Droit: La rémunération de l'agent immobilier (Partie 1)

  • Obligation de détention d'une carte professionnelle

Bien évidemment, l'intermédiaire pour prétendre avoir droit à une rémunération doit détenir une carte professionnelle d'agent immobilier.

  • Principe de l'antériorité du mandat et de la précision des mentions

Le mandat ne comportant pas les mentions obligatoires ou n'étant pas régularisé préalablement à l'opération emporte déchéance pour l'agent immobilier de son droit à rémunération (Cass. 1re civ., 13 nov. 1996, no 94-19.820, Lamyline ). Il en est de même d'un mandat de recherche d'un locataire alors que l'opération définitivement conclue est une vente).

Notons, cependant, que par une convention ultérieure, l'une des parties au contrat de vente peut valablement s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, dès lors que cet engagement est postérieur à l'acte authentique de réitération de vente (Cass. 1re civ., 14 juin 1988, no 86-17.375, Bull. civ. I, no 185 . La signature d'un seul des conjoints sur le mandat concrétisé par la régularisation d'un acte définitif ne permet pas à l'autre conjoint de refuser d'en régler la rémunération (CA Versailles, 1re ch., sect. A, 10 sept. 1998, Société immobilière des Colonnes Blanches et Ballu, RD imm. 1998, p. 667 : il s'agissait d'un simple mandat d'entremise et non d'un mandat de vente).

Une reconnaissance d'honoraires souscrite le jour de la régularisation de la convention sous seing privé entre les parties ne saurait être suffisante (Cass. 1re civ., 3 févr. 1993, no 90-10.103, précité ; Cass. 1re civ., 3 mars 1998, no 96-15.300, Bull. civ. I, no 91, Ann. loyers 1998, p. 1790).

En outre, l'agent immobilier ne peut prétendre recevoir sa rémunération, dès lors que le mandat régularisé préalablement n'a pas été inscrit sur le registre (CA Paris, 24 sept. 1993, SARL Prim, Administrer 1994, no 254, p. 55) ou que l'un des exemplaires est un faux, ou du fait qu'il ne portait que sur une partie de la chose vendue, précisément sur le fonds de commerce et non sur l'immeuble. Ou encore sur le mandat est bien mentionné sur un registre, mais que ce registre n'est pas conforme pour n'être pas paginé (Cass. 1re civ., 15 mai 2015, no 14-15.993, JCP N 2015, no 24, act. 668).

Une délégation de mandat non conforme au mandat initial est inopérante et fait perdre à l'agent immobilier délégataire tout droit à rémunération sur l'autre partie (Cass. 1re civ., 3 mars 1998, no 96-15.300, précité).

La Cour de cassation a précisé que la rémunération ne peut être due dès lors que l'agent immobilier ne détenait aucun mandat écrit lorsqu'il a accepté une offre d'achat (Cass. 1re civ., 28 avr. 2011, no 10-13.870, AJDI 2011, p. 719) ; les juges du fond devaient rechercher si le mandat de recherche donné par l'acquéreur était antérieur à l'offre d'achat reçue par l'agent immobilier.

L'agent immobilier ne peut avoir droit à une rémunération si l'opération d'entremise est réalisée après l'expiration du mandat. Elle doit être antérieure , à moins que l'acte ait été régularisé postérieurement à l'expiration du mandat mais avec un acquéreur présenté antérieurement . Encore faut-il que la preuve en soit rapportée par l'intermédiaire (.

Lorsque les conditions en sont remplies, l'agent immobilier a droit à sa rémunération même s'il n'a pas assisté à la signature des contrats (Cass. 1re civ., 13 juin 1984, no 82-16.316, Bull. civ. I, no 192).

Le bon de visite ne vaut pas mandat régulier et n'autorise pas l'agent immobilier à percevoir sa rémunération. L'engagement ultérieur pris par le visiteur d'un bien et souscrit dans un bon de visite ne saurait engager le visiteur. La souscription d'engagements unilatéraux en la faveur exclusive de l'agent est dépourvue de cause, et contraire aux dispositions légales et réglementaires. En effet, le bon de visite, même assorti d'une clause par laquelle, en cas d'achat sans le concours de l'agent, celui-ci aurait droit à réparation de son préjudice pour une somme égale à la commission due par le visiteur, est contraire au décret no 72-678 du 20 juillet 1972 (JO 22 juill.) et ne saurait créer une obligation de paiement par le visiteur. Seule une action contre son mandant reste ouverte à l'agent immobilier qui a mené l'opération de vente à bonne fin . En revanche, un mandat de vente peut prévoir une clause par laquelle la commission est due si la vente intervient avec un acquéreur présenté par l'agent immobilier après l'expiration du mandat (position confirmée par la Cour de cassation : Cass. 1re civ., 27 avr. 2004, no 01-13.868, Administrer 2004, no 369, p. 39).

