Contrat et rémunération du syndic de copropriété

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Si le principe de la gratuité du mandat vaut pour les syndics bénévoles, il en est tout autrement pour le syndic professionnel qui ne travaille qu'en vue d'une rémunération. Les conditions de cette rémunération ainsi que les modalités particulières d'exécution du mandat sont fixées par l'assemblée générale, à la majorité prévue par l'article 24 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill. ; D. no 67-223, 17 mars 1967, art. 29, JO 22 mars).

 

Le caractère obligatoire de la fixation de la rémunération du syndic a été affirmé par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 12 juin 1991, no 89-19.170, Loyers et copr. 1991, comm. no 355, RD imm. 1991, p. 385, obs. P. Capoulade et Cl. Giverdon), selon laquelle le syndic ne peut « demander, ni recevoir, directement ou indirectement d'autres rémunérations à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le contrat ou dans la décision de nomination ».

 

À l'origine fixé par arrêtés préfectoraux, le montant des honoraires a fait l'objet d'une libéralisation progressive, par le biais notamment d'accords de modération dont le dernier en date est l'engagement no 86-221 du 24 octobre 1986 (BOSP 24 nov. 1986) prévoyant que les honoraires des syndics de copropriété seront librement déterminés entre les syndics et leurs mandants. L'abrogation de l'ordonnance no 45-1483 du 30 juin 1945 (JO 8 juill.), modifiée par l'ordonnance no 86-1243 du 1er décembre 1986 (JO 9 déc.) relative à la liberté des prix et de la concurrence, est venue confirmer cette tendance.

D'après un arrêté no 86-63 du 2 décembre 1986 (BOCCRF 3 déc. 1986, no 23), « un décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic doit être fourni à l'assemblée générale des copropriétaires et faire ressortir le montant total des honoraires, ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment ».

Les honoraires devront être affichés dans les pièces où est reçu le public. Un certain nombre de contrats standards, l'un d'entre eux ayant été annexé au dernier accord de régularisation, distinguent les honoraires correspondant à la gestion courante de la copropriété (réunion de l'assemblée générale annuelle, établissement des comptes de charges courants...) et ceux dus au titre des prestations particulières (recouvrement des charges impayées, tenue de l'assemblée générale extraordinaire, etc.) (Arr. 2 déc. 1986, BOCCRF 3 déc., relatif aux mesures de publicité des prix). Les modes de rémunération du syndic doivent apparaître clairement dans le contrat et faire l'objet d'une négociation (CNC, avis, BOCCRF 25 mars 1997). Aucun honoraire spécial ne sera dû au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion courante, bien qu'une somme spécifique puisse être versée pour clôture du compte lorsque la copropriété est importante (CA Paris, 23e ch. A, 11 janv. 1994, Synd. copr., 118/120 avenue de Paris à Vincennes, D. 1994, somm., p. 128). Sur les sommes correspondant à des actes de gestion courante : CA Paris, 23e ch. B, 16 janv. 2003, SARL Sogipe c/ Synd. copr. 92/98 av. de la République, à Bagnolet, Loyers et copr. 2003, comm. no 121.

La recommandation no 96-01 du 17 novembre 1995 (BOCCRF 24 janv. 1996) émise par la Commission des clauses abusives recommande que soient éliminées les clauses qui ont pour objet ou pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et d'éviter le recours à la rubrique « divers ».

La première recommandation suggère d'éliminer les clauses prévoyant une clause de révision des honoraires dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n'est pas illustrée par une application chiffrée.

Le 22 septembre 2007, le Conseil national de la consommation avait adopté un avis afférent à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété (CNC, avis, 27 sept. 2008, AJDI 2007, p. 801, relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété). La FNAIM et la CNAB avaient alors défini de nouveaux modèles de contrats de syndic tendant à rendre plus lisible la tarification en ce domaine (Transparence tarifaire des syndics, AJDI 2007, p. 910, AJDI 2008, p. 107 ; Dubaele Th., Les contrats de syndic : vers de nouveaux paradigmes, Rev. loyers 2008/884, no 673).

Désormais, le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté (L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, I, al. 3). Tout manquement à cette obligation est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du Code de la consommation.

Selon l'article 18-1 A, modifié par la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 (JO 26 mars), dite loi « ALUR », la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières qui ne relèvent pas de la gestion courante, définies par décret en Conseil d'État. D'après l'annexe 2 du décret no 2015-342 du 26 mars 2015 (JO 28 mars), il s'agit des prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires, des prestations relatives au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division, des prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres, des prestations relatives aux travaux et études techniques dont la liste est fixée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, des prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) et de diverses prestations spécifiques.

Ledit décret fera l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du Logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 (JO 4 janv.) réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Une question particulière a divisé la jurisprudence : il s'agit de savoir si le syndic peut être fondé à réclamer une rémunération supplémentaire aux copropriétaires défaillants au titre des « frais de relance » pour le recouvrement des charges impayées ou une commission pour l'établissement du certificat afférant au solde du compte du vendeur lors de la mutation d'un lot de copropriété.

À défaut de stipulation particulière dans son contrat ou dans le règlement de copropriété et en l'absence de décision de l'assemblée générale, un syndic ne peut mettre en recouvrement un supplément d'honoraires pour rémunérer ses diligences ; tel est le sens de l'article 66 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 (JO 22 juill.).

Mais, a contrario, le syndic peut-il se prévaloir, ès qualités, des clauses de son contrat pour recouvrer directement auprès des copropriétaires concernés les frais de recouvrement et de contentieux ? Dans un premier temps, la Cour de cassation avait estimé sur la base de l'ancien article 1134 du Code civil (C. civ., art. 1103, nouv.) qu'un syndicat avait le droit de demander aux copropriétaires de payer les honoraires spéciaux dus au syndic qui avait eu recours à une procédure judiciaire pour recouvrer le montant des charges arriérées, dans le cas où une résolution unanime des copropriétaires avait mis à la charge des copropriétaires défaillants, outre les frais de procédure et les honoraires d'avocat, un honoraire spécial pour le syndic (Cass. 3e civ., 21 déc. 1987, no 86-15.721, Administrer 1988, no 195, p. 38, obs. Guillot). Cependant, un arrêt plus récent a affirmé que les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis par le règlement de copropriété et non par le contrat conclu entre le syndicat et le syndic, le syndicat n'est pas fondé à demander la condamnation du débiteur au paiement de la rémunération du syndic pour mise en demeure et frais de dossier contentieux que la convention met directement à la charge du copropriétaire intéressé (Cass. 3e civ., 24 mai 1989, no 87-20.047, Loyers et copr. 1989, comm. no 403, RD imm. 1989, p. 388, note critique F. Givord et Cl. Giverdon ; Rép. min. à QE no 46827, JOAN Q. 4 juin 1984, p. 2619).

Les contrats de syndic prévoient parfois que la rémunération de ce dernier sera calculée sur un certain pourcentage du montant des travaux décidés par l'assemblée générale. Afin de limiter d'éventuels abus, la loi no 2009-323 du 25 mars 2009 (JO 27 mars) de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a entendu restreindre cet « usage » en limitant le droit des syndics de solliciter des honoraires spécifiques aux travaux ne ressortissant pas de la gestion courante de la copropriété, c'est-à-dire ceux n'entrant pas dans le budget prévisionnel. Selon le nouvel article 18-1 A, III de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, « seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ». L'attribution d'une rémunération supplémentaire sera nécessairement négociée à l'occasion de chaque période de travaux afin de recevoir l'aval de l'assemblée générale en même temps que les travaux à entreprendre, et à une majorité identique. La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.

S'agissant des frais occasionnés par la mutation d'un lot, l'Administration a réprouvé la perception, par le syndic, d'une rémunération spéciale à propos de l'établissement du certificat délivré au cédant ou de l'envoi de l'état de situation comptable du vendeur au notaire.

Selon une réponse ministérielle, « le syndic, en sa qualité de mandataire, non pas de chacun des copropriétaires, mais du syndicat de copropriété, ne saurait prétendre à l'occasion de la délivrance de l'un ou l'autre de ces documents à une rémunération ou au remboursement de frais en dehors d'une disposition du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires l'y autorisant » (Rép. min. à QE no 33426, JOAN Q. 21 janv. 1991, p. 220).

Aux termes de l'article 10-1, b de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant de 380 euros TTC.

Les honoraires versés par un syndicat de copropriété au syndic qui le représente doivent donner lieu à la déclaration prévue par l'article 240 du Code général des impôts. Il incombera au syndic, en sa qualité de mandataire, de produire cette déclaration au nom du syndicat ; en cas de défaillance du syndic, il appartient au syndicat de satisfaire lui-même à cette obligation (Rép. min. à QE no 42852, JOAN Q. 20 avr. 1981, p. 1749). Le syndic, professionnel ou non, verra ses rémunérations soumises à la TVA (CE, 27 févr. 1985, nos 38.533 et 38.592, Dr. fisc. 1985, no 1403).

L'intervention de la loi no 85-1470 du 31 décembre 1985 (JO 1er janv. 1986) a modifié de façon notable une des prérogatives accordées au syndic. En effet, avant 1985, les auteurs et la jurisprudence admettaient que le droit du syndic de percevoir des honoraires avait pour conséquence la possibilité, une fois que ses fonctions étaient expirées et qu'il se trouvait créancier du syndicat à raison de ces mêmes fonctions, de faire jouer un droit de rétention sur les archives et la comptabilité du syndicat (voir no 5304). La loi no 85-1470 du 31 décembre 1985, introduisant un article 18-2 dans la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, exclut désormais cette pratique. En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre à son successeur, dans le délai d'un mois à compter de la cessation des fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat (L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-2, al. 1er).

En pratique, le syndic demande le paiement d'honoraires à l'occasion d'une vente de lots ; il s'agit notamment des frais de renseignement et, le cas échéant, d'opposition. Une décision d'assemblée générale fixe généralement les conditions de rémunération du syndic.

Lors de la vente d'un lot de copropriété, le syndic facture habituellement ce poste de charge aux vendeurs. Une telle pratique serait susceptible d'être remise en cause à la suite d'un arrêt se prononçant sur une demande de restitution des sommes payées par les vendeurs au titre des frais de mutation. Si les juges du fond ont rejeté la demande en restitution, dès lors que la somme en question constituait des frais au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat de syndic, votés en assemblée générale, la Cour de cassation considère, en revanche, que « les décisions d'assemblées générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic pris individuellement » (Cass. 3e civ., 11 oct. 2005, no 04-17.178, Rev. loyers 2006/865, no 325, p. 158, note Th. Dubaele, Le Particulier 2006, no 998, p. 16).

 

 

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Me Gabriel SEIGNALET

Avocat au barreau de Montpellier.

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