Conditions d'application de la clause d'exclusion de la grantie des vices cachés

L'acquéreur dispose ainsi d'une action en garantie lorsque la chose, objet de la vente, souffre d'un vice non apparent qui est de nature à la rendre impropre à sa destination.

Toutefois, la garantie des vices cachés n'étant pas d'ordre public, les parties sont libres de stipuler une clause de non-garantie conformément à l'article 1643 du Code civil. Cet article dispose, depuis 1804, que le vendeur est « tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». Le contrat peut donc exclure la garantie des vices cachés de la manière la plus absolue ou prévoir que certains défauts limitativement énumérés doivent être écartés.

Il serait pourtant erroné de croire que ce domaine ait été abandonné à la liberté contractuelle par les juges qui, une fois encore, ont élaboré non sans subtilité un régime juridique marqué du sceau de ce qu'il est convenu d'appeler en doctrine l'ordre public virtuel. D'ailleurs, l'Association Henri Capitant qui a œuvré sur un avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux a proposé de rénover l'article 1643 du Code civil qui n'a plus grand-chose à voir avec le droit positif .

Les modestes développements qui suivent ont pour but de dresser un état des lieux de la clause de non-garantie des vices cachés, cette dernière générant un important contentieux.

Limites d'ordre public textuel. - Concernant les ventes d'immeubles à construire, les garanties du droit de la construction ne peuvent souffrir d'une clause de non-garantie des vices cachés. L'article 1646-1 du Code civil exige du vendeur d'un immeuble à construire les mêmes obligations que celles pesant sur les architectes et entrepreneurs aux termes des articles 1792 et suivants du Code civil. Dès lors, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut pas s'exonérer de la garantie décennale qui est d'ordre public.

Lorsque l'immeuble vendu est pollué, suivant des raisons liées au caractère d'ordre public de l'obligation légale de dépollution pesant sur le dernier exploitant d'une installation classée, la Cour de cassation a pu décider qu'une clause de non-garantie contre les vices cachés prévue dans un contrat de vente d'un immeuble pollué est inefficace.

Plus généralement, le législateur a expressément prévu que le vendeur ne peut stipuler une clause de non-garantie des vices cachés en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de certains documents du dossier de diagnostic technique.

Interprétation de la clause. - Lorsque la clause de non-garantie des vices cachés énumère limitativement les causes de non-garantie, les tribunaux décident que seules ces causes sont opposables à l'acquéreur. L'interprétation stricte de la clause peut donc déjouer inopinément les prévisions du vendeur.

Dans le doute, la clause sera interprétée en faveur de l'acquéreur, suivant l'article 1602 du Code civil qui dispose que « le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur ». Mieux encore, la clause de non-garantie cède face à toute autre clause qui la contredit.

Quand bien même la pratique notariale tend à en faire une clause de style en matière immobilière, la Cour de cassation est très claire : « toute clause d'un contrat, quoiqu'usuelle ou de style, n'en produit pas moins un effet normal ».

Exigence d'une clause contradictoirement acceptée. - De manière générale, le vendeur qui allègue l'existence d'une clause limitant ou supprimant sa responsabilité doit établir que l'acheteur a connu et accepté cette clause. Une telle clause ne peut valablement figurer sur une facture, au contraire d'une offre acceptée ou d'un bon de commande émis par l'acquéreur. En effet, une cour d'appel a pu souverainement constater que ni la facture ni l'exclusion de la garantie des vices cachés n'avaient reçu l'accord des parties.

Lorsque les parties sont en relations d'affaires établies, la preuve de l'acceptation d'une telle clause ne saurait être tacite en prenant acte, notamment, de la simple continuité des relations d'affaires. Il est nécessaire que chaque contrat stipule expressément l'exclusion de garantie, ou à tout le moins se réfère expressément à une telle stipulation figurant dans un contrat cadre.

Exigence de bonne foi du vendeur. - Une clause de non-garantie des vices cachés ne produit ses effets que si le vendeur n'est pas de mauvaise foi. La bonne foi du vendeur, qui est toujours présumée, doit être retenue si ce dernier n'avait pas connaissance du vice au moment du transfert des risques consubstantiels à la vente. Dit autrement, « le vendeur est tenu d'une obligation de contracter de bonne foi, y compris pour stipuler dans le contrat une clause de non-garantie, et d'une obligation précontractuelle de renseignement, de sorte qu'en gardant le silence sur des éléments d'appréciation objectifs importants, il s'expose à ce que le bénéfice de la clause de non garantie lui soit refusé ».

