Comment déterminer le montant de l'indemnité due au fonds servant dans le cadre d'une servitude de passage?

Le bénéficiaire de la servitude doit, en contrepartie, « une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner » (C. civ., art. 682), mais indépendante du profit procuré au propriétaire du fonds enclavé.

 

L'action en indemnité se prescrit  par trente ans, conformément à l'article 2227 du Code civil, s'agissant d'une créance à caractère réel et immobilier, le délai de prescription paraissant courir à compter de l'établissement de la servitude (Cass. 3e civ., 29 oct. 2013, nº 12-21.076, RTD civ. 2014, p. 144, obs. W. Dross).

Cette indemnité doit réparer les dommages matériels causés au fonds servant, sa dépréciation et les divers troubles ou nuisances que provoque la servitude. Toutefois, quand l'accès correspond à un passage déjà existant et n'engendre pas de nouveau préjudice pour le fonds servant, l'indemnisation de son propriétaire peut se limiter à un euro symbolique.

Ses modes de détermination et les éléments à prendre en considération pour la fixer sont variables et incertains. Il serait bon de pouvoir en établir les critères et la méthode (Bérenger F., Bref propos sur l'indemnité de réparation en cas d'enclave, Ann. loyers 2011, p. 640). Elle ne peut être fixée à la valeur de la propriété du terrain d'assiette du passage (Cass. 3e civ., 9 févr. 1994, nº 92-11.500, Bull. civ. III, nº 20, RD imm. 1994, p. 408, obs. J.-L. Bergel ; Cass. 3e civ., 1er oct. 1997, nº 95-10.277, Lamyline).

Il a souvent été jugé que, les vendeurs étant tenus d'une obligation de garantie leur imposant de procurer un accès suffisant à leurs acquéreurs, le droit de passage qui n'est que le résultat immédiat de la division d'un fonds par une vente ne donne pas lieu à indemnité. Mais la Cour de cassation considère maintenant que l'acte de partage de la propriété d'origine n'a pas pour effet de modifier le fondement légal de la servitude et que le propriétaire du fonds grevé de la servitude peut prétendre à son indemnisation s'il n'y a pas renoncé dans l'acte de partage.

En pratique, dans la grande majorité des dossiers, il est possible d'évaluer le montant de l'indemnité de désenclavement à 40%-50%, calculé sur le prix au mètre carré, de l'assiette de la servitude.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET

 

 

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