Le non-respect de ses obligations contractuelles par le mandant autorise le mandataire qui en apporte la preuve à obtenir réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts équivalents à la commission éludée (Cass. 1re civ., 27 mai 1998, no 95-14.652, Lamyline).

En outre, la production d'un mandat de vente et d'un bon de visite, justifiant l'intervention déterminante de l'agence immobilière, ne permet pas systématiquement à cette dernière d'obtenir sa commission. Les vendeurs peuvent, en effet, être en mesure d'établir que l'agence ne les avait à aucun moment avisés de la visite des candidats acquéreurs avec lesquels ils avaient directement signé la vente (Cass. 1re civ., 30 janv. 1996, no 94-11.538, Lamyline).

Observations Si la Cour de cassation encadre avec raison les effets du bon de visite, ce dernier joue toutefois un rôle probatoire important. Ainsi, la responsabilité du mandant pourra être recherchée lorsqu'il a conclu la vente de son bien sans l'intermédiaire de l'agent immobilier mandataire qui apporte la preuve de son intervention en faisant état d'un bon de visite.

Sur le bon de visite, voir également, Derrez P., Le bon de visite et l'engagement d'exclusivité souscrit par l'éventuel acquéreur, Ann. loyers 1993, p. 61 et s. ; voir no4875.

  • Mentions de la rémunération dans le mandat et dans la convention des parties

Ainsi qu'il a été exposé , l'agent immobilier ne peut revendiquer un droit à rémunération qu'à la condition que celui-ci figure dans le mandat (la référence simplement au « barème de l'agence » rend le montant de la rémunération indéterminé : Cass. 1re civ., 8 mars 2012, no 11-14.234, Bull. civ. I, no 47, AJDI 2012, p. 451, obs. M. Thioye) et dans l'acte de vente .

Notons que le montant d'une rémunération réglée par l'acquéreur qui ne peut être rattachée à un mandat de vente venu à expiration, ne peut s'analyser que comme la contrepartie du service rendu par l'agent immobilier à l'acquéreur. Il en résulte que cette rémunération n'est pas un élément du prix à prendre en compte pour le calcul de la rescision pour lésion (Cass. 3e civ., 28 janv. 2014, no 12-26.225, JCP N 2014, no 8, act. 303).

L'agent immobilier ne peut percevoir une rémunération que de la partie indiquée dans le mandat. L'acte authentique de vente ne peut être que la reproduction exacte à ce titre du mandat. Une convention ultérieure est possible mais n'est valable que si elle intervient après la réitération par acte authentique (Cass. 3e civ., 24 avr. 2013, no 11-26.876, Bull. civ. III, no 81, JCP N 2013, no 18, act. 525).

Rappelons qu'il a été jugé de longue date qu'il n'est pas interdit à un agent immobilier de détenir un mandat à la fois du vendeur et de l'acquéreur pour une même opération, dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 et 7 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 (JO 4 janv.) et de l'article 73 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 (Cass. 1re civ., 13 mai 1998, no 96-17.374, Bull. civ. I, no 169, Informations FNAIM 1998, no 257, p. 17). Dans une telle hypothèse l'agent immobilier peut légalement percevoir une commission à la fois du vendeur et de l'acquéreur (Cass. 1re civ., 9 avr. 2015, no 14-13.501, Bull. civ. I, no 80, BPIM Lefebvre 2015, no 3, no 227, p. 36).

L'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier ne fait pas obstacle au pouvoir du juge de réduire, voire de supprimer cette rémunération, en considération des fautes commises par l'intermédiaire (Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, no 14-26.474, Bull. civ. I, no 10, JCP N 2016, no 3, act. 205).

 

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Me Gabriel SEIGNALET,

Avocat au barreau de Montpellier.

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