., 29 juin 1921, D. 1925, I, p. 31) ne saurait non plus s'acquérir par prescription. Des servitudes discontinues ou non apparentes ne peuvent s'acquérir par « la possession même immémoriale » (C. civ., art. 691). Ainsi, une servitude discontinue ne saurait être admise en se fondant sur l'aveu d'un droit, sans constater l'existence d'un titre opposable au propriétaire du fonds servant.

Cette limitation de la prescription acquisitive aux servitudes continues et apparentes, généralement critiquée, peut s'expliquer par le fait que ce sont les seules pour lesquelles les caractères d'une possession utile sont réunis ou par l'idée que la possession des autres servitudes risquerait de travestir une réalité purement précaire et de simples tolérances.

Il faut également rappeler, par ailleurs, qu'aucune servitude ne peut être acquise par prescription sur des biens du domaine public qui est imprescriptible, ni sur des immeubles ou des sites classés.

En revanche, les biens du domaine privé de l'État ou des collectivités locales sont assujettis aux servitudes du Code civil et peuvent faire l'objet de prescription acquisitive.

Je reste à votre entière disposition pour toute renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

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Me Gabriel SEIGNALET

 

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