La responsabilité de l'agent immobilier (partie 1): Comment engager sa responsabilité?

La loi no 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet , a instauré un régime propre au statut d'agent immobilier en le définissant, en créant des règles particulières, tant pour accéder à cette profession que pour l'exercer, et en imposant le respect d'obligations strictes.

L'agent immobilier est ainsi défini comme un professionnel des opérations immobilières qui intervient habituellement en qualité de mandataire dans le cadre de son activité d'entremise.

À ce titre, le mandat d'entremise lui confère la mission de rechercher un tiers en vue de la vente ou de l'achat de biens visés à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 (immeubles bâtis ou non bâtis, fonds de commerce, parts sociales, actions ou parts de sociétés immobilières, etc.).

D'une part, pour l'exercice de cette activité d'entremise, l'agent immobilier doit :

  • être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par l'administration préfectorale ;
  • disposer d'une garantie financière ;
  • avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • mais surtout, bénéficier d'un mandat écrit en vue de rechercher un acquéreur ou un vendeur.

Ledit mandat doit d'ailleurs respecter un formalisme strict.

La durée du mandat doit être indiquée, celui-ci devant nécessairement être limité dans le temps.

Lorsque le mandat est exclusif, la durée de l'exclusivité est, en général, fixée à trois mois.

Cependant, passé un délai de trois mois, le mandat peut en tout état de cause être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance.

Il incombe à l'agent immobilier d'insérer chaque mandat, par ordre chronologique, sur un registre des mandats, coté sans discontinuité et relié.

Par ailleurs, la mission à accomplir dans le cadre de ce mandat doit être précisée.

En effet, le mandataire doit veiller à préciser clairement la nature de la mission qui lui est confiée en désignant au mandat le bien ou les droits sur lesquels porte l'opération (vente, achat, échange d'immeuble ou de fonds de commerce, souscription, achat ou vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété).

La portée du mandat est en principe réduite à la mission d'entremise, de sorte que sans clause expresse de représentation au mandat, l'agent immobilier ne saurait s'engager sur l'opération prévue à la place du mandant.

Ainsi, si le mandat comporte l'autorisation pour l'agent immobilier de s'engager pour une opération déterminée, il doit en faire expressément mention. Il en est de même s'agissant d'une délégation de signature.

Le montant des honoraires ainsi que la désignation de la partie en charge de leur paiement doivent également figurer sur le mandat à peine de nullité (7) .

D'autre part, en cas d'entremise effective entre les parties, l'agent immobilier ne peut exiger une rémunération que lorsque l'opération est effectivement conclue et constatée dans un seul écrit contenant l'engagement des parties.

Compte tenu de ces éléments, il pourrait être logique d'estimer que la mission de l'agent immobilier se limite à l'entremise, soit à une intermédiation.

L'objet généralement précisé dans le mandat est en effet la recherche d'un acquéreur ou d'un vendeur.

Néanmoins, la naissance du mandat d'entremise entraine en réalité des conséquences juridiques majeures à l'égard de l'agent immobilier.

La jurisprudence retient notamment depuis longtemps une obligation de renseignement de l'agent immobilier.

De cette obligation de renseignement découle un devoir de conseil de l'agent immobilier, lui imposant d'attirer l'attention des deux parties à l'acte de vente sur les avantages et les inconvénients de l'opération envisagée.

Le 14 novembre 2019, la Haute juridiction a une nouvelle fois consacré ces deux obligations, en jugeant que : « Il appartenait à l'agent immobilier de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d'informer les acquéreurs de l'existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule ».

Les faits de cette espèce permettent d'illustrer la sévérité de cette décision.

Un agent immobilier avait conclu un mandat pour la vente d'un bien immobilier. Une promesse synallagmatique de vente a été signée par l'entremise de celui-ci avec paiement d'un acompte de 10 000 euros.

Les acquéreurs ont par la suite refusé de réitérer la vente par acte authentique au motif qu'ils n'avaient pas été informés d'une attaque antérieure de mérule.

Le titre de propriété des vendeurs retranscrivait en effet un constat d'état parasitaire mentionnant l'existence de zones d'humidité élevées au rez-de-chaussée et au premier étage du bien immobilier, propices au développement de champignons, ainsi que l'installation de champignons lignivores de type mérule dans la cuisine. Il rapportait également les déclarations des vendeurs selon lesquelles des travaux de traitement de mérule se trouvant dans la cuisine avaient été réalisés.

