Droit: Principes de la responsabilité civile de l'agent immobilier

La responsabilité civile de l'agent immobilier peut être invoquée soit sur le fondement de sa qualité de mandataire, soit sur le fondement de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 (JO 4 janv.), soit sur celui de sa responsabilité en qualité de rédacteur d'actes (Cass. 1re civ., 25 nov. 1997, no 96-12.325, Bull. civ. I, no 321, D. aff. 1997, Flash, no 44).

Le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité est la réalisation du dommage. Cependant, la loi no 2008-561 du 17 juin 2008 (JO 18 juin) a réduit le délai à cinq années, mais à compter du « jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » (C. civ., art. 2224, nouv.).

L'agent immobilier, en effet, doit veiller scrupuleusement à l'observation des conditions de forme de l'acte et à l'accomplissement des formalités subséquentes, tel, notamment, l'enregistrement des promesses unilatérales de vente.

Sa responsabilité est engagée pour faute, quelle que soit son importance, résultant de son ignorance, de sa négligence ou du non-respect de son devoir de conseil vis-à-vis des parties aux conventions conclues par son entremise.

Cependant, n'étant tenu que d'une obligation de moyens, l'agent immobilier peut être exonéré par la survenance d'un cas de force majeure ; de même que le dol de l'une des parties permet d'écarter sa responsabilité, envers la personne qui s'est rendue coupable de dol, en dépit d'une faute commise (Cass. 3e civ., 20 oct. 1998, no 96-18.270, Bull. civ. III, no 305). Enfin, sauf faute de sa part, il ne peut être condamné à garantir un délégataire de son mandat (Cass. 1re civ., 13 mars 2007, no 04-18.011, Dict. perm. Gestion immobilière 2007, Bull. 390, p. 1446).

Précisons aussi que la responsabilité de l'agent immobilier ne saurait être effacée par celle du notaire qui a concouru à la réalisation du dommage qui a, en outre, condamné les deux professionnels in solidum du paiement de dommages-intérêts équivalents au montant de la restitution du prix, ni par les circonstances que le vendeur ait commis une dissimulation (Cass. 1re civ., 13 nov. 1997, no 95-20.123, Bull. civ. I, no 308).

Il est à noter également que l'agent immobilier est aussi responsable vis-à-vis du cocontractant de son mandant.

La jurisprudence abondante est constante à considérer que l'agent immobilier est « responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l'opération dont l'échec était imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l'égard de ses clients et délictuel à l'égard des autres parties » (Cass. 1re civ., 16 déc. 1992, no 90-18.151, Bull. civ. I, no 316).

Je reste à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire, pour toute question, ainsi que pour tout rendez-vous dans mon cabinet situé sur Sète.

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Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier.

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