Le fait d'avoir eu connaissance du vice et de ne pas en avoir informé l'acquéreur peut être constitutif d'un dol lequel entraîne la neutralisation de la clause de non-garantie.

Principe de l'inefficacité des clauses de non-garantie des vices cachés stipulées au profit d'un professionnel. - L'exclusion de garantie que les parties à la vente peuvent stipuler est subordonnée à la condition que le vendeur n'ait jamais eu connaissance des vices affectant le bien. Or, depuis la seconde moitié du vingtième siècle, les tribunaux font peser sur le professionnel une présomption irréfragable de connaissance des vices affectant le bien vendu. En effet, ils assimilent au vendeur de mauvaise foi qui connaissait les vices affectant le bien avant la vente, « celui qui, par sa profession, ne pouvait les ignorer ». Cette solution est mue par la volonté de sanctionner l'asymétrie informationnelle ou le déséquilibre de compétence entre les parties au contrat. Le vendeur profession nel ne peut donc pas s'exonérer de la garantie des vices cachés lorsque l'acquéreur n'est pas un professionnel de même spécialité.

De surcroît, le professionnel est pris en tenaille par le droit de la consommation qui répute irréfragablement abusive toute clause exonérant le professionnel de sa garantie envers le consommateur. Dès lors, les clauses de non-garantie des vices cachés ne peuvent plus produire d'effets qu'entre deux parties profanes (I) ou deux professionnels de même spécialité (II).

LA CLAUSE DE NON-GARANTIE STIPULÉE ENTRE PROFANES

Une clause de non-garantie des vices cachés peut être stipulée entre deux parties profanes puisqu'elles ont un niveau d'information ou de compétence égal (A) ; elle ne peut tomber que si la mauvaise foi du vendeur profane est démontrée (B).

Qualité de vendeur profane : distinction avec le vendeur professionnel

Ainsi que d'éminents auteurs ont pu l'écrire, le vendeur profane, « en présence duquel on admet la validité des clauses de non-garantie, n'est pas seulement le simple particulier ou consommateur. Ce peut être aussi le professionnel, ayant fait usage d'une chose dans le cadre de son activité et qui la revend. L'essentiel est qu'il n'exerce pas à titre habituel une activité de vendeur pour le type de chose dont est invoquée la mauvaise qualité ».

S'agissant des ventes immobilières, la jurisprudence qualifie de vendeur professionnel :

  • un marchand de biens;
  • un lotisseur dont l'activité principale est l'achat, la location, la vente d'appartements, de terrains et de pavillons;
  • une SAFER;
  • un architecte qui a vendu un immeuble après l'avoir conçu ou construit ;
  • un entrepreneur du bâtiment qui a réalisé des travaux sur son bien immobilier avant de le revendre;
  • un artisan qui a personnellement effectué les travaux atteints de désordres avant la vente ; ou qui a acheté l'immeuble pour le vendre à la découpe ; ou un artisan peintre qui s'est lui-même présenté comme le constructeur de l'immeuble dans la demande de permis de construire avant la revente ;
  • un autoentrepreneur qui a réalisé des travaux sur un hangar avant de le vendre ;
  • un particulier qui a acheté plusieurs lots d'un immeuble puis les a revendus après des travaux de rénovation ;
  • un particulier qui a conçu et installé lui-même une cheminée dont le dysfonctionnement a causé un incendie ; ou qui a lui-même réalisé des travaux d'isolation à l'origine des désordres ; ou qui a personnellement procédé aux travaux non conformes aux règles de l'art à l'origine des désordres (inondation de la cave) ; ou qui a réalisé des travaux (soutien du plancher, renforcement des entraits de fermettes, aménagement des combles) non-conformes aux règles de l'art ; toutefois, il existe aussi des jurisprudences dissidentes (et critiquables) concernant les particuliers ayant réalisé eux-mêmes des travaux avant la revente qui retiennent la qualification de vendeur profane ;
  • un particulier qui exerce la profession de gérant d'une société dont l'activité figurant au Kbis est « l'achat, la rénovation et la location d'immeubles et de biens immobiliers » et qui vend des biens immobiliers issus de son patrimoine personnel;
  • un particulier retraité, bien qu'âgé de 93 ans au moment de la vente et ayant cessé toute activité professionnelle depuis plus de 30 ans, qui a été ingénieur des travaux publics et qui a pu diriger jadis une entreprise de bâtiment .

En synthèse, est un vendeur professionnel, celui qui a conçu ou réalisé lui-même les travaux sur un bien immobilier avant sa vente. Toutefois, il est permis de s'interroger en cas de construction « partielle » de l'immeuble par le vendeur. En se référant à l'acte authentique de vente, le juge vérifiera notamment s'il y est indiqué que le vendeur a fait édifier la construction lui-même ou par un autre. Le juge cherchera aussi à vérifier si le vendeur n'a pas l'habitude d'acheter pour revendre des biens similaires à celui dont la vente est en cause afin d'évincer la qualification de vendeur profane.

En matière mobilière, les clauses de non-garantie des vices cachés sont fréquentes dans les ventes de véhicules automobiles d'occasion. Par exemple, il a été jugé que doit être assimilé au vendeur professionnel le mécanicien automobile salarié qui a vendu une voiture après avoir lui-même effectué d'importants travaux peu de temps avant la vente .

A contrario, la jurisprudence reconnaît la qualité de profane aux vendeurs suivants :

  • le maître de l'ouvrage ayant fait construire l'immeuble : il est classiquement réputé « non sachant » (s'agissant en l'esintrapèce des matériaux mis en œuvre et notamment de la présence d'amiante dans les tôles fibrociment) ;
  • l'administrateur de biens qui n'est pas conduit, dans son activité, à acheter des immeubles pour les revendre ;
  • un établissement financier cédant une partie de son patrimoine immobilier ;
  • de manière plus contestable, la compagnie d'assurances qui a vendu à plusieurs reprises des appartements dans des immeubles qu'elle avait fait construire, disposant d'un patrimoine immobilier avec un service immobilier chargé de ces opérations ;
  • le simple particulier qui vend sa voiture d'occasion.

Un abondant contentieux porte sur le point de savoir si les sociétés civiles immobilières (SCI) doivent être considérées comme des vendeurs profanes ou des vendeurs professionnels de l'immobilier. Pour qu'une SCI soit qualifiée de « professionnel de l'immobilier », il faut prouver qu'elle a acquis l'immeuble, à propos duquel est invoqué un vice caché, aux fins de revente avec plus-value . Elle doit se comporter comme un marchand de biens. Alternativement, il est possible de rapporter des éléments de preuve concernant l'activité réelle de la société et de ses associés, qu'il s'agisse d'une activité d'achat pour revendre ou d'une activité de construction. En revanche, une activité d'intermédiaire de l'immobilier n'est pas susceptible d'entraîner la qualification de professionnel de l'immobilier. Le juge procédera à un examen attentif de l'objet social figurant dans les statuts. Il appréciera in concreto si l'activité réelle de la société corrobore ce qui est indiqué dans les statuts ou sur l'extrait Kbis.

Ignorance du vice par le vendeur profane

Le vice caché est celui dont l'acheteur, profane, n'a pu se convaincre par un examen ne présentant pas de difficulté particulière, qu'en effet n'ayant pas la compétence technique d'un professionnel, il n'a à se livrer qu'à un examen élémentaire, normalement attentif de la chose, sans avoir procédé à des investigations très approfondies . En outre, il ne peut être exigé d'un acquéreur profane de se faire assister d'un homme de l'art pour l'éclairer sur les éventuels défauts de la chose. Toutefois, l'acquéreur ne pourra pas dénoncer la clause de non-garantie s'il a été averti par le vendeur des défauts que présente la chose .

L'efficacité de la clause de non-garantie des vices cachés est subordonnée à l'ignorance de l'existence du vice par le vendeur. S'agissant de la charge de la preuve, il revient à l'acquéreur de démontrer la connaissance du vice par le vendeur.

Au fil des contentieux, le juge est venu consacrer un droit à l'ignorance du vice par le vendeur de bonne foi. Ainsi :

  • d'un vendeur qui a vécu pendant plusieurs années dans l'ignorance d'un raccordement défectueux au tout-à-l'égout de son logement, générant de mauvaises odeurs;
  • d'un vendeur, dépourvu de compétences en matière de bâtiment, ayant habité une maison qui a connue des travaux (édification d'une extension du bâtiment principal générant des désordres en toiture);
  • d'une venderesse qui n'est pas une professionnelle du bâtiment et qui n'avait pas les capacités techniques pour estimer la conformité aux normes de l'installation électrique ;
  • des vendeurs qui n'ont pas eu connaissance de la présence effective de termites qu'un professionnel n'avait pas su détecter ; néanmoins, il a aussi pu être jugé que le fait qu'un état parasitaire réalisé par un professionnel soit annexé au contrat de vente ne dispense pas les vendeurs profanes de porter toutes les informations relatives à la présence d'insectes dont ils disposent à la connaissance de l'acquéreur, la clause de non-garantie devant alors être écartée;
  • des vendeurs qui n'ont pas eu connaissance de la présence de matériaux amiantés, ces matériaux n'ayant pas été relevés par le professionnel sur l'état annexé à l'acte de vente ;
  • du vendeur d'un immeuble infesté par la mérule dès lors que la présence de ce champignon n'était pas décelable par un vendeur profane et que les travaux qu'il a réalisés révèlent qu'il n'avait pas connaissance de la cause des désordres et n'avait conscience ni de leur gravité, ni de leur caractère évolutif ;
  • de manière plus critiquable, du vendeur ayant traité les charpentes et les bois d'une maison d'habitation avec un produit chimique ayant une forte odeur « incommodante » de goudron qui se révélera être, après analyses faites par l'acquéreur, un produit toxique pour la santé  ; il est vrai que lorsqu'il est nécessaire de procéder à des analyses en laboratoire afin de mettre en évidence des substances dangereuses pour la santé, les vendeurs sont réputés ignorer le vice affectant la chose vendue (62) : à cet égard, il nous semble que la santé des acquéreurs mériterait de primer sur la sécurité des transactions.

La mauvaise foi du vendeur peut être caractérisée par une simple réticence ou par une dissimulation frauduleuse. Sans doute l'expertise judiciaire demeure-t-elle la meilleure arme pour démontrer la mauvaise foi du vendeur .

S'agissant du silence gardé par le vendeur, il faut préciser que l'élément intentionnel est indifférent, seul compte le résultat matériel qui se traduit par une asymétrie d'information entre les parties à la vente. Ainsi, lorsque le vendeur ne cherche pas à tromper son acquéreur, mais qu'il s'est abstenu malgré tout de communiquer des informations sur le vice affectant l'immeuble, il sera sanctionné comme le vendeur de mauvaise foi.

Concernant les manœuvres de dissimulation du vendeur, il faut citer le cas typique d'un appartement qui souffre de graves désordres d'infiltration et qui est repeint opportunément juste avant la vente afin de ne laisser apparaître aucune défectuosité .

LA CLAUSE DE NON-GARANTIE STIPULÉE ENTRE PROFESSIONNELS

Une clause de non-garantie des vices cachés peut valablement être stipulée entre deux professionnels de même spécialité puisqu'ils ont un niveau d'information ou de compétence égal. Toutefois, les tribunaux se montrent souvent réticents s'agissant de l'identité de spécialité des professionnels cocontractants à la vente, ce qui devrait inciter les parties à spécifier qu'ils sont bien de même spécialité dans la clause. La clause de non-garantie sera privée d'effet si les professionnels ont une spécialité différente (A) ; son efficacité étant subordonnée à l'ignorance du vice par le vendeur professionnel (B).

Identité de spécialité des professionnels : distinction avec le vendeur professionnel de spécialité différente

La clause de non-garantie n'est efficace que si vendeur et acheteur sont des professionnels avec une identité de spécialité (66) . A contrario, dès lors que l'installateur d'un matériel est un professionnel d'une autre spécialité que celle du fabricant de ce matériel, ce dernier ne peut opposer à son cocontractant une clause de non-garantie des vices cachés dont le matériel est atteint.

Toutefois, même en présence de deux professionnels de l'immobilier, une stipulation suffisamment claire peut écarter l'application de la clause de non-garantie des vices cachés, s'il a été stipulé à l'acte qu'une telle clause doit être écartée « dans le seul cas où le vendeur est un professionnel de l'immobilier, sans considération de la situation de l'acquéreur, peu important qu'il puisse être également un professionnel de l'immobilier ».

Ignorance du vice par le vendeur professionnel de même spécialité

Pour l'acquéreur profane, le vice caché est celui qui n'apparaît pas après une vérification élémentaire, tandis que l'acheteur professionnel de même spécialité est présumé connaître les vices de la chose qu'il achète. Toutefois, comme a pu l'écrire un auteur, « la présomption qui pèse sur le vendeur professionnel est irréfragable, tandis que celle qui pèse sur l'acheteur professionnel cède devant la preuve du caractère indécelable du vice ».

La condition de l'ignorance du vice de bonne foi du vendeur professionnel de même spécialité obéit à la même logique que celle qui préside aux rapports entre deux parties profanes. Ainsi, concernant une vente immobilière, il a été jugé que dès lors que la vente est intervenue entre deux professionnels de même spécialité et qu'aucune preuve ne venait démontrer la connaissance par le vendeur de la présence d'amiante affectant le bien vendu, la clause de non-garantie stipulée à l'acte authentique devait recevoir application.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

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Me Gabriel SEIGNALET

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