Ils exposent alors « que la connaissance d'une attaque antérieure de mérule était un élément déterminant de leur consentement à l'achat de la maison, et qu'il est certain qu'informés, ils n'auraient pas contracté, et n'auraient ainsi pas perdu le dépôt de garantie », et ce même si les travaux de traitement des mérules avaient été réalisés.

Compte tenu de ces éléments, la Cour de cassation a retenu la responsabilité de l'agent immobilier, en considérant que :

  • l'agent immobilier aurait dû vérifier les informations retranscrites dans le titre de propriété de son mandant, et notamment ses annexes ;
  • l'existence d'une attaque antérieure de mérule, même si celle-ci avait été traitée, était un élément déterminant du consentement des acquéreurs ;
  • les obligations de vigilance et de conseil de l'agent immobilier bénéficiaient aussi bien aux acquéreurs qu'aux vendeurs même si le mandat de l'agent immobilier avait été conclu avec une seule de ces parties.

Cette solution, prise en application de l'ancien article 1147 du Code civil, permet de rappeler les conditions de l'engagement de la responsabilité de l'agent immobilier (I) et l'étendue de cette responsabilité.

I - LES CONDITIONS DE L'ENGAGEMENT DE LA RESPONSABILITÉ DE L'AGENT IMMOBILIER

Bien que la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 (13) ont formé un dispositif juridique impératif encadrant l'exercice de l'activité professionnelle d'entremise immobilière, aucune règle relative à la responsabilité civile (contractuelle ou délictuelle) des intermédiaires du secteur immobilier n'a été instaurée : les seules mentions de la responsabilité civile concernent l'assurance de responsabilité civile professionnelle.

Ainsi, ce sont les principes du droit commun de la responsabilité civile (notamment les articles 1231 à 1155, 1240 à 1244 du Code civil - anciens articles 1146 à 1155, 1382 à 1384), combinés avec ceux des articles 1984 à 2010 du même code gouvernant spécialement le contrat de mandat (C. civ., art. 1991 à 2002).

La responsabilité civile de l'agent immobilier peut donc être engagée sur un fondement contractuel dans les relations entre les parties (A) et exceptionnellement délictuel vis-à-vis des tiers (B). Leur régime reste néanmoins assez similaire (C).

A - L'agent immobilier doit, comme tout mandataire, répondre de l'inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution Pour engager sa responsabilité, les éléments du triptyque de la responsabilité devront être établis : il conviendra dans ce cadre de justifier de la faute de l'agent immobilier, d'un préjudice, correspondant généralement à la perte d'une chance d'effectuer l'opération ou les dépenses engagées inutilement, et d'un lien de causalité entre le manquement de l'agent immobilier à son obligation et le préjudice.

L'agent immobilier pourra s'exonérer de sa responsabilité en se prévalant des exonérations tirées du droit commun (comportement et qualité du mandant ou du tiers acquéreur, force majeure, faute de la victime, fait d'un tiers).

Cependant, l'appréciation judiciaire de l'exonération reste très rigoureuse à l'égard de l'agent immobilier.

Sa responsabilité n'est, par exemple, pas effacée par les fautes du notaire qui ont concouru à la réalisation du dommage.

→ B - L'agent immobilier engage également sa responsabilité au titre des dommages qu'il cause aux tiers dans le cadre de son activité

Dans ce cas, l'indemnisation suivra les règles de la responsabilité civile délictuelle de droit commun.

→ C - Pour ces deux responsabilités, l'action se prescrit par cinq ans à compter de la date où le fait dommageable a été connu ou aurait dû être connu (16)

Les fautes de l'agent immobilier, qu'elles soient contractuelles ou délictuelles, peuvent d'ailleurs conduire le tribunal à réduire, voire supprimer, sa rémunération (17) .

L'appréhension de ces responsabilités est généralement envisagée à la suite d'un manquement aux obligations contractuelles directement liées au mandat.

Dans ce cadre, le mandant, comme un tiers, pourra se prévaloir dudit manquement pour engager la responsabilité de l'agent immobilier si cette faute leur a causé un préjudice .

Néanmoins, l'examen de l'étendue de la responsabilité de l'agent immobilier permet de comprendre que celle-ci n'est pas uniquement et strictement liée à l'objet principal du mandat. En effet, la conclusion du mandat avec l'agent immobilier entraîne la naissance d'obligations accessoires à son égard, et notamment des obligations de renseignement et de conseil.

 

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

Merci de me contacter via le formulaire de contact ou directement au 04 67 45 90 90.

Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